Kto płaci podatek za budynek na cudzym gruncie

aktualizacja: 31.03.2008, 06:46

Ten, kto jest właścicielem gruntu, jest zobowiązany do uiszczenia podatku od nieruchomości zarówno od gruntu, jak i od budynku zbudowanego na tym gruncie przez inną osobę

Gmina każe mi płacić podatek od nieruchomości za budynek, który nie jest moją własnością, choć stoi na moim własnym gruncie. Budynek wybudował jego właściciel na podstawie umowy z poprzednim właścicielem gruntu. Ja objąłem grunt w posiadanie, gdy budynek już na nim stał. Podpisałem z właścicielem budynku pięcioletnią umowę na użytkowanie przez niego gruntu pod budynkiem (umowa użyczenia). Jest w niej zapis, że podatek od nieruchomości za budynek będzie odprowadzał jego właściciel bezpośrednio do gminy. Po upływie pięciu lat budynek ma być rozebrany przez jego właściciela.
Jan M.
Odpowiada Edyta Koślacz, Biuro Doradztwa Podatkowego Oleńka:
Gmina prawidłowo określiła osobę podatnika w podatku od nieruchomości. Czytelnik, jako właściciel gruntu, jest zobowiązany do uiszczenia ustalonego w drodze decyzji podatku od nieruchomości – zarówno od gruntu, jak i od budynku na nim zbudowanego przez inną osobę.
Wynika to z zasady prawa cywilnego superficies solo cedit (to, co stoi na gruncie, przypada właścicielowi gruntu), zgodnie z którą własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stanowią część składową nieruchomości. Zatem wszystko, co zostaje z gruntem połączone w sposób trwały, staje się jego częścią składową. Zasada ta ma odzwierciedlenie w przepisach art. 46, 48, 143 i 191 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.).
Własność gruntu obejmuje zatem własność tego wszystkiego, co się na gruncie znajduje, a także tego, co się znajduje nad i pod jego powierzchnią. Do części składowych gruntu w szczególności należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Zasady wynikające z tych przepisów mają moc bezwzględnie obowiązującą dla uczestników obrotu gospodarczego i nie można od nich odstąpić w drodze umowy. To oznacza, że właściciel gruntu i podmiot budujący na nim budynek nie mogli ustalić w umowie, że wniesiony bez prawa do gruntu budynek będzie wyłącznie własnością budującego, a grunt pozostanie wyłącznie własnością dotychczasowego jego właściciela. Zatem budynek wybudowany przez budującego na cudzym gruncie jest własnością właściciela gruntu.
W obrocie gospodarczym są tylko nieliczne wyjątki przewidujące odstępstwo od tej zasady. Zgodnie z przepisami k.c. odrębna od gruntu własność budynków ma miejsce jedynie w przypadku budynków wzniesionych przez wieczystego użytkownika na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że właściciel gruntu ma podpisaną umowę na użytkowanie, która jest umową użyczenia. Należy podkreślić, że użytkowanie jest innym rodzajem prawa niż użyczenie. Użytkowanie, zgodnie z art. 252 k.c., jest ograniczonym prawem rzeczowym. Z kolei używanie, zgodnie z art. 710 k.c., jest prawem obligacyjnym (umową nazwaną), zgodnie z którym użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Potocznie użytkowanie i używanie bywają rozumiane jednakowo. Należy jednak pamiętać, że nie można ustanowić użytkowania na podstawie umowy użyczenia. Dla ustanowienia użytkowania niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Przedstawiony stan faktyczny wskazuje, że osoba, która wybudowała budynek na cudzym gruncie na podstawie umowy użyczenia, jest posiadaczem zależnym. Posiadacz zależny nie ma prawa do władania rzeczą jak właściciel. Takie prawo przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu.
Fakt ten ma istotne znaczenie przy ustalaniu podatku od nieruchomości. W myśl ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (upol) podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne będące przede wszystkim właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych. Ustawa w żadnym z przepisów nie wymienia posiadacza zależnego jako podatnika. Istnieje wprawdzie wyjątek od tej zasady, ale nie będzie on miał zastosowania w przypadku opisanym przez czytelnika.
W orzecznictwie bardzo szeroko się podkreśla, że umowa cywilnoprawna (w tym umowa użyczenia) zawarta pomiędzy stronami nie może przenosić obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości pomiędzy stronami. Oznacza to, że zapis umowy zobowiązujący posiadacza budynku do uiszczania podatku od nieruchomości jest bezskuteczny. W świetle art. 3 ust. 1 pkt 1 upol obowiązek podatkowy ciąży na właścicielu gruntu, a według art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2 upol opodatkowaniu podlegają grunt oraz budynki na tym gruncie.
Komentarz dnia
Żródło: Rzeczpospolita

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Business Communication. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Business Communication lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych". Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.

POLECAMY

KOMENTARZE