VAT: opodatkowanie zamiany nieruchomości między gminą i Skarbem Państwa

Chociaż własność nieruchomości nie zostanie przeniesiona na innego podatnika, tylko na inny podmiot, transakcja zamiany tej nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Publikacja: 17.07.2018 06:10

VAT: opodatkowanie zamiany nieruchomości między gminą i Skarbem Państwa

Foto: Fotolia.com

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dyrektor KIS) 9 maja 2018 r. wydał interpretację dotyczącą opodatkowania VAT transakcji zamiany nieruchomości (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.87. 2018.2.KO). Wniosek o wydanie interpretacji złożyła gmina miejska na prawach powiatu, która miała zamiar dokonać zamiany nieruchomości pomiędzy gminą a Skarbem Państwa. Zamiana miała polegać na przeniesieniu na gminę przez Skarb Państwa prawa własności trzech dziełek pozostających w użytkowaniu wieczystym podmiotu trzeciego – spółki z o.o. w zamian za przeniesienie przez gminę na Skarb Państwa prawa własności trzech innych działek, również pozostających w użytkowaniu wieczystym ww. spółki. Jak podała gmina, wartość działek podlegających zamianie była ekwiwalentna zarówno pod kątem powierzchni jak i wartości.

Czytaj także: Powiat podatnikiem VAT, gdy zarządza nieruchomościami Skarbu Państwa

Na opisanym terenie zostało zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie w postaci czterech budynków wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi i infrastrukturą. Jak podała gmina, działki będące przedmiotem zamiany są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym zostały sklasyfikowane jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Gmina zadała pytanie czy przedmiotowa zamiana będzie opodatkowana VAT, a jeśli tak to czy transakcję zamiany należy potraktować jako dwie odrębne dostawy, jaka będzie właściwa stawka podatku dla transakcji oraz czy gminie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z otrzymanych faktur dokumentujących przedmiotową transakcję.

Zdaniem gminy transakcja w ogóle nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT. Uzasadniając swoje stanowisko gmina wskazała na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta (prezydent miasta), wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Idąc dalej, gmina zauważyła, że starosta nie może być uznany za podatnika VAT, zatem podatnikiem w odniesieniu do ww. czynności jest gmina.

Gmina zwróciła również uwagę, że przedmiotowa transakcja będzie odpłatna i na gruncie prawa cywilnego dojdzie do przeniesienia prawa własności. W ocenie gminy z perspektywy VAT istotny jest jedynie ekonomiczny aspekt transakcji. W zaistniałej sytuacji zdaniem gminy nie dojdzie do przeniesienia władztwa ekonomicznego, gdyż po obydwu stronach omawianej transakcji de facto wystąpi gmina. Tym samym gmina przyjęła, że transakcja ta nie może być uznana za dostawę towarów, a w konsekwencji nie powinna podlegać VAT.

Czytaj także: Powiat rozlicza VAT za Skarb Państwa

Jednocześnie gmina przedstawiła alternatywne stanowisko, na wypadek gdyby organ uznał, że transakcja podlega jednak opodatkowaniu. W takim przypadku gmina przyjęła, iż transakcję należy opodatkować jako dwie odrębny dostawy. Co do stawki właściwej dla opodatkowania transakcji, gmina zauważyła, że przedmiotem dostawy będą same grunty, bez posadowionych na nich budynków, które według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę. W konsekwencji stawką właściwą będzie stawka podstawowa wynosząca 23 proc. Końcowo gmina odniosła się do prawa do odliczenia VAT, stwierdzając że prawo to będzie jej przysługiwać w pełnej wysokości.

Dyrektor KIS nie zgodził się z gminą w zasadniczej kwestii, tj. braku opodatkowania VAT transakcji zamiany nieruchomości. Organ stwierdził że w zaistniałej sytuacji dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, z tym że własność nieruchomości nie zostanie przeniesiona na innego podatnika, tylko na inny podmiot. Dyrektor KIS odwołał się przy tym do wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego z 25 listopada 2010 r., I SA/Wr 850/10. W pozostałym zakresie organ uznał stanowisko gminy za prawidłowe.

Komentarz eksperta

Janina Fornalik, doradca podatkowy, partner w MDDP

W mojej ocenie organ podatkowy w omawianej interpretacji zajął słuszne stanowisko. Należy jednak podkreślić, że kwestia opodatkowania transakcji nieruchomościowych dokonywanych między gminą na prawach powiatu a Skarbem Państwa nie jest jednoznaczna. Sprawę taką rozstrzygnął niedawno unijny Trybunał Sprawiedliwości, który w wyroku z 13 czerwca 2018 r. (sprawa C-665/16 dot. Gminy Wrocław), uznał, że przeniesienie przez gminę (miasto na prawach powiatu) prawa własności nieruchomości z nakazu władzy publicznej na rzecz Skarbu Państwa w zamian za odszkodowanie stanowi dostawę towaru w rozumieniu unijnej dyrektywy VAT. Wątpliwości w obu tych sprawach – omawianej interpretacji i sprawie analizowanej przez Trybunał – dotyczyła tego, czy dochodzi do dostawy nieruchomości pomiędzy miastem a Skarbem Państwa, jeśli oba podmioty reprezentowane są przez jeden organ, tj. prezydenta miasta, który z jednej strony działa w imieniu i na rzecz miasta, a z drugiej strony jest reprezentantem Skarbu Państwa w mieście na prawach powiatu jako tzw. statio fisci. Można bowiem argumentować, jak chciała tego gmina, że w takiej sytuacji nie dojdzie do skutecznej dostawy towarów, gdyż nie dochodzi do przejścia prawa do rozporządzania jak właściciel – nieruchomość pozostaje w obrębie tej samej jednostki. Po wyroku TSUE nie ma już wątpliwości, że transakcje polegające na przeniesieniu prawa własności nieruchomości przez miasta na prawach powiatu na rzecz Skarbu Państwa, w tym również w ramach zamiany nieruchomości, powinny stanowić opodatkowaną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym należy ustalić właściwe zasady opodatkowania – zwolnienie bądź opodatkowanie dla każdej transakcji. Dotyczy to transakcji obejmujących nieruchomości we wszystkich jednostkach samorządu terytorialnego mających status miasta na prawach powiatu. Warto przyjrzeć się tego rodzaju transakcjom również w przeszłości, w ciągu ostatnich pięciu lat, które mogą być jeszcze kontrolowane przez urząd skarbowy.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dyrektor KIS) 9 maja 2018 r. wydał interpretację dotyczącą opodatkowania VAT transakcji zamiany nieruchomości (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.87. 2018.2.KO). Wniosek o wydanie interpretacji złożyła gmina miejska na prawach powiatu, która miała zamiar dokonać zamiany nieruchomości pomiędzy gminą a Skarbem Państwa. Zamiana miała polegać na przeniesieniu na gminę przez Skarb Państwa prawa własności trzech dziełek pozostających w użytkowaniu wieczystym podmiotu trzeciego – spółki z o.o. w zamian za przeniesienie przez gminę na Skarb Państwa prawa własności trzech innych działek, również pozostających w użytkowaniu wieczystym ww. spółki. Jak podała gmina, wartość działek podlegających zamianie była ekwiwalentna zarówno pod kątem powierzchni jak i wartości.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Rośnie lawina skarg kasacyjnych do Naczelnego Sądu Administracyjnego