Kupno, sprzedaż nieruchomości
Kiedy nie kupować od dewelopera
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie, które jest tylko na papierze, gdy trzeba za nie już płacić? Jeśli w umowie deweloperskiej, nawet zawartej w formie aktu notarialnego, termin przekazania nabywcy mieszkania nie będzie obwarowany żadną sankcją, np. karą umowną, to walor takiego zapisu będzie jedynie papierowy. Na pytania odpowiada Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy
Rz: Czy kupiłaby pani mieszkanie, gdy deweloper prowadzi przedsprzedaż, czyli tak naprawdę sonduje rynek, wystawiając promocyjne ceny, bo chce wiedzieć, na jaki procent inwestycji zbierze chętnych w określonym czasie?
Małgorzata Zamorska: Nie kupiłabym. Zdarza się czasem, że prawnik wikła się w transakcje, które odradzałby swoim klientom, w tym jednak wypadku bym nie ryzykowała.
Dlaczego?
Na rynku jest spora oferta lokali, także tych już gotowych lub których budowa jest zaawansowana, więc raczej nie ma sensu wiązać się umownie, gdy perspektywy oddania mieszkania do użytku są mgliste.
Owszem, są osoby, które niepomne ryzyka decydują się na zawarcie umowy nawet na etapie znacznie poprzedzającym przysłowiową dziurę w ziemi, tłumacząc tę decyzję np. wyjątkową lokalizacją. W takim przypadku trzeba jednak mieć na uwadze, jaki rodzaj umowy się podpisuje, czy jest to tzw. umowa rezerwacyjna, która praktycznie nabywcy nic nie daje, czy jest to już docelowa umowa deweloperska. Tylko ta druga, i to podpisana w formie aktu notarialnego, daje kupującemu określone gwarancje, choć oczywiście sens tych gwarancji zależy od zapisów umowy.
Jeżeli przykładowo w umowie zostanie ustalony termin przekazania nabywcy mieszkania, lecz termin ten nie będzie obwarowany żadną sankcją, np. karą umowną, to walor takiego zapisu będzie jedynie papierowy.
Czy to bardzo niebezpieczne dla klienta, gdy ma np. wpłacić 10 proc. wartości lokalu, a pozwolenia na budowę jeszcze nie ma?
Gdy nie wydano jeszcze pozwolenia na budowę danej inwestycji, wówczas zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali nie ma możliwości zawarcia umowy deweloperskiej, czyli umowy o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę w rozumieniu tejże ustawy.
Ustawa przewiduje bowiem, że przesłanką zawarcia tej umowy jest istnienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Orzecznictwo uznało jednak, że także w braku pozwolenia na budowę możliwe jest zawarcie umowy deweloperskiej, z tym że nie będą miały do niej zastosowania przepisy ww. ustawy, np. regulacja, zgodnie z którą sąd na wniosek nabywcy lokalu może powierzyć dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera, gdy ten prowadzi budowę wadliwie bądź działa w sposób sprzeczny z umową. Umowa ta będzie wówczas umową regulowaną wyłącznie przez przepisy kodeksu cywilnego.
Często jednak deweloperzy, nie dysponując pozwoleniem na budowę, oferują jedynie zawarcie umowy zbliżonej do umowy rezerwacyjnej. W przypadku umowy rezerwacyjnej stanowczo odradzałabym wpłacanie na jej podstawie aż 10 proc. wartości lokalu. Jeżeli już zdecydujemy się na zawarcie takiej niewiele znaczącej umowy, to przynajmniej nie inwestujmy w nią za dużo.
Czy umowę o budowę mieszkania trzeba zawrzeć notarialnie?
Umowę deweloperską, która w swojej konstrukcji prawnej jest zbliżona do umowy przedwstępnej, można zawrzeć zarówno w formie pisemnej, jak i w formie notarialnej, choć z punktu widzenia interesów kupującego zdecydowanie pewniejsza jest ta druga.
Różnica sprowadza się do skutków obu rodzajów umów. Otóż jedynie umowa deweloperska w formie aktu notarialnego da nam ten skutek, że gdyby deweloper uchylał się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, kupujący mógłby go do tego przymusić sądownie. Podstawę do tego daje art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego, który ustanawia tzw. zastępcze oświadczenie woli drugiej strony transakcji. W praktyce oznacza to, że strona, której zależy na zawarciu umowy sprzedaży, np. kupujący, musi wystąpić do sądu przeciwko drugiej ze stron, tj. sprzedającemu. Sąd, dysponując umową przedwstępną w formie notarialnej, wydaje orzeczenie, które zastępuje wolę strony uchylającej się od zawarcia umowy. W ten sposób umowa sprzedaży dochodzi do skutku, a orzeczenie sądu jest podstawą wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Taką operację można jednak przeprowadzić pod warunkiem, że lokal został wybudowany. Natomiast gdy dysponujemy jedynie umową pisemną, a sprzedający uchyla się od sfinalizowania transakcji, można tylko stosować sankcje określone w umowie przedwstępnej (np. utrata zadatku) bądź dochodzić odszkodowania.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
