Przy zamianie z gminą pamiętaj o podatku

Przedsiębiorca, który planuje zamienić swoją działkę na należącą do gminy lub Skarbu Państwa, może zastrzec obowiązek zapłaty VAT

Jeśli takiego zastrzeżenia nie ma, to art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 56 kodeksu cywilnego nie może być podstawą roszczenia o zapłatę kwoty równej VAT, obliczonemu od wartości jego świadczenia.

Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 25 listopada 2010 r. (III CZP 83/10).

Sąd podjął tę uchwałę dla wyjaśnienia zagadnienia prawnego powstałego na tle umowy zamiany zawartej między gminą a przedsiębiorcą i jego żoną. Transakcja dotyczyła położnych na tej samej ulicy dwu nieruchomości należących do przedsiębiorcy i jego żony (na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej) oraz jednej działki gminy.

Zawarcie umowy notarialnej poprzedził protokół uzgodnień. Ustalono w nim, że wartość nieruchomości gminy wynosi 439 200 zł brutto (w tym 22 proc. VAT, 79 200 zł), a wartość nieruchomości będącej własnością małżonków to 327 000 zł netto.

Małżonkowie zobowiązali się zapłacić gminie – z tytułu różnicy wartości brutto zamienianych nieruchomości – 112 200 zł (w tym 79 200 zł VAT). W piśmie wysłanym 18 lutego 2008 r. (na miesiąc przed terminem spisania aktu notarialnego umowy zamiany) gmina poinformowała małżonków, że zbycie przez nich nieruchomości na podstawie tej umowy nie będzie podlegać VAT.

Gmina nie chce płacić

W maju 2008 r. przedsiębiorca wystawił gminie fakturę VAT z tytuł zawarcia umowy zamiany na kwotę 398 940 zł brutto (w tym kwota 71 940 zł VAT obliczonego według 22 proc. stawki). W piśmie z czerwca 2008 r. gmina oświadczyła mu jednak, że nie ma podstaw do obciążenia jej VAT i wezwała do korekty faktury.

Przedsiębiorca wystąpił o wydanie indywidualnej interpretacji. Izba skarbowa odpowiedziała, że zamiana podlegała VAT i transakcja mogła być potwierdzona fakturą wystawioną tylko przez przedsiębiorcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedsiębiorca wezwał więc gminę do zapłaty kwoty równej uiszczonemu przez niego VAT. Gdy gmina odmówiła, wniósł przeciwko niej pozew.

Czy zamiana podlega VAT

Sąd I instancji oddalił żądanie przedsiębiorcy. Przede wszystkim uznał, że w związku z zamianą nie był on zobowiązany do zapłaty VAT. Dlatego że małżonkowie nie nabyli zamienianych nieruchomości w celach handlowych i były one częścią ich osobistego majątku.

Zasadnicze znaczenie dla oddalenia roszczeń przedsiębiorcy miało jednak to, że umowa zamiany nie zawierała dodatkowej klauzuli, w której gmina zobowiązałaby się do zapłaty za nieruchomości nabyte od małżonków wynagrodzenia obejmującego VAT. Nie znalazła się ona również w protokole uzgodnień.

W apelacji przedsiębiorca przede wszystkim zarzucił sprzeczne z materiałem dowodowym przyjęcie, że on i żona jednoznacznie oświadczyli, że objęte zamianą nieruchomości należą od ich majątku osobistego i że w tym zakresie nie są podatnikami VAT.

Sąd II instancji za błędne uznał stanowisko sądu I instancji co do braku obowiązku podatkowego w zakresie VAT wynikającego z zamiany nieruchomości.

Stwierdził, że ustawy o VAT nie można interpretować w taki sposób, że opodatkowaniu podlega tylko czynność, która pozostaje w bezpośrednim funkcjonalnym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W sprawie tej jest bezsporne, że nieruchomości przenoszone przez małżonków na gminę były środkami trwałymi związanymi z działalnością gospodarczą. Związek z nią miała też sama umowa zamiany. Dlatego – w ocenie sądu II instancji – na przedsiębiorcy ciążył obowiązek podatkowy.

Pod rozwagę Sądu Najwyższego

Sąd ten nie był natomiast pewny, czy jeśli przy określaniu wartości nieruchomości objętej zamianą, mającą oparcie w art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pominięto należny VAT, przepis ten może być – w związku z art. 56 kodeksu cywilnego – podstawą roszczenia o zasądzenie jego równowartości od właściciela nieruchomości, której wartość określono z uwzględnieniem należnego VAT. O wyjaśnienie tej wątpliwości zwrócił się do SN.