Co to jest tytuł prawny do lokalu mieszkalnego

aktualizacja: 04.03.2009, 10:57
adw. Gabriela Waraszkiewicz
adw. Gabriela Waraszkiewicz
Foto: materiały prasowe
[b]Chciałbym prosić o wyjaśnienie pojęcia „tytuł prawny do lokalu mieszkalnego” z ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest ono dla mnie niezrozumiałe, a w ustawie nie wskazano jak je rozumieć. Uważam nawet, że prawnicy celowo je zagmatwali. Jak powstaje tytuł prawny do lokalu mieszkalnego? Kto i jak może go potwierdzić? I jaki jest zakres obowiązywania? Czy posiadacz tego tytułu ma jakieś uprawnienia w stosunku do lokalu – może nie musi za niego płacić? [/b]
[i][b]- zet[/b][/i]
[b]Odpowiada mec. Gabriela Waraszkiewicz, Program Pomocy Prawnej, www.moiprawnicy.pl[/b]
Pojęcie „tytułu prawnego do lokalu” nie zostało zdefiniowane w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego[/link]. Wyjaśnienia tego pojęcia szukać zatem należy na gruncie orzecznictwa oraz doktryny. Definicję tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego można sformułować w sposób następujący - jest to pisemne lub ustne oświadczenie woli, jednostronne lub w formie umowy stron, albo orzeczenie lub decyzja właściwego sądu lub organu, z którego wynika dla danej osoby możliwość korzystania z lokalu, czy też rozporządzania nim. Odpowiadając na pytania czytelnika należy stwierdzić, iż:
1) Nie istnieje ogólna forma, w jakiej powinien być potwierdzony, czy wydany tytuł prawny do lokalu. Tytuł prawny do lokalu może powstać w wyniku różnych czynności prawnych, orzeczeń lub decyzji. Może to być np. umowa kupna, umowa darowizny, umowa dożywocia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialne stwierdzenie nabycia spadku, przydział lokalu. Tytuł do lokalu może powstać także wskutek umowy najmu, umowy dzierżawy, umowy użyczenia. Zaznaczyć należy, iż umowy powyższe nie zawsze wymagają dla swej ważności formy pisemnej. W przypadku np. umowy najmu na czas krótszy niż rok, możliwe będzie jej zawarcie w ustnej formie. W takim przypadku tytuł prawny do lokalu nie będzie potwierdzony żadnym dokumentem. Kolejnym tytułem prawnym może być służebność mieszkania lub użytkowanie.
Konsekwencją różnorodności czynności, z których może wynikać tytuł prawny do lokalu, są odpowiednio różne zakresy jego obowiązywania. Najszerszy zakres przypisujemy oczywiście tytułowi własności. Właściciel mieszkania z kolei może lokal wynająć osobie trzeciej i wówczas tytułem prawnym do lokalu dla tej osoby będzie umowa najmu. Najemca przez czas trwania umowy powinien używać lokalu w sposób określony w umowie, a gdy takie określenie nie nastąpiło – w sposób zgodny z właściwościami i przeznaczeniem lokalu. Za korzystanie z lokalu najemca opłaca czynsz oznaczony w pieniądzach lub innego rodzaju świadczeniach.
2) Uprawnienia osoby, której przysługuje konkretny tytuł prawny do lokalu są kształtowane w zależności od rodzaju tego tytułu prawnego. Uprawnienia właściciela lokalu mają najszerszy charakter. Zgodnie z art. 140 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy (lokalu) zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (lokalem). Z kolei użytkownik lokalu, w świetle art. 252 kodeksu cywilnego, ma prawo do jego używania i do pobierania jego pożytków, ale w przeciwieństwie do właściciela nie może sprzedać mieszkania. Natomiast najemca, zgodnie z art. 659 §1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], ma prawo używać rzeczy przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a ponadto zobowiązany jest płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
3) Jak już zostało wskazane powyżej, tytuł prawny do lokalu z reguły przybiera formę pisemną, jednak może też istnieć jako rezultat ustnej umowy stron. Nie ma zatem jednolitego systemu potwierdzania tytułu prawnego do lokalu, ani wyznaczonego organu do wydawania stosownych zaświadczeń w tym zakresie. Potwierdzeniem może być zatem umowa stron, oświadczenie woli jednej ze stron, orzeczenie sądu.
Komentarz dnia
Żródło: ROL

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Business Communication. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Business Communication lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych". Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.

POLECAMY

KOMENTARZE