Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Wspólnoty mieszkaniowe: licytujš lokale za niewielki dlug

Właœciciele lokali zalegajšcy z opłatami powinni mieć się na bacznoœci
Fotorzepa, Marta Bogacz Marta Bogacz
Wystarczy niewielkie zadłużenie lokatora – ale trwałe – by skutecznie zlicytować jego lokal i pozbawić go własnoœci.
Właœciciele lokali zalegajšcy z opłatami powinni mieć się na bacznoœci. Zgodnie z art. 16 ustawy o własnoœci lokali wspólnota mieszkaniowa może żšdać przed sšdem nakazania sprzedaży lokalu w drodze licytacji szczególnie ucišżliwemu członkowi, jeœli zalega długotrwale z zapłatš należnych od niego opłat. ?Wspólnoty coraz chętniej z tej możliwoœci korzystajš. A ponieważ chodzi o wyjštkowš ingerencję w prawo własnoœci, wręcz jakby wywłaszczenie, dobrze wiedzieć, w jakiej sytuacji może do tego dojœć. Pokazuje to sprawa przed Sšdem Najwyższym

Kwota bez znaczenia

W 2008 r., po 12 miesišcach od powstania Wspólnoty Nieruchomoœci, Jan i Teresa B., właœciciele siedmiu lokali, zaprzestali regulowania w pełnej wysokoœci należnych opłat na pokrycie kosztów zarzšdu nieruchomoœciš. Byli zobowišzani do uiszczania miesięcznie 2,8 tys. zł. W chwili wydawania wyroku ich zaległoœci wynosiły tylko 14 tys. zł. Jednak stan zadłużenia utrzymywał się stale, raz zaległoœć była większa, raz mniejsza. Wspólnota wytaczała im kolejne sprawy, zasšdzane kwoty B. uiszczali dobrowolnie, raz tylko wszczęta była egzekucja, ale zapłacili dług, nie czekajšc na komornika. Dodajmy, że wartoœć lokali przekracza 400 tys. zł, zatem wysokoœć zadłużenia stanowiła tylko 3 proc. ich wartoœci i nie przekraczała pięciu miesięcznych rat. Sšd okręgowy oddalił pozew, natomiast Sšd Apelacyjny w Katowicach nakazał licytacyjnš sprzedaż wszystkich lokali, wskazujšc, że nieuiszczenie przez pozwanych opłat w pełnej wysokoœci nie jest wynikiem trudnoœci, ale œwiadomych decyzji.
Takie postępowanie niesie ryzyko destabilizacji finansowej wspólnoty, zwłaszcza jeœli się uwzględni, że jest to wspólnota lokali użytkowych, a destabilizacja zagraża jej renomie. Dlatego pozostali właœciciele lokali pokrywajš niedobory spowodowane przez pozwanych i w zasadzie ich kredytujš.

Ma być długotrwale

Sšd Najwyższy utrzymał ten werdykt (V CSK 170/13). – Artykuł 16 nie wymaga, by kwota zaległoœci pozostawała w okreœlonej proporcji do wartoœci zadłużonego lokalu członka wspólnoty – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Kazimierz Zawada. – Zastosowanie sankcji uzależnione jest od stwierdzenia długotrwałego zalegania właœciciela lokalu z wnoszeniem opłat. Istotne jest, że była to kolejna zaległoœć i choć poprzednie zostały uiszczone, stan zadłużenia istniał od wielu lat. – Takich pozwów jest coraz więcej – mówi prof. Bartłomiej Rakoczy, zajmujšcy się tematykš nieruchomoœci. – Jednak moim zdaniem wspólnota nadużyła swego prawa: lokator był wypłacalny, powinna więc była korzystać z normalnego procesu o zapłatę zaległych należnoœci. Przypomnijmy, że wspólnota może w trybie procesu zażšdać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właœciciel lokalu nie tylko zalega długotrwale z zapłatš należnych opłat, ale też wykracza w sposób rażšcy lub uporczywy przeciwko obowišzujšcemu porzšdkowi domowemu lub przez swoje niewłaœciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomoœci wspólnej ucišżliwym.

OPINIA dla Rz

Rafał Dębowski - adwokat, sekretarz Naczelnej Rady Adwokackiej Wspólnota rodzi obowišzki, nie może być tak, że jeden z członków narusza porzšdek czy, jak tu, nie wnosi opłat, utrudnia działalnoœć, ?a wspólnota mieszkaniowa jest bezbronna. Musi być więc narzędzie, skuteczny sposób na pozbycie się takiego członka, jeœli nie ma widoków na poprawę jego zachowania. Pienišdze z licytacji lokalu przecież wrócš do niego. Podobny efekt byłby, gdyby wspólnota wytoczyła zwykły proces, a właœciciel lokalu nie uregulowałby długu. Zatem patrzšc na to z szerszej perspektywy, taki rygor jak przymusowa licytacja służy ochronie własnoœci innych członków wspólnoty.
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL