Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Wynajem

Ile za wynajem studenckiego mieszkania

Fotorzepa, Robert gardziński RG Robert gardziński
Kupujšc kawalerkę dla żaka, zamiast jš wynajmować, można zaoszczędzić ok. 4,4 tys. zł rocznie. Sytuację mogłaby zmienić podwyżka stóp procentowych o co najmniej 200 punktów bazowych.
Tak wynika z analiz przygotowanych przez Lion's Bank dla szeœciu miast akademickich w Polsce. - Zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Wielkiej Brytanii, zakup mieszkania jest rozwišzaniem bardziej opłacalnym niż łożenie na wynajem - mówiš Bartosz Turek i Jakub Potocki z Lion's Bank, powołujšc się na portal Trulia i bank Halifax. - Bank oszacował nawet, że kupujšc przeciętnš nieruchomoœć, zamiast jej wynajmować, można na Wyspach zaoszczędzić rocznie œrednio 875 funtów. To niższy wynik niż rok temu (1080 funtów), ale wcišż mocno przemawiajšcy za dołšczeniem do grona właœcicieli nieruchomoœci - podkreœlajš.

Z analiz portalu Trulia wynika, że podobnie jest w USA. - Tam badanie opiera się o dane ze stu dużych miast. Warto też zwrócić uwagę na kompleksowoœć metodologii zastosowanej przez portal. W kosztach zakupu zostały uwzględnione takie elementy, jak koszt kredytu, utrzymania nieruchomoœci, zmiany wartoœci nieruchomoœci w czasie, podatki i koszty transakcyjne - tłumaczy Bartosz Turek. - W przypadku najmu wzięto pod uwagę, oprócz czynszu, także ubezpieczenie i kaucję dla właœciciela. Autorzy raportu przyjęli ponadto założenie, że kupowana lub wynajmowana nieruchomoœć będzie służyła zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych siedem lat. Jest to bowiem przeciętny czas, w jakim Amerykanie wykorzystujš nieruchomoœć przed jej zamianš na innš. Jaki jest efekt? Autorzy raportu oszacowali, że zakup jest w Stanach rozwišzaniem œrednio o 35 proc. tańszym niż najem - dodaje.

Tanie kredyty

Podobnie jest w Polsce. Koszty kredytów mieszkaniowych sš dziœ najniższe w historii. - Powoduje to, że z punktu widzenia rodziców bardziej opłacalnym rozwišzaniem jest zakup mieszkania dla studenta, niż łożenie na wynajem lokum - mówi Jakub Potocki. - Korzystajš na tym także inwestorzy. Jak wynika z doœwiadczeń doradców Lion's House, w sytuacji niskiego oprocentowania lokat, przenoszš kapitał z banków na uznawany za bezpieczny rynek mieszkaniowy. Jest to racjonalne, bo w wielu przypadkach zyski, które może generować wynajęte mieszkanie, przewyższajš rentownoœci lokat, a także koszty, które generowałby kredyt zacišgnięty na zakup nieruchomoœci. Z analiz Lion's Bank wynika, że kupujšc w Warszawie kawalerkę o powierzchni ok. 30 mkw., zacišgajšc kredyt na 80 proc. wartoœci mieszkania,  z tytułu samych odsetek trzeba będzie oddawać do banku 621 zł miesięcznie. (œrednia dla pierwszych pięciu lat kredytowania z 30-letniego okresu). - Aby obliczyć łšczny koszt zakupu trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomoœci, co razem z odsetkami od kredytu dałoby w pierwszych latach posiadania nieruchomoœci przeciętny miesięczny koszt na poziomie 885 zł. To aż o 515 zł mniej niż trzeba zapłacić, korzystajšc z najmu - wylicza Bartosz Turek. - Zakup można więc uznać za bardziej opłacalny niż najem. Podobna sytuacja jest także we wszystkich przebadanych miastach (Gdańsk, Kraków, ŁódŸ, Poznań, Wrocław). - Œrednia dla całej szóstki to 366 złotych miesięcznie. Przeciętnie o tyle mniejsze koszty ponosi właœciciel kawalerki w tych miastach niż najemca podobnej nieruchomoœci. Rocznie oznacza to oszczędnoœć dla właœciciela na poziomie prawie 4,4 tys. zł - dodaje.
Jeszcze większa różnica w kosztach widoczna jest w przypadku mieszkań dwupokojowych. - Posiadajšc 20-proc. wkład własny na zakup takiego lokalu w Warszawie, trzeba się liczyć z miesięcznš ratš odsetkowš 30-letniego kredytu na poziomie 1016 zł (œrednia dla pierwszych pięciu lat). Wraz z opłatami eksploatacyjnymi daje to koszt zakupu na poziomie 1456 zł miesięcznie. Dla porównania na wynajęcie podobnego lokalu trzeba by wydać œrednio 2070 zł miesięcznie - wylicza Jakub Potocki.

Jak liczono rentownoœć

- Gdyby uwzględnić w comiesięcznych wydatkach także częœć kapitałowš raty kredytowej, to wcišż w większoœci badanych miast mniej wydać muszš osoby, które zdecydowały się zostać właœcicielem mieszkania - podkreœla Bartosz Turek. -Bioršc pod uwagę uœrednione wartoœci dla wszystkich miast, najem kawalerki pochłonšłby miesięcznie 1043 zł, a zakup (wraz z utrzymaniem) 894 zł miesięcznie. W przypadku lokali dwupokojowych byłoby to odpowiednio 1480 zł i 1436 zł - wylicza.

