Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Wywiady

Jakub Nieckarz: Luksus wejdzie także do mniejszych miast

Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments (PVI).
materiały prasowe
- Inwestor, który dopiero wchodzi na rynek nieruchomoœci, raczej nie powinien kupować jednego drogiego mieszkania - mówi Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments (PVI).

Rzeczpospolita: Mieszkania idš jak woda. Eksperci mówiš, że roœnie także rynek apartamentów. Nie mamy jednak tak spektakularnych inwestycji jak Złota czy Cosmopolitan w Warszawie, które sš symbolami poprzedniej hossy.

Jakub Nieckarz, prezes PVI: Rynek apartamentów zweryfikował potencjał demograficzny. Wysokoœciowców jest nawet więcej niż Warszawa potrzebuje. W tych dwóch słynnych drapaczach chmur nadal sš mieszkania do kupienia. Nie ma wielu klientów, których stać na lokal za 20–30 tys. zł za metr. Zdecydowanie chętniej sš kupowane luksusowe apartamenty w mniejszych budynkach np. na Powiœlu i Mokotowie. Ale i Złota, i Cosmopolitan się obroniš, choćby prestiżowym adresem. Zawsze znajdš się chętni do życia w centrum miasta.

Luksusowe nieruchomoœci sš podatne na modę, która ma to do siebie, że mija. Obok supermodnego budynku za chwilę może powstać jeszcze modniejszy. Inwestycje w apartamenty wydajš się ryzykowne.

Rynek dóbr luksusowych jest odporny na koniunkturę. Gdy w 2008 roku doszło do załamania rynku, inwestycje apartamentowe na wartoœci traciły najmniej. Przemijajšca moda na konkretny budynek sprawia, że mieszkania w nim będš się sprzedawać albo wynajmować wolniej. Ale popyt nadal będzie, bo superluksusowych nieruchomoœci jest mało. Konkurencja jest mniejsza.

Lepiej zainwestować w jeden duży, drogi apartament czy w kilka małych tanich lokali?

Inwestor, który dopiero wchodzi na rynek nieruchomoœci, raczej nie powinien kupować jednego drogiego mieszkania. Jeœli ma już w portfelu kilka lokali, może z powodzeniem zainwestować w prestiżowy apartament. Nieruchomoœci premium to œwietny sposób na dywersyfikację portfela zamożnego inwestora.

Drogie mieszkanie oznacza większe zyski?

Rentownoœć z inwestycji w apartament jest porównywalna z rentownoœciš z tańszych mieszkań. Œrednio można liczyć na 4–7 proc. w skali roku. Przeciętne stopy zwrotu z lokalu na wynajem sš więc nawet trzykrotnie większe niż z typowej lokaty bankowej. Czasem można zarobić znacznie więcej, jeœli trafimy na okazję.

Okazje na rynku apartamentów? To możliwe?

Tak. Deweloper, który korzysta z bankowego finansowania, musi mieć okreœlony poziom przedsprzedaży. Lokale, także te luksusowe, na poczštku budowy firma zaoferuje więc taniej. Okazje trafiajš się także na rynku wtórnym. Zdarzenia losowe powodujš, że właœciciel musi szybko apartament sprzedać, więc będzie kusił cenš.

Czy miejsce na mieszkania z najwyższej półki jest tylko w Warszawie i Trójmieœcie, gdzie mamy szał inwestycyjny?

Takie lokale sš potrzebne w każdym mieœcie. Pytanie tylko o skalę inwestycji. Na pewno nie możemy powiedzieć, że w mniejszych miastach nie ma miejsca na luksus i powinny tam powstawać tylko tanie lokale z segmentu popularnego.

Ile dziœ trzeba mieć na mieszkaniowy luksus?

Metr lokalu o podwyższonym standardzie w większoœci miast, z wyjštkiem Warszawy, Sopotu i Gdyni, to wydatek rzędu 8–9 tys. zł. Najbardziej luksusowe i prestiżowe apartamenty kosztujš dużo więcej. Ceny 1 mkw. takich nieruchomoœci zaczynajš się od kilkunastu tysięcy złotych, a kończš na kilkudziesięciu tysišcach złotych.

I chętni na tak drogie metry sš.

Od 2012 do 2016 r. wartoœć polskiego rynku nieruchomoœci premium i luksusowych apartamentów wzrosła o ponad 40 proc. Systematycznie roœnie grupa zainteresowanych mieszkaniami o podwyższonym standardzie. Trend będzie się utrzymywał w kolejnych latach. Rozwój rynku wspiera wzrost zamożnoœci konsumentów.

Na tym rynku działa także PVI.

Przy ul. Niegolewskich w Poznaniu rewitalizujemy kamienicę z poczštku XX wieku. Zaoferujemy ok. 30 mieszkań o podwyższonym standardzie. Odtworzymy zabytkowš architekturę, historyczne detale, malowidła œcienne. Jesteœmy na etapie uzgodnień inwestycji z konserwatorem zabytków.

Mieszkania od podstaw budujemy przy pl. Bernardyńskim w Poznaniu i przy ul. Morelowej w Krakowie. We Wrocławiu, przy ul. Gwarnej, budujemy z kolei condohotel.

Sš plany wejœcia do Warszawy?

W stolicy chcemy zadebiutować jeszcze w tym roku. Szukamy dobrego gruntu albo ciekawej kamienicy do rewitalizacji. Pod uwagę bierzemy wiele lokalizacji z potencjałem, między innymi starš Pragę.

Rynek nieruchomoœci wcišż roœnie. Sprzedaje się więcej mieszkań niż w szczycie hossy 2007 roku. Ceny idš w górę. Kolejne podwyżki mogš oznaczać krach.

Sytuacja na rynku jest stabilna, a mieszkania nie drożejš skokowo, z dnia na dzień. Nie ma żadnych symptomów nadchodzšcego kryzysu. Rynek deweloperski napędza głównie wycofywana z lokat gotówka. Transakcje gotówkowe w największych miastach stanowiš 25–50 proc.

Banki nie mogš narzekać. Sprzedajš coraz więcej kredytów. Za pożyczone klienci kupujš mieszkania i dla siebie, i na wynajem. Wzrost stóp procentowych, których jest nieuchronny, oznacza, że raty pójdš w górę.

Pytanie, czy banki sš gotowe na podwyżki stóp procentowych. Gwałtowne wzrosty rat mogłyby skutkować problemami podobnymi do tych wywołanych aprecjacjš franka. Dobrze byłoby, żebyœmy mieli takie rozwišzania jak na Zachodzie, gdzie oprocentowanie kredytów jest stałe, co gwarantuje stabilnoœć i bezpieczeństwo.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL