Kupno, sprzedaż nieruchomości
Nie negocjowałeś zapisów indywidualnie – nie obowiązują cię
Czy deweloper może się skutecznie domagać od klienta w akcie notarialnym zrzeczenia się wszelkich roszczeń? Co zrobić, kiedy firma deweloperska, nie usunąwszy usterek, domaga się odbioru mieszkania?
Rz: Czytelnik pisze: „W akcie notarialnym przekazującym nam nieruchomość znalazł się zapis, że zrzekamy się wszelkich roszczeń wobec sprzedającego. A co z opóźnieniem w oddaniu budynku, z rękojmią, gwarancją na prace budowlane?” Co doradziłby pan w takiej sytuacji?
Michał Niemirowicz-Szczytt, aplikant radcowski z Kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy: Co do zasady dopuszczalne i skuteczne jest zawarcie porozumienia kształtującego realizację już istniejących roszczeń, a nawet rezygnację z nich (czyli ugoda). Czy jest jednak możliwe zrzeczenie się roszczeń przyszłych, o jakich przypuszczalnie jest mowa w omawianej umowie sprzedaży?
Moim zdaniem w przypadku czytelnika, który, jak zakładam, jest konsumentem, sytuację należy oceniać w świetle art. 385 3 pkt 2 w związku z art. 385 1 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że przy umowach z konsumentami niewiążące dla nich są nieuzgodnione z nimi indywidualnie postanowienia umowne – wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.Ponadto przy umowach z udziałem konsumentów dotyczących nieruchomości stosuje się art. 558 § 1 zd. 2 k.c., zgodnie z którym ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych. A zgodnie z ogólną zasadą odnoszącą się do przyszłej odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania zobowiązania w każdym przypadku nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą wyrządził wierzycielowi umyślnie (473 § 2 k.c.).
Czy zatem, gdyby nawet czytelnik podpisał taki punkt, zrzeczenie się przez niego roszczeń można uznać za skuteczne?
W mojej ocenie omawiane zrzeczenie się roszczeń przez czytelnika – w szczególności przy założeniu, że postanowienie to jest nieuzgodnioną indywidualnie klauzulą w umowie konsumenckiej – jest nieskuteczne. Postanowienie to mimo innego brzmienia ma bowiem w istocie taki sam sens jak wyżej wskazane zakazy. Zawsze można też twierdzić, że inne brzmienie tego postanowienia ma na celu obejście powyższych przepisów (zakazów) i w związku z tym jest ono nieważne (art. 58 § 1 k.c.)
W prowadzonym przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone znajdują się pochodzące z różnych dziedzin działalności gospodarczej klauzule zawierające zapisy o zrzeczeniu się przez konsumenta roszczeń wobec przedsiębiorcy (np. wpisy nr 1209, 842). W rejestrze tym znajduje się również niedozwolona klauzula, na mocy której „strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łącznego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe” (wpis nr 1504). Powyższe klauzule nie mogą być zamieszczane w umowach konsumenckich, a w razie ich zamieszczenia nie wiążą konsumenta.
Wobec powyższego mimo klauzuli o zrzeczeniu się roszczeń czytelnik będzie uprawniony do realizacji wobec dewelopera (sprzedającego) wszystkich roszczeń, jakie będą mu przysługiwały na podstawie ustawy z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy.
Deweloper wyznaczył termin stawienia się do podpisania aktu notarialnego, ale do tego czasu nie przysłał ostatecznych rozliczeń za mieszkanie. Czytelniczka odmówiła, bo nie zna ceny ostatecznej. Deweloper straszy karą pieniężną. Czy ma rację?
Bez dokładnej znajomości treści umowy deweloperskiej trudno ustalić, czy rację ma czytelniczka czy deweloper. Należy jednak wskazać, że na podstawie umowy deweloperskiej nabywca lokalu jest zobowiązany zasadniczo nie tylko do uiszczania określonych płatności, ale także do nabycia określonego lokalu, w szczególności do stanięcia w określonym terminie do aktu notarialnego dotyczącego ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej przeniesienia na nabywcę.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