Dodaje, że tylko w Krakowie i Poznaniu wyniki dla mieszkań dwupokojowych sugerujš, że wydatki zwišzane z posiadaniem nieruchomoœci sš wyższe niż w przypadku jej wynajmu (przy uwzględnieniu częœci kapitałowej raty). - Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędnoœć. Trzeba bowiem zauważyć, że częœć spłacanych co miesišc rat kredytowych stanowi spłatę pożyczonego kapitału i obniża saldo zadłużenia wobec banku. W tym sensie nie jest kosztem, a buduje majštek właœciciela - tłumaczy analityk Lion's Bank. I tłumaczy, że potencjalny koszt najmu i zakupu został oszacowany poprzez obniżenie o 10 proc. stawek ofertowych. - Został on ponadto okreœlony w dwóch wariantach. Jeden (ujęcie kosztowe) uwzględnia w miesięcznym bilansie utrzymanie nieruchomoœci oraz koszty odsetkowe kredytu zacišgniętego na zakup lokalu o założonej liczbie pokoi. Drugi wariant (ujęcie wydatkowe) uwzględnia dodatkowo częœć kapitałowš raty kredytowej. Pod uwagę wzięto jedynie raty płacone w pierwszych pięciu latach i dla potrzeb obliczeń zostały one uœrednione - wyjaœnia Turek. - Warto pamiętać, że im dłużej spłacany jest kredyt o racie równej, tym bardziej wysokoœć raty odsetkowej powiększa się kosztem raty kapitałowej. Do obliczeń przyjęto, że kredytobiorca ma 20-proc. wkład własny, zadłuża się w PLN na 30 lat, a marża kredytowa wynosi 1,5 proc.

Rentownoœć brutto została oszacowana jako stosunek rocznego przychodu z najmu do wartoœci kupowanej nieruchomoœci. Rentownoœć netto oszacowano natomiast przy założeniu, że lokal jest niewynajęty przez jeden miesišc w roku, a właœciciel opłaca podatek od przychodów z wynajmu na zasadach ryczałtu(8,5 proc.) oraz uwzględniono w częœci kosztowej opłaty eksploatacyjne.

Kiedy wzrosnš stopy

- Dzisiejsza sytuacja rekordowo niskich stóp procentowych w Polsce, która ma duży wpływ na wynik przedstawionych wyżej obliczeń, nie będzie trwać wiecznie. Jeœli RPP zacznie podwyższać stopy procentowe, to przy innych czynnikach stałych, coraz droższy będzie zakup w porównaniu z najmem mieszkania - zauważa Jakub Potocki. - WeŸmy pod uwagę wczeœniej przytoczony przykład kawalerki w Warszawie. Zgodnie z notowaniami kontraktów terminowych, WIBOR 3M może w perspektywie 21 miesięcy wzrosnšć z obecnego poziomu poniżej 2,7 proc. do 3,7 proc. W efekcie, założone dziœ oprocentowanie na poziomie 4,2 proc. może wzrosnšć do 5,2 proc. Przy realizacji takiego scenariusza, za 21 miesięcy rata kredytu zacišgniętego na zakup mieszkania w Warszawie wyniosłaby już nie 908 zł jak dziœ, ale 1016 zł miesięcznie - wylicza.

Dodajšc do tej kwoty koszty utrzymania nieruchomoœci, może się okazać, że za 21 miesięcy najem modelowego mieszkania w Warszawie będzie pochłaniał o 119 zł więcej niż zakup (uwzględniajšc częœć kapitałowš raty). - Gdyby ponadto po stronie kosztów uwzględnić tylko odsetki od kredytu i koszty utrzymania, to najem będzie rozwišzaniem droższym o około 400 zł miesięcznie niż zakup. W tym przykładzie, aby w ujęciu wydatkowym miesięczne obcišżenie budżetu domowego właœciciela i najemcy było równe, RPP musiałaby podnieœć stopy procentowe o około 200 pkt. Aby ponadto doszło do zrównania obcišżeń w ujęciu kosztowym podwyżka musiałaby wynieœć aż około 425 pkt., co dziœ wydaje się scenariuszem mało prawdopodobnym - ocenia Bartosz Turek.

Analitycy zwracajš też uwagę, że rodzice studentów sš zainteresowani nie tylko kawalerkami. - Poszukujšc mieszkania dla studenta często decydujš się na zakup lokalu o dwóch lub trzech oddzielnych pokojach, przy czym te dodatkowe majš docelowo zostać wynajęte generujšc dochody– zauważa Magdalena Kutyła z Lion's House.

W Warszawie pokój można wynajšć za około 800 – 900 złotych miesięcznie.
-Jest to więc rozwišzanie o tyle racjonalne, że różnica w racie kredytu zacišgniętego na mieszkanie jedno- i dwupokojowe z przedstawionych powyżej przykładów wynosi w przypadku stolicy tylko 577 złotych, a więc wyraŸnie mniej niż wynosi potencjalny przychód z wynajęcia dodatkowego pomieszczenia - wyliczajš analitycy.



ródło: ekonomia24

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL