Gdy zmienia się koncepcja dachu bądź elewacji

Bardzo często budujący rezygnuje z różnych powodów ze swoich pierwotnych planów, bo okazuje się np., że brakuje mu środków na ich realizację lub wręcz przeciwnie – chce pójść na całość i choćby zwiększyć powierzchnię stawianego sklepu. Prawo budowlane pozwala na zmiany w projekcie budowlanym.

Czasem wymaga to modyfikacji pozwolenia na budowę, czasem można pominąć te formalności. Niektórzy jednak podchodzą do tego lekkomyślnie, wtedy mogą mieć kłopoty z powodu samowolnie wykonanych istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę.

Uwaga!

Czym innym jest odstępstwo i odstąpienie. Pierwszego dotyczy art. 9 prawa budowlanego, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Natomiast o odstąpieniach mówi art. 36a prawa budowlanego. Najpierw więc wyjaśnimy, o co chodzi z tymi odstąpieniami.

Co to jest istotne odstąpienie

Wszystko zależy od tego, czy dane odstąpienie jest istotne czy też nie. Niestety prawo budowlane nie ustala precyzyjnie i jednoznacznie granicy pomiędzy nimi.

Na podstawie art. 36a można jedynie ustalić, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

1) zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek),

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji (np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu),

3) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

4) zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części (np. zamiast budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy),

5) warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (to wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. szkołom i budynkom mieszkalnym wielorodzinnym – zapewnienie dostępu dotyczy tylko wybranych kondygnacji).

Jeżeli dochodzi do jednej ze wspomnianych zmian, trzeba wstrzymać prace budowlane niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym i złożyć wniosek do starosty o zmianę pozwolenia na budowę.

Do wniosku trzeba dołączyć nowy – zamienny projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym.

Uwaga!

Zanim inwestor wystąpi do starosty, projektant (autor projektu budowlanego) musi dokonać kwalifikacji planowanego odstąpienia.

Kwalifikacja projektanta wiąże inwestora, ale już nie starostę lub powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jaka procedura

Jeżeli inwestor chce wprowadzić zmiany, powinien najpierw wezwać projektanta, który jest uprawniony do kwalifikacji zamierzonych odstąpień. Jeżeli projektant uzna, że proponowane zmiany w sposób istotny odbiegają od zatwierdzonego projektu, winien zawiadomić inwestora o konieczności uzyskania w trybie art. 36a ust. 1 prawa budowlanego decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Jeżeli projektant uzna, że proponowane zmiany nie odstępują w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, po wprowadzeniu zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego i uzupełnieniu opisu budowa może być legalnie kontynuowana.

W takim przypadku w momencie dokonywania zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie załącza się kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także dołącza się uzupełniający opis.