Michał Cebula: Wierzymy w nieruchomości

Rz: Heritage Real Estate to z jednej strony firma doradcza, a z drugiej oferująca usługi wealth management związane z sektorem nieruchomości. W jaki sposób umożliwiacie czerpanie korzyści z inwestycji w takie aktywa?

Michał Cebula: Jesteśmy jedyną profesjonalną na rynku firmą, która łączy usługi konsultingu dla przedsiębiorców i wealth management dla klientów indywidualnych. Mamy oddziały w Warszawie, Katowicach, Wrocławiu, Gdańsku, za chwilę uruchomimy placówki w Krakowie, Poznaniu i Szczecinie. Oferujemy całą gamę produktów, od czysto finansowych i ubezpieczeniowych po możliwość inwestowania w różnego typu nieruchomości. To głównie mieszkania na wynajem, condohotele czy lokale usługowe. Uczestniczymy też z Saturn TFI i grupą Murapol w projekcie Murapol HRE FIZAN – funduszu umożliwiającym zarabianie na realizacji projektów nieruchomościowych.

Nasi klienci i potencjalni klienci to osoby zamożne, które część majątku chcą ulokować w nieruchomościach. Globalna wartość nieruchomości szacowana jest na ponad 217 bln dol., czyli 36 razy więcej niż wartość całego wydobytego złota Wierzymy, że to właśnie nieruchomości w długiej perspektywie są najbezpieczniejszymi i najbardziej rentownymi aktywami.

Klientom instytucjonalnym oferujemy kompleksowe doradztwo strategiczne. Zajmujemy się racjonalizacją projektów deweloperskich, proponujemy grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, uzyskujemy finansowanie projektowe zarówno w bankach, jak i funduszach typu private equity, komercjalizujemy projekty, konsultujemy politykę sprzedaży i marketingu, stałym klientom oferujemy usługę doradztwa prawnego i podatkowego. Wszystkie działania, dzięki unikalnej usłudze, prowadzą do zminimalizowania ryzyka i zwiększenia rentowności projektów naszych klientów.

Jakie są zalety i różnice inwestowania w poszczególne typy nieruchomości?

Zazwyczaj wszystko zaczyna się od ulokowania pieniędzy w mieszkanie na wynajem i budowy portfela kilku lokali. Szybko okazuje się, że taka działalność wymaga poświęcenia mnóstwa uwagi i czasu, a zwrot jest niższy od oczekiwanego. Obserwujemy duże zainteresowanie inwestycjami „bezobsługowymi" – dobrym rozwiązaniem jest np. zakup apartamentu w formule condohotel, wtedy utrzymaniem lokalu i obsługą najemców zajmuje się profesjonalny operator, który dzieli się zyskami z właścicielem lokalu.

Wraz z pojawieniem się REIT, jako swego rodzaju profesjonalnych operatorów, również inwestowanie w lokale mieszkaniowe na wynajem stanie się wygodne i bezobsługowe. Takie fundusze, dzięki dywersyfikacji zminimalizują ryzyko inwestycyjne.

W jaki sposób wybieracie condohotele, w które mogą zainwestować wasi klienci?

Nasz komitet inwestycyjny we współpracy z konsultantami analizuje, czy budowa hotelu ma sens pod względem ekonomicznym, czy będzie on w stanie zrealizować założoną stopę zwrotu. Bierzemy pod uwagę i poddajemy ocenie różne wypadkowe, takie jak: lokalizacja, cena pokoju w danym regionie, standard hotelu, obłożenie czy standing podmiotu zarządzającego i jego historia.

To prawda, że w tej branży zdarzały się projekty, które delikatnie mówiąc nie odniosły sukcesu – ale głównie dlatego, że realizowali je deweloperzy bez doświadczenia w zarządzaniu tego typu obiektami. Bezpieczeństwo naszych klientów stawiamy zdecydowanie na pierwszym planie, dlatego większość projektów niestety nie przechodzi naszej weryfikacji.

Wspomniał pan o możliwości inwestowania w lokale usługowe.

To lokale mieszczące się najczęściej na parterach budynków mieszkaniowych. Klient ma możliwość zakupu skomercjalizowanego lokalu, gdzie najemcą jest np. bank czy sklep. Umowy z najemcami są zazwyczaj pięcio-, dziesięcioletnie, więc zapewniają stabilny dochód. Wszystko zależy od zasobności portfela i poziomu akceptacji ryzyka. Klienci preferują lokale w dużych miastach, ci bardziej agresywni decydują się na słabsze lokalizacje, gdzie rentowność może być nawet o połowę wyższa.

Jak działa Murapol HRE FIZAN?

