Nieruchomości

Wspólnoty mieszkaniowe: licytują lokale za niewielki dlug

Właściciele lokali zalegający z opłatami powinni mieć się na baczności
Fotorzepa, Marta Bogacz Marta Bogacz
Wystarczy niewielkie zadłużenie lokatora – ale trwałe – by skutecznie zlicytować jego lokal i pozbawić go własności.
Właściciele lokali zalegający z opłatami powinni mieć się na baczności. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może żądać przed sądem nakazania sprzedaży lokalu w drodze licytacji szczególnie uciążliwemu członkowi, jeśli zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat. ?Wspólnoty coraz chętniej z tej możliwości korzystają. A ponieważ chodzi o wyjątkową ingerencję w prawo własności, wręcz jakby wywłaszczenie, dobrze wiedzieć, w jakiej sytuacji może do tego dojść. Pokazuje to sprawa przed Sądem Najwyższym

Kwota bez znaczenia

W 2008 r., po 12 miesiącach od powstania Wspólnoty Nieruchomości, Jan i Teresa B., właściciele siedmiu lokali, zaprzestali regulowania w pełnej wysokości należnych opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Byli zobowiązani do uiszczania miesięcznie 2,8 tys. zł. W chwili wydawania wyroku ich zaległości wynosiły tylko 14 tys. zł. Jednak stan zadłużenia utrzymywał się stale, raz zaległość była większa, raz mniejsza. Wspólnota wytaczała im kolejne sprawy, zasądzane kwoty B. uiszczali dobrowolnie, raz tylko wszczęta była egzekucja, ale zapłacili dług, nie czekając na komornika. Dodajmy, że wartość lokali przekracza 400 tys. zł, zatem wysokość zadłużenia stanowiła tylko 3 proc. ich wartości i nie przekraczała pięciu miesięcznych rat. Sąd okręgowy oddalił pozew, natomiast Sąd Apelacyjny w Katowicach nakazał licytacyjną sprzedaż wszystkich lokali, wskazując, że nieuiszczenie przez pozwanych opłat w pełnej wysokości nie jest wynikiem trudności, ale świadomych decyzji.
Takie postępowanie niesie ryzyko destabilizacji finansowej wspólnoty, zwłaszcza jeśli się uwzględni, że jest to wspólnota lokali użytkowych, a destabilizacja zagraża jej renomie. Dlatego pozostali właściciele lokali pokrywają niedobory spowodowane przez pozwanych i w zasadzie ich kredytują.

Ma być długotrwale

Sąd Najwyższy utrzymał ten werdykt (V CSK 170/13). – Artykuł 16 nie wymaga, by kwota zaległości pozostawała w określonej proporcji do wartości zadłużonego lokalu członka wspólnoty – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Kazimierz Zawada. – Zastosowanie sankcji uzależnione jest od stwierdzenia długotrwałego zalegania właściciela lokalu z wnoszeniem opłat. Istotne jest, że była to kolejna zaległość i choć poprzednie zostały uiszczone, stan zadłużenia istniał od wielu lat. – Takich pozwów jest coraz więcej – mówi prof. Bartłomiej Rakoczy, zajmujący się tematyką nieruchomości. – Jednak moim zdaniem wspólnota nadużyła swego prawa: lokator był wypłacalny, powinna więc była korzystać z normalnego procesu o zapłatę zaległych należności. Przypomnijmy, że wspólnota może w trybie procesu zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu nie tylko zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat, ale też wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

OPINIA dla Rz

Rafał Dębowski - adwokat, sekretarz Naczelnej Rady Adwokackiej Wspólnota rodzi obowiązki, nie może być tak, że jeden z członków narusza porządek czy, jak tu, nie wnosi opłat, utrudnia działalność, ?a wspólnota mieszkaniowa jest bezbronna. Musi być więc narzędzie, skuteczny sposób na pozbycie się takiego członka, jeśli nie ma widoków na poprawę jego zachowania. Pieniądze z licytacji lokalu przecież wrócą do niego. Podobny efekt byłby, gdyby wspólnota wytoczyła zwykły proces, a właściciel lokalu nie uregulowałby długu. Zatem patrząc na to z szerszej perspektywy, taki rygor jak przymusowa licytacja służy ochronie własności innych członków wspólnoty.
Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL