Działki budowlane
Najdroższa ziemia jest tam, gdzie jest największy popyt na mieszkania
Rz: Czy warto już teraz kupować kolejne działki pod budowę? Czy lepiej jeszcze wstrzymywać się z zakupem?
Piotr Hirny: Sprzedający grunty przyzwyczaili się do wysokich cen, dlatego długo zwlekają z decyzją o obniżeniu stawek. Warto więc jeszcze czekać. My przyjęliśmy taką politykę, że kiedy w latach 2005 – 2006 zaczęła się nakręcać koniunktura, kupiliśmy szybko sporo działek i przygotowaliśmy projekty. Teraz nasze inwestycje są w budowie i możemy zaoferować mieszkania gotowe lub na ukończeniu. Klienci widzą, że nie kupują dziury w ziemi, tylko np. jedne z ostatnich lokali w budynku.
Jak się buduje w polskich miastach? Gdzie deweloper musi się liczyć z najwyższymi kosztami?
Ceny prac budowlanych są praktycznie identyczne we wszystkich miastach. Warszawa jest tylko nieznacznie droższa. Natomiast cena ziemi jest pochodną cen mieszkań generowanych przez popyt. W Łodzi np. kupiliśmy grunt bardzo tanio – koszt tej transakcji w całkowitych kosztach inwestycji wyniósł poniżej 5 proc., dzięki czemu można dopasować ofertę do portfela mieszkańców miasta. Tymczasem na warszawskim Mokotowie koszt ziemi sięga 30 – 40 proc. kosztów inwestycji.
Czy najtańsza ziemia i koszty robocizny oraz z reguły tańsze metry pozwalają na wypracowanie takiej samej marży jak w inwestycji na drogich terenach?
Nie, marża w drogich inwestycjach jest zazwyczaj wyższa, ale zwrot na kapitale już nie. Przy drogich inwestycjach trzeba zaangażować bardzo dużo kapitału na starcie, czyli kupić drogi grunt.
Te pieniądze są czasami zamrażane nawet na kilka lat. Wypracowany zysk trzeba rozpisać na ten okres. Przy inwestycjach „tanich” wkład początkowy jest mały, można się więc zgodzić na niższą marżę. Generalnie jednak warto dywersyfikować swoje portofolio w różnych miastach.
Jakie miasta w najbliższych latach można uznać za najbardziej rozwojowe z punktu widzenia budowania i sprzedaży mieszkań?
Obstawiamy Warszawę i Łódź. Stolica ściąga wielu młodych ludzi – potencjalnych klientów. Miasto rośnie, deweloperzy mogą więc realizować kolejne projekty na nowych terenach. Jednocześnie budowane są nowe drogi, więc odległości między poszczególnymi dzielnicami się skracają.
Deweloperzy mają wybór: szukać działki w centrum miasta za 10 tys. zł za mkw. czy na obrzeżach, płacąc 4,5 tys. zł za mkw.
Oczywiście deweloperzy mają wybór: szukać działki w centrum miasta za 10 tys. zł za mkw. czy na obrzeżach, płacąc ok. 4,5 tys. zł za mkw. Jeśli mówimy o cenach pod Warszawą, to grunty pod zabudowę wielorodzinną można kupić nawet za 500 zł za mkw.
Natomiast Łódź będąca częściowo zapleczem Warszawy bardzo zyska na znaczeniu po wybudowaniu obu nitek autostrad. Do tego miasta ściągnie wielu nowych inwestorów. Wtedy jego rozwój ulegnie przyspieszeniu.
Duży potencjał ma również Szczecin ze względu na bliskość Niemiec i niskie koszty pracy. Dodatkowym jego atutem jest to, że w jego pobliżu nie ma żadnych innych większych miast czy aglomeracji.
A Trójmiasto?
W tej aglomeracji ceny gruntów są bardzo wysokie, co mnie dziwi. Podaż ziemi jest tam duża, stawki powinny być więc znacznie niższe. Trójmiasto pod tym względem nie powinno się różnić od Łodzi. Co innego Kraków, który jest ściśle zabudowany i trudno tam znaleźć wolną, atrakcyjnie zlokalizowaną działkę.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