To projekt, który pozwala właścicielom certyfikatu zarabiać na projektach mieszkaniowych realizowanych przez Grupę Murapol. To największy w Polsce deweloper, oceniany bardzo pozytywnie przez obligatariuszy i agencję ratingową oraz klientów kupujących mieszkania, a więc pewny, bezpieczny i stabilny partner, którego możemy z pełną odpowiedzialnością rekomendować naszym klientom. Projekt jest rozpisany na dwa lata, celem jest pozyskanie minimum 200 mln zł na zakup gruntów pod inwestycje realizowane przez Murapol.

Deweloperzy biją rekordy sprzedaży mieszkań. Jaki przewidujecie rozwój rynku w Polsce?

Uwzględniając zapotrzebowanie Polaków, niedobór mieszkań na rynku można szacować na 1–3 mln. Do tego trzeba dodać mocno starzejące się zasoby, np. osiedla z wielkiej płyty, które będą musiały być zastąpione.

Analizy rynkowe zazwyczaj obejmują największe polskie miasta, ale ogromny potencjał drzemie w mniejszych lokalizacjach, gdzie mieszka np. 100 tys. mieszkańców. W wielu przypadkach bardzo trudno jest tam kupić nowy lokal. Nieliczni profesjonalni deweloperzy są tam obecni, a inwestycjami zajmują się głównie małe firmy budowlane. Trzeba też dodać, że w Polsce około 40 proc. osób żyje w przeludnionych mieszkaniach, wyrównanie tego wskaźnika do średniej unijnej zajmie nam wiele lat.

Wysoki popyt na mieszkania napędzany jest przez niskie stopy procentowe. Jak ewentualne podwyżki stóp mogą wpłynąć na atrakcyjność inwestowania w nieruchomości?

Wzrost stóp połączony jest ze wzrostem inflacji. Condohotele czy lokale usługowe mają w umowach klauzule mówiące o indeksowaniu stawek za wynajem o wskaźnik inflacji. W przypadku mieszkań takiego mechanizmu zwykle nie ma, ale też okres najmu jest znacznie krótszy. Nie upatrywałbym więc zagrożenia. Trzeba pamiętać o podstawowej zasadzie patrzenia na inwestycje w nieruchomości długoterminowo – nie bez powodu 47 proc. majątku najbogatszych osób na świecie to właśnie nieruchomości.

Co na rynku mogą zmienić REIT?

REIT to bardzo dobry pomysł. Mogą one być dużym kołem zamachowym dla polskiego rynku nieruchomości. Stworzenie wehikułów, które będą zarządzać portfelami liczącymi setki lub nawet tysiące mieszkań, to wielkie udogodnienie dla inwestorów indywidualnych. Uważam też, że REIT chętnie będą inwestować właśnie w mieszkania, ponieważ w długim terminie – a w takiej perspektywie należy patrzeć na REIT – są to inwestycje bezpieczniejsze niż biurowce czy obiekty handlowe. Budynki biurowe relatywnie szybko się amortyzują, po dekadzie nadają się do gruntownego remontu, a najemcy przenoszą się do lepszych obiektów. Pozyskanie nowych wymaga czasu i zachęt finansowych – wtedy rentowność projektu (i wartość) dramatycznie spada.

W przypadku mieszkań możliwość zachowania rentowności znacznie się wydłuża. Z ogromnym zainteresowaniem śledzimy proces legislacyjny dotyczący polskich REIT i trzymamy mocno kciuki za wybór dobrych założeń.

Stereotyp mówi, że Polacy są przywiązani do tego, by mieć lokal na własność...

W Polsce od zawsze występowało silne przywiązanie do własności. Dodatkowo programy typu „Rodzina na swoim" czy „Mieszkanie dla młodych" zachęcały do kupowania lokalu. Obecny rząd stawia na budowę lokali na wynajem, od niedawna swój portfel buduje BGK. W zeszłym roku mieliśmy pierwsze transakcje zagranicznych inwestorów instytucjonalnych. Rynek najmu będzie się więc rozwijał. Następuje zmiana pokoleniowa, ludzie są bardziej mobilni, decyzja o przeprowadzce do innego miasta czy nawet za granicę zabiera mniej czasu niż kiedyś. Zakup mieszkania to często konieczność zaciągnięcia kredytu, czyli zobowiązania na dekady.

Na Zachodzie przeważa system wynajmu mieszkań. Po części wynika to z faktu, że ludzi po prostu nie stać na zakup lokalu na własność. Również w Polsce jest grupa osób wykluczonych z powodu zbyt restrykcyjnej polityki kredytowej.

To znaczy?