Odstępstwo od przepisów technicznych

Prawo budowlane i akty wykonawcze nakazują budować ściśle według zasad z warunków techniczno-budowlanych. Lista aktów wykonawczych jest długa, najbardziej popularny to rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (DzU nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Prawo budowlane pozwala jednak na odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych. Niekiedy można budować niezgodnie z nimi.

Uwaga!

Inwestor może budować z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. To, co planuje, nie może:

– powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego nie może ograniczać dostępu dla osób niepełnosprawnych,

– nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska (po spełnieniu określonych warunków zamiennych).

Na odstępstwo trzeba jednak mieć zgodę starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. W tym celu składa się wniosek do starosty (prezydenta), a ten (aby wniosek załatwić) musi wystąpić o upoważnienie do ministra infrastruktury. Minister ma prawo przyznać tzw. promesę do udzielenia zgody, ale może również odmówić.

Wystarczy, że uzna wniosek za wadliwy lub nieuzasadniony – np. starosta występuje o upoważnienie na odstępstwo od przepisów, których dana inwestycja nie wymaga – albo niezasługujący na uwzględnienie. Udzielenie upoważnienia może także uzależnić od spełnienia dodatkowych warunków.

Przykład

Prezydent wystąpił o upoważnienie do wydania zgody na usytuowanie budynku w granicy ze ścianą z otworami okiennymi. Minister odmówił, ponieważ granica, w której ma być usytuowany budynek, nie jest granicą działki budowlanej, ale granicą działki drogowej – ulicy.

Uwaga!

Wniosek inwestora kierowany do starosty musi zawierać propozycję rozwiązań zamiennych: np. budynek rozbuduje bliżej sąsiada, ale zastosuje podwyższonej klasy materiały ognioodporne, dzięki temu będzie bezpiecznie i nie będzie zagrożenia życia i zdrowia.

Inwestorowi nie przysługuje zażalenie, gdy starosta nie wyrazi zgody. Nie może się też ubiegać o zmianę postanowienia starosty. O zgodę na odstępstwo można się starać tylko w wypadku inwestycji, których realizacja poprzedzona jest wydaniem pozwolenia na budowę. Szansy na jej uzyskanie nie mają inwestorzy, którzy muszą tylko zgłosić zamiar wykonania robót budowlanych.

Starosta lub prezydent miasta, jeżeli dysponuje już upoważnieniem, podejmuje decyzję, czy wyrazić zgodę, czy odmówić. Robi to w formie postanowienia. Poprzedza ono wydanie pozwolenia na budowę. Jest to bardzo ważne, gdyż zgoda na odstępstwo udzielona po wydaniu pozwolenia lub rozpoczęciu robót budowlanych byłaby już kwalifikowana jako zgoda na samowolę.

Czy można uzyskać odstępstwo dla samowoli

Nie ma jednolitej opinii, czy można udzielić odstępstwa dla robót wykonanych. Nawet sądy administracyjne prezentują różne poglądy na ten temat. Wiele zależeć będzie od stanowiska ministra: czy udzieli upoważnienia powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego czy tylko starostom.

Nie ma wątpliwości, że takie upoważnienie zostanie udzielone, jeśli zobowiązał do tego sąd administracyjny w wyroku. A w innych wypadkach? Trzeba próbować drogi sądowej.

Z życia wzięte

W jednym z budynków wielorodzinnych w Warszawie wybito okno w ścianie szczytowej. Okazało się, że budynek stoi na granicy nieruchomości sąsiedniej. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał więc okno zamurować. Jego zdaniem wybicie okna było samowolą budowlaną. Z tą decyzją nie zgodził się właściciel lokalu.