Opinie
Planuj VAT, zanim kupisz lokal na wynajem
Zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem lub sprzedaż ze znacznym zyskiem po kilku lub kilkunastu latach staje sie często alternatywą dla inwestowania w akcje, fundusze lub lokaty. Ryzyko takiej inwestycji jest znacznie niższe od gry na rynkach kapitałowych. Naturalnie możliwość osiągania szybkich, wysokich zysków jest również mniejsza. Natomiast długoterminowe zyski z takiej inwestycji mogą być atrakcyjne, zwłaszcza przy umiejętnym planowaniu podatkowym. Dlatego świadomy inwestor powinien przygotować podatkową strategię działania począwszy od zakupu nieruchomości poprzez przychody z wynajmu aż do zysków z jej zbycia. Często niestety już na etapie nabycia dochodzi do pochopnego podjęcia decyzji brzemiennej w niefortunne skutki podatkowe.
Kupując nowy lokal użytkowy zarejestruj się do VAT
Inwestor będący osobą fizyczną, zamierzający kupić lokal użytkowy na wynajem, powinien się zorientować, czy taka działalność będzie obciążona podatkiem VAT. Ma to decydujące znaczenia dla ustalenia, czy podatek naliczony przy sprzedaży przez dewelopera lub właściciela nieruchomości można odliczyć. Zasadą jest opodatkowanie najmu nieruchomości przeznaczonej na cele inne niż mieszkalne. Podstawowy warunek dla odliczenia VAT przy zakupie jest zatem spełniony.
Przed dokonaniem odliczenia istotne jest również, aby odpowiednio wcześniej zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT. Wbrew obiegowym poglądom rejestracji może dokonać osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Jeśli inwestor nie zarejestruje się dla celów VAT przed zakupem, ani w miesiącu zakupu, nadal ma szansę odzyskania VAT. Takie stanowisko wynika z orzecznictwa Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości i polskiego Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak urzędy skarbowe z trudem przyjmują argumenty poparte orzeczeniami. Inwestor może być niestety zmuszony do dochodzenia swoich praw najpierw w sporze administracyjnym, a następnie sądowym. Oznacza to czas i koszty, a odzyskany VAT może trafić do inwestora po wielu miesiącach. Lepiej więc zadbać o wcześniejszą rejestrację.
I jeszcze jedno: rejestracja do VAT nie jest zależna od sposobu opodatkowania dochodów z najmu.
Kiedy mały podatnik korzysta na zwolnieniu z VAT
Jest możliwość, żeby lokal wynajmować bez VAT, jeżeli czynsz nie przekracza określonego w ustawie limitu 100 000 złotych rocznie. Dla takich tzw. małych podatników ustawa przewiduje zwolnienie z VAT. Mały podatnik nie będzie zobowiązany odprowadzać podatku VAT od wynajmu, ale również nie odliczy VAT związanego z wydatkami na zakup lokalu i z kosztami jego utrzymania.
Oczywiście kupując nowy lokal z wliczonym w jego cenę 22-proc. podatkiem VAT trudno pogodzić z brakiem możliwości jego odliczenia. Ale zwolnienie dla małych podatników jest opcją, z której można zrezygnować. Trzeba to zrobić na etapie rejestracji dla celów VAT.
Utrzymanie zwolnienia z VAT przez wynajmującego może być decyzją opłacalną w sytuacji, gdy sam zakup lokalu jest zwolniony z VAT, zwłaszcza gdy najemca nie ma możliwości odliczenia tego podatku z faktur za wynajem. Do takich najemców zaliczają się urzędy państwowe lub gminne, a także placówki edukacyjne i medyczne, banki i firmy ubezpieczeniowe oraz mali podatnicy prowadząc działalność zwolnioną od VAT. Zatem cena 100 złotych za metr kwadratowy plus VAT oznacza dla nich w istocie cenę 122 złote. W takich warunkach najem zwolniony z VAT jest dla wynajmującego korzystny: żądając 120 złotych bez VAT uzyska za wynajem metra o 20% wyższy dochód od wynajmującego lokal za 100 złotych plus VAT.
Gdy kupujesz używany, może być PCC zamiast VAT
Zakup używanego lokalu komercyjnego może, lecz nie musi podlegać VAT. W tej kwestii ustawa pozostawia wybór stronom transakcji. Jeżeli sprzedający jest podatnikiem VAT będzie się starał sprzedaż opodatkować. Natomiast osoba prywatna raczej wybierze zwolnienie. Jeżeli sprzedający zdecyduje skorzystać ze zwolnienia od VAT, to koszt transakcji ponoszony przez kupującego wzrośnie o 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.
Vatowiec mimo woli
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
