Jak zmusić dewelopera do usunięcia usterki

Kupiłeś lokal od przedsiębiorcy i pękają w nim ściany, nie domykają się okna. Możesz się domagać usunięcia wad. Przepisy są po twojej stronie

Trwa boom na rynku mieszkań. Wiele osób nabywa lokale bezpośrednio od sprzedającego. Zdarza się jednak, że pełno w nich różnych usterek.

Protokół to podstawa

Zanim nowy właściciel otrzyma klucze do mieszkania, podpisuje protokół odbioru. Ma więc okazję, żeby dokładnie obejrzeć lokal i wytknąć wszystkie niedoróbki przedstawicielowi dewelopera. Powinien także przypilnować, żeby informacja o nich znalazła się w protokole. Jest to tym ważniejsze, że przedstawiciel dewelopera musi go podpisać, a to oznacza, że zobowiązuje się do usunięcia usterek.

Gdy w protokole nie zostaną odnotowane niedoróbki, powstaje domniemanie, że z lokalem było wszystko w porządku. Trudniej więc będzie wywalczyć w sądzie naprawienie usterek.

Ale pamiętaj, fakt, że kupujący podpisał protokół, nie oznacza, iż nie może później reklamować wad. Bardzo często przecież wiele z nich pojawia się po jakimś czasie.

Rękojmia za wady

Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Oznacza to, że deweloper odpowiada za usterki zmniejszające wartość i użyteczność lokalu. Przykład: w mieszkaniu na ostatniej kondygnacji przecieka sufit i jest grzyb, bo dach ma złą konstrukcję (art. 556 kodeksu cywilnego).

Z rękojmi można także skorzystać, gdy rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał kupującego, np. okno miało być uchylne, a można je otworzyć tylko na oścież, albo mieszkanie zostało nam wydane w stanie niezupełnym – np. brakuje drzwi, chociaż wymieniała je umowa przedwstępna.

Uwaga! Rękojmia za wady fizyczne przysługuje z mocy prawa i nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć, nie trzeba też zapisywać w umowie kupna mieszkania.

Zdarza się, że niektórzy deweloperzy starają się w umowie wyłączyć do niej prawo. Łamią jednak wtedy przepisy.

Kiedy przysługuje gwarancja

Bywa, że deweloperzy wystawiają gwarancję na niektóre prace albo elementy wyposażenia mieszkania, np. na okna czy antywłamaniowe drzwi.

W gwarancji zazwyczaj określa się: kiedy można z niej skorzystać; jakich wad nie obejmuje; jak długo trwa, np. rok, dwa lata, a nawet więcej. Jeśli z gwarancji nie wynika, jaki okres obejmuje, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy.

Dokument gwarancyjny powinien również wskazywać, w jakim czasie zostanie rozpatrzona reklamacja.

Uwaga! Od osoby, która kupiła mieszkanie, zależy, czy skorzysta z rękojmi czy z gwarancji. Może także na zmianę korzystać z tych dwóch trybów. Musi po prostu ocenić, co będzie dla niej korzystniejsze.

Jak dochodzić swoich praw z rękojmi

Wadę należy zgłosić deweloperowi w ciągu miesiąca. Jego upływ liczy się od dnia ujawnienia się wady w trakcie użytkowania mieszkania. Żeby zachować ten wymóg, wystarczy powiadomić dewelopera listem poleconym przed upływem tego miesiąca.

Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu.

Uwaga! Termin ten nie dotyczy wad, które sprzedawca podstępnie zataił.

Kupujący, korzystając z rękojmi, ma prawo odstąpić od umowy, tzn. zwrócić deweloperowi mieszkanie w zamian za zwrot pieniędzy.

Odstąpienie nie jest jednak możliwe, jeśli kwestionowane wady mieszkania zostaną niezwłocznie usunięte, np. rysy na ścianach będą zlikwidowane albo wadliwa rzecz zostanie wymieniona na nową, np. niezamykające się okno będzie zastąpione nowym.

Odstąpić od umowy można także wtedy, gdy deweloper usunął poważną wadę (taką, która znacznie utrudnia korzystanie z mieszkania), ale pojawiła się ona ponownie.

Osoba, która kupiła mieszkanie, ma prawo żądać również obniżenia ceny. Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, pozostaje już tylko długa i kosztowna droga sądowa.

Właściciel lokalu może żądać od dewelopera m.in. naprawienia szkody z racji nienależytego wykonania zobowiązania, czym niewątpliwie jest sprzedaż mieszkania z wadami (art. 471 kodeksu cywilnego). Ale musi spełnić jeden warunek: taką wymierną szkodę potrafi wskazać.