Interpretacje
Kiedy sprzedaż gruntu to działalność handlowa
Podział działki, doprowadzenie do nich energii elektrycznej, ogłoszenie o sprzedaży to elementy ciągu zdarzeń, który zmierza do jak najkorzystniejszego ich zbycia. Jest to więc transakcja opodatkowana VAT
Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 23 grudnia 2011 r. (IPTPP2/443-613/11-2/ALN).
Wnioskodawca wraz z inną osobą nabyli w równych częściach w 2002 r. działkę o powierzchni 1,6 ha (grunty orne). Przez każdego ze współwłaścicieli została ona zaliczona do majątku osobistego i nie służyła do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreślił, że działka nie była nigdy wykorzystywana przez niego do działalności rolniczej (nie prowadził nigdy takiej działalności). Wyjaśnił, że nabył działkę z zamiarem wybudowania na jej części własnego domu.
Nieruchomość została przekształcona w planie zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod mieszkaniową zabudowę jednorodzinną. W 2010 r. podatnik wraz ze współwłaścicielem dokonali podziału działki na 11 mniejszych., a w 2011 r. wykonali przyłącza energii do działek. Następnie zgłosili do biura nieruchomości ich oferty sprzedaży.
Zdaniem Izby Skarbowej podatnikiem jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, czyli w szczególności działalność handlową, z zamiarem wykonywania jej częstotliwie (dokonywanie czynności tego samego rodzaju wielokrotnie), w sposób ciągły, bez względu na rezultat.
Mając na względzie, że podatnik ma zamiar przeprowadzić szereg transakcji sprzedaży działek, a zdaniem organu angażuje on środki podobne do stosowanych przez profesjonalistów (handlowców), w szczególności uzbroił teren, dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki, współpracuje z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, a środki uzyskane ze sprzedaży ma zamiar przeznaczyć na rozpoczęcie działalności gospodarczej, to prowadzi działalność gospodarczą i jest zobowiązany do opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości.
Zdaniem organu podatkowego bez znaczenia jest fakt, że nieruchomość została nabyta przez podatnika do jego majątku osobistego.
Komentuje Tomasz Dereszewski, konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC
W mojej ocenie, nie można do końca zgodzić się z argumentacją zaprezentowaną przez organ podatkowy.Pojęcie działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), zostało stosunkowo szeroko ujęte, co budzi pewne trudności interpretacyjne.
Przyczyniło się to do wypracowania bogatego orzecznictwa w zakresie rozumienia zakresu tego pojęcia w kontekście sprzedaży nieruchomości. Wykładnia tego przepisu była też przedmiotem wyroku Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (dalej: ETS) z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach Słaby (C-180/10) oraz Kuć (C-181/10).
Trybunał wyjaśnił w nich co należy brać pod uwagę ustalając czy sprzedaż nieruchomości jest działalnością gospodarczą w rozumieniu dyrektywy VAT. Wskazał, że za podatnika będzie można uznać każdego, kto dokonuje transakcji związanych z okazjonalną sprzedażą nieruchomości, jeśli w przepisach krajowych zostało to bezpośrednio uregulowane.
W wyrokach z 9 listopada 2011 r. (I FSK 1289/10) oraz 7 października 2011 r. (I FSK 1655/11) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że transakcje okazjonalne (art. 12 ust. 1 dyrektywy) nie zostały objęte zakresem działalności gospodarczej w ustawie o VAT. W każdym przypadku konieczne jest zatem ustalenie czy działania wnioskodawcy mieszczą się w zakresie pojęcia działalności gospodarczej.
Warto podkreślić, że w orzeczeniu z 15 września 2011 r. ETS stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (podział działki, umieszczanie ogłoszeń o sprzedaży) nie mogą przesądzać o uznaniu sprzedającego za prowadzenie działalności gospodarczej.
Kryterium takim nie jest także zakres transakcji (częstotliwość oraz liczba). Z drugiej strony, jeśli właściciel angażuje przy sprzedaży nieruchomości środki podobne do stosowanych przez profesjonalistów (handlowców), w szczególności uzbraja teren, prowadzi szersze działania marketingowe, to wykracza poza ramy zwykłego zarządu nieruchomością, co może pozwalać na uznanie, że prowadzi działalność gospodarczą.
W związku z tym, w mojej ocenie, argumentacja organu podatkowego jest nie do końca właściwa. Błędne wydaje się być wskazywanie na częstotliwość transakcji, dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki, czy wystawianie ogłoszeń o sprzedaży, jak również cel przeznaczenia środków z transakcji, jako elementów kluczowy dla uznania, że wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.
Nie można również podzielić stanowiska organu podatkowego, że fakt nabycia nieruchomości do majątku prywatnego nie ma znaczenia. Natomiast słusznie zauważył organ podatkowy, że dokonywanie czynności podobnych, do tych, które dokonują profesjonaliści, w szczególności prowadzenie działań marketingowych, wykonanie przyłącza energii elektrycznej do działek, może wskazywać na fakt prowadzenia działalności gospodarczej.
Przeczytaj więcej o: VAT od obrotu sprzedaży gruntów, opodatkowanie VAT sprzedaży działek
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
