Podwyżki można podważać przed sądem

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Co prawda, od orzeczenia wydanego przez SKO odwołanie nie przysługuje, jednak niezadowolony z rozstrzygnięcia użytkownik może zawsze zgłosić sprzeciw do sądu powszechnego

Zasady ustalania wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, jak również tryb i terminy ich pobierania, określają przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 72 ustala się je według stawki procentowej od ceny nieruchomości (art. 67 ust. 1 stanowi, że cenę ustala się na podstawie wartości gruntu). Stawka procentowa pierwszej opłaty wynosi od 15 proc. do 25 proc. ceny. Natomiast wysokość stawek opłat rocznych jest uzależniona od określonego celu, na jaki nieruchomość została w wieczyste użytkowanie oddana.

I tak np. za nieruchomości gruntowe oddane na działalność turystyczną stawka opłaty rocznej wynosi 2 proc., za nieruchomości przeznaczone pod działalność gospodarczą zapłacimy stawkę wynoszącą 3 proc., a za te grunty, które zostały oddane na cele mieszkaniowe, stawka opłaty rocznej wynosi 1 proc. ceny tej nieruchomości.

Pamiętać przy tym należy, że jeżeli nieruchomość została oddana w wieczyste użytkowanie na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie został określony jako podstawowy. Chyba że nastąpi trwała zmiana sposobu użytkowania gruntu (art. 73 ust. 1 i 2 ustawy).

Różna stawka procentowa będzie obowiązywała także właścicieli lokali znajdujących się w budynku postawionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Właściciele lokali wykorzystywanych na działalność gospodarczą zapłacą opłatę według stawki 3 proc., właściciele lokali mieszkalnych według stawki 1-procentowej.

Konsekwencje wzrostu wartości

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacji nie można przeprowadzać jednak częściej niż raz w roku. Może to nastąpić albo z urzędu, albo na wniosek użytkownika wieczystego. W każdym wypadku podstawą aktualizacji jest wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

W przypadku gdy zmiana wysokości (podwyższenie) opłaty rocznej następuje z urzędu, właściwy organ obowiązany jest wysokość dotychczasowej opłaty wypowiedzieć.

Dokonuje tego na piśmie, w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu wskazać należy sposób obliczenia nowej opłaty i pouczyć użytkownika o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołączyć trzeba również informację o określonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym użytkownik ma możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym.

Oferta i wniosek

Na przedstawioną przez właściciela (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego) ofertę nowej wysokości opłaty rocznej użytkownik wieczysty może nie wyrazić zgody. W tym celu musi złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej (niższej wysokości).

Składa się go bezpośrednio do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości samorządowego kolegium odwoławczego (informacja o adresie siedziby SKO powinna się znaleźć w skierowanym do użytkownika wypowiedzeniu; wniosek składa się na piśmie, w dwóch egzemplarzach, w terminie 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. Składa się go zawsze przeciwko organowi, który dokonał aktualizacji.

Jeżeli zatem wypowiedzenie trafiło do użytkownika z urzędu gminy, to wniosek należy skierować przeciwko wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta). To bowiem do organu wykonawczego gminy należą kompetencje związane z gospodarowaniem mieniem komunalnym. Ponadto nie można zapomnieć także o opłaceniu od wniosku opłaty skarbowej (art. 79 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W przypadku gdy SKO stwierdzi, że użytkownik wniosku nie opłacił, to zgodnie z art. 261 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego wyznacza wnioskodawcy termin do jej wniesienia, który nie może być dłuższy niż 7 i krótszy niż 14 dni. W przypadku niewniesienia opłaty w wyznaczonym terminie wniosek zostaje zwrócony bez rozpatrzenia.