Rozwiązywanie umów najmu zawartych na czas nieokreślony
aktualizacja: 18.08.2008, 07:00

Kiedy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas nieokreślony? Z jakimi skutkami się to wiąże?

Odpowiada Katarzyna Sasiak - Kancelaria, Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy sp.k. – Do najliczniej zawieranych umów należą umowy najmu nieruchomości lokalowych, bardzo często mieszkalnych. Stronom, czyli najemcy i wynajmującemu lokal mieszkalny mimo równoprawnej pozycji w łączącej ich umowie nie przysługują takie same możliwości zakończenia łączącego je zobowiązania. Jeżeli umowa najmu mieszkania zawarta została na czas nieoznaczony, jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. Prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, tj. ze skutkiem natychmiastowym, przysługuje wyłącznie najemcy i tylko wówczas, gdy w chwili wydania mieszkanie miało wady, o których najemca nie wiedział. Natomiast wynajmującemu lokal mieszkalny, od czasu wejścia w życie ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (dalej: „OchrLokU”), tj. od 1 stycznia 2002 roku, uprawnienie do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia nie przysługuje. Zarówno wynajmujący, jak i najemca może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania z zachowaniem ustalonych przez siebie terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zawartej na czas nieoznaczony są odmienne dla jej stron. Najemca (lokator) może wypowiedzieć umowę najmu najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, umowa najmu może być wypowiedziana przez najemcę najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, powyższy termin skraca się do trzech dni naprzód, a gdy najem jest dzienny — do jednego dnia naprzód. W praktyce regułą jest, że czynsz jest płatny miesięcznie, a więc okres wypowiedzenia zwykle będzie trzymiesięczny. Możliwości rozwiązania umowy najmu przez właściciela mieszkania są ściśle ograniczone, co służy ochronie praw lokatora. Wynajmujący musi dokonać wypowiedzenia umowy najmu na piśmie pod rygorem nieważności oraz podać przyczynę wypowiedzenia. Co więcej, wypowiedzenie przez właściciela umowy najmu może nastąpić wyłącznie z następujących przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 ustawy OchrLokU, a mianowicie, jeśli najemca:

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Business Communication. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Business Communication lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych" zamieszczonego na stronie www.rp.pl/regulamin i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem zamieszczonym na stronie www.rp.pl/licencja

Banner

POLECAMY

KOMENTARZE

Komentarz dnia

Krupa: Niewielkie zainteresowanie bezpłatnymi poradami prawnymi