Jakub Nieckarz: Luksus wejdzie także do mniejszych miast

aktualizacja: 12.09.2017, 12:04
Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments (PVI).
Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments (PVI).
Foto: materiały prasowe

- Inwestor, który dopiero wchodzi na rynek nieruchomości, raczej nie powinien kupować jednego drogiego mieszkania - mówi Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments (PVI).

REDAKCJA POLECA

Rzeczpospolita: Mieszkania idą jak woda. Eksperci mówią, że rośnie także rynek apartamentów. Nie mamy jednak tak spektakularnych inwestycji jak Złota czy Cosmopolitan w Warszawie, które są symbolami poprzedniej hossy.

Jakub Nieckarz, prezes PVI: Rynek apartamentów zweryfikował potencjał demograficzny. Wysokościowców jest nawet więcej niż Warszawa potrzebuje. W tych dwóch słynnych drapaczach chmur nadal są mieszkania do kupienia. Nie ma wielu klientów, których stać na lokal za 20–30 tys. zł za metr. Zdecydowanie chętniej są kupowane luksusowe apartamenty w mniejszych budynkach np. na Powiślu i Mokotowie. Ale i Złota, i Cosmopolitan się obronią, choćby prestiżowym adresem. Zawsze znajdą się chętni do życia w centrum miasta.

Luksusowe nieruchomości są podatne na modę, która ma to do siebie, że mija. Obok supermodnego budynku za chwilę może powstać jeszcze modniejszy. Inwestycje w apartamenty wydają się ryzykowne.

Rynek dóbr luksusowych jest odporny na koniunkturę. Gdy w 2008 roku doszło do załamania rynku, inwestycje apartamentowe na wartości traciły najmniej. Przemijająca moda na konkretny budynek sprawia, że mieszkania w nim będą się sprzedawać albo wynajmować wolniej. Ale popyt nadal będzie, bo superluksusowych nieruchomości jest mało. Konkurencja jest mniejsza.

Lepiej zainwestować w jeden duży, drogi apartament czy w kilka małych tanich lokali?

Inwestor, który dopiero wchodzi na rynek nieruchomości, raczej nie powinien kupować jednego drogiego mieszkania. Jeśli ma już w portfelu kilka lokali, może z powodzeniem zainwestować w prestiżowy apartament. Nieruchomości premium to świetny sposób na dywersyfikację portfela zamożnego inwestora.

Drogie mieszkanie oznacza większe zyski?

Rentowność z inwestycji w apartament jest porównywalna z rentownością z tańszych mieszkań. Średnio można liczyć na 4–7 proc. w skali roku. Przeciętne stopy zwrotu z lokalu na wynajem są więc nawet trzykrotnie większe niż z typowej lokaty bankowej. Czasem można zarobić znacznie więcej, jeśli trafimy na okazję.

Okazje na rynku apartamentów? To możliwe?

Tak. Deweloper, który korzysta z bankowego finansowania, musi mieć określony poziom przedsprzedaży. Lokale, także te luksusowe, na początku budowy firma zaoferuje więc taniej. Okazje trafiają się także na rynku wtórnym. Zdarzenia losowe powodują, że właściciel musi szybko apartament sprzedać, więc będzie kusił ceną.

Czy miejsce na mieszkania z najwyższej półki jest tylko w Warszawie i Trójmieście, gdzie mamy szał inwestycyjny?

Takie lokale są potrzebne w każdym mieście. Pytanie tylko o skalę inwestycji. Na pewno nie możemy powiedzieć, że w mniejszych miastach nie ma miejsca na luksus i powinny tam powstawać tylko tanie lokale z segmentu popularnego.

Ile dziś trzeba mieć na mieszkaniowy luksus?

Metr lokalu o podwyższonym standardzie w większości miast, z wyjątkiem Warszawy, Sopotu i Gdyni, to wydatek rzędu 8–9 tys. zł. Najbardziej luksusowe i prestiżowe apartamenty kosztują dużo więcej. Ceny 1 mkw. takich nieruchomości zaczynają się od kilkunastu tysięcy złotych, a kończą na kilkudziesięciu tysiącach złotych.

I chętni na tak drogie metry są.

Od 2012 do 2016 r. wartość polskiego rynku nieruchomości premium i luksusowych apartamentów wzrosła o ponad 40 proc. Systematycznie rośnie grupa zainteresowanych mieszkaniami o podwyższonym standardzie. Trend będzie się utrzymywał w kolejnych latach. Rozwój rynku wspiera wzrost zamożności konsumentów.

Na tym rynku działa także PVI.

Przy ul. Niegolewskich w Poznaniu rewitalizujemy kamienicę z początku XX wieku. Zaoferujemy ok. 30 mieszkań o podwyższonym standardzie. Odtworzymy zabytkową architekturę, historyczne detale, malowidła ścienne. Jesteśmy na etapie uzgodnień inwestycji z konserwatorem zabytków.

Mieszkania od podstaw budujemy przy pl. Bernardyńskim w Poznaniu i przy ul. Morelowej w Krakowie. We Wrocławiu, przy ul. Gwarnej, budujemy z kolei condohotel.

Są plany wejścia do Warszawy?

W stolicy chcemy zadebiutować jeszcze w tym roku. Szukamy dobrego gruntu albo ciekawej kamienicy do rewitalizacji. Pod uwagę bierzemy wiele lokalizacji z potencjałem, między innymi starą Pragę.

Rynek nieruchomości wciąż rośnie. Sprzedaje się więcej mieszkań niż w szczycie hossy 2007 roku. Ceny idą w górę. Kolejne podwyżki mogą oznaczać krach.

Sytuacja na rynku jest stabilna, a mieszkania nie drożeją skokowo, z dnia na dzień. Nie ma żadnych symptomów nadchodzącego kryzysu. Rynek deweloperski napędza głównie wycofywana z lokat gotówka. Transakcje gotówkowe w największych miastach stanowią 25–50 proc.

Banki nie mogą narzekać. Sprzedają coraz więcej kredytów. Za pożyczone klienci kupują mieszkania i dla siebie, i na wynajem. Wzrost stóp procentowych, których jest nieuchronny, oznacza, że raty pójdą w górę.

Pytanie, czy banki są gotowe na podwyżki stóp procentowych. Gwałtowne wzrosty rat mogłyby skutkować problemami podobnymi do tych wywołanych aprecjacją franka. Dobrze byłoby, żebyśmy mieli takie rozwiązania jak na Zachodzie, gdzie oprocentowanie kredytów jest stałe, co gwarantuje stabilność i bezpieczeństwo.

POLECAMY

KOMENTARZE