Lepiej za własne
- W najlepszej sytuacji są inwestorzy, którzy mieszkanie chcą kupić za gotówkę. Będą oni mogli kupić lokal z dnia na dzień, co bywa ważnym argumentem podczas negocjacji ceny. Do tego szybkie przeprowadzenie transakcji daje jeszcze dużo czasu na znalezienie ekipy remontowej i dobre przygotowanie oferty - podkreśla Bartosz Turek. - Inwestorzy posiłkujący się kredytem wraz z rozpoczęciem poszukiwań mieszkania powinni zacząć kompletować niezbędne do kredytu dokumenty. Zaświadczenia o zarobkach (każdy bank ma swój wzór), archiwalne PIT-y, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i ZUS-em, to tylko część dokumentów, które mogą się przydać, a które nie zawsze można zdobyć od ręki - zauważa.
Dodaje, że dokładna lista zależy od rodzaju nabywanej nieruchomości, banku, w którym składa się wniosek kredytowy oraz od formy zatrudnienia inwestora. - Gdy czasu jest mało, warto poszukać banku, który pomoże rozpocząć cały proces przygotowań jeszcze przed znalezieniem odpowiedniego mieszkania. Jeśli bank zbada zdolność kredytową wcześniej, to potem do sprawdzenia zostanie już tylko nieruchomość - wyjaśnia ekspert Open Finance. Jeśli już znajdziemy odpowiednią nieruchomość, jej właściciel także musi przygotować odpowiednie dokumenty.
- Można go o to poprosić jeszcze na etapie negocjacji. I tak jeśli na nieruchomości zabezpieczony jest kredyt hipoteczny, to niezbędne jest pozyskanie z banku dokumentu potwierdzającego aktualny stan zadłużenia oraz numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu - wyjaśnia Bartosz Turek. - W każdym przypadku potrzebne jest zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz że lokal nie jest zadłużony z tytułu rozliczeń ze spółdzielnią lub wspólnotą. Jeśli jest, to trzeba poznać kwotę - dodaje.
Oczywiście nie można zapomnieć o bezpieczeństwie transakcji. - Konieczne jest więc sprawdzenie tytułu prawnego dotychczasowego właściciela do mieszkania. Warto przeczytać księgę wieczystą i rzucić okiem na podstawę prawną nabycia - radzi Bartosz Turek. - Jeśli dotychczasowy właściciel dostał nieruchomość w spadku, musi się rozliczyć z fiskusem. Jeśli inwestor kupuje mieszkanie na kredyt, przed podpisaniem umowy ostatecznej, konieczna jest umowa przedwstępna. Najbezpieczniej podpisać ją w obecności notariusza, przy okazji wnioskując o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Umowa przedwstępna będzie potrzebna bankowi kredytującemu transakcję. Dopiero gdy bank będzie gotów wypłacić kredyt, można przystąpić do umowy ostatecznej - wyjaśnia.
Potem lokal trzeba do wynajmu przygotować. - Formalności wciąż pozostaje sporo: odbiór lokalu, wizyta w spółdzielni lub gminie, przeniesienie umowy z dostawcą energii czy gazu i zadbanie o niezbędny w przypadku studentów internet. Odświeżenie i częściowe wyposażenie lokalu, to niezbędne minimum prac remontowo-wykończeniowych - opowiada ekspert Open Finance. - Potem zostaje już tylko przygotowanie atrakcyjnej oferty wynajmu i czekanie na potencjalnych najemców. Biorąc pod uwagę, że przeciętna roczna bankowa lokata jest oprocentowana na 1,28 proc. (po potrąceniu podatku), to rynek mieszkaniowy wydaje się bardzo kuszący. Jak bowiem wynika z szacunków Home Brokera, przeciętna rentowność wynajmu mieszkania w dużym mieście wynosi aż 5,28 proc. i to już po potrąceniu kosztów.
Nie bez ryzyka
- To cztery razy więcej niż wynik na statystycznej rocznej lokacie. Gdyby tego było mało, to dane NBP dla największych miast sugerują roczny wzrost cen mieszkań używanych aż o 7 proc. - podaje Bartosz Turek. Dodaje, że nie jest jednak tak, że zakup mieszkania na wynajem to inwestycja pozbawiona ryzyka. - Nikt nie zagwarantuje nam przecież, że nasze mieszkanie będzie z czasem zyskiwało na wartości, będąc bez przerwy zajęte przez najemców, a ci będą nienagannie dbali o lokal, bez zwłoki płacili czynsz, podczas gdy sama stawka z czasem będzie tylko rosła - mówi Bartosz Turek. - Warto o tym pamiętać w kontekście wprowadzania w życie programu Mieszkanie +, który ma za zadanie dostarczyć na rynek tysiące mieszkań z niskim czynszem, których lokatorzy po latach mogą stać się właścicielami. Do tego narasta ryzyko konkurencji ze strony dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy coraz chętniej inwestują na rynku studenckiego najmu. Firmy doceniają zyskowność tego sektora, więc trzeba mieć świadomość, że rosnąca konkurencja może wymusić wyższy poziom usług lub niższe stawki - przestrzega.
