Inwestowanie w mieszkania: ile zarobisz na wynajmie

4,99 proc. netto w skali roku to średnia rentowność najmu mieszkań na największych rynkach.

Aktualizacja: 18.07.2016 16:14 Publikacja: 18.07.2016 14:43

Inwestowanie w mieszkania: ile zarobisz na wynajmie

Foto: Freedom Nieruchomości

Tak wynika z analiz firmy Home Broker i portalu nieruchomości Domiporta.pl. - W zestawieniu miast o największym potencjale zysku z zakupu mieszkania na wynajem na czele są Gdańsk, Warszawa, Gdynia i Łódź - wskazuje Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. - Lekki spadek cen mieszkań i wzrost stawek najmu sprawiły, że rentowność inwestycji w lokal na wynajem w najważniejszych miastach jest dziś na najwyższym poziomie od wiosny 2010 roku, kiedy to Home Broker, Open Finance i Domiporta.pl zaczęły ją badać.

W Gdańsku i w Warszawie

- Z najnowszej analizy wynika, że kupując mieszkanie na wynajem w jednym z siedmiu badanych ośrodków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) można liczyć średnio na prawie 5 proc. zysku netto - mówi Maciej Górka z portalu Domiporta.pl. - To zysk po opodatkowaniu, odliczeniu kosztów utrzymania nieruchomości i uwzględnieniu martwego okresu, czyli czasu, gdy mieszkanie stoi puste bez najemców - wyjaśnia.

Przypomina, że rentowność najmu jest wyliczana na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupowanych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek najmu (z serwisu Domiporta.pl) pomniejszonych o 5 proc. Obliczenia uwzględniają fakt, że mieszkanie nie cały czas będzie wynajęte. - Założyliśmy, że w ciągu roku nieruchomość stoi pusta 1,5 miesiąca - wyjaśnia Maciej Górka. - Uwzględniliśmy też podatek oraz opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni.

A Marcin Krasoń dopowiada, że najbardziej opłaca się dziś kupić mieszkanie na wynajem w Gdańsku. - Z obliczeń Home Brokera i portalu Domiporta.pl wynika, że kupując lokal w tym mieście można liczyć średnio na 5,55 proc. zysku netto w skali roku - podaje analityk Home Brokera. - Gdyby inwestorowi udało się znaleźć stałych najemców i mieszkanie nie musiałoby stać puste, wówczas roczna rentowność netto wzrasta do ponad 6,5 proc. - podkreśla.

Analityk zauważa też, że poza Gdańskiem dobrze rokuje też zakup mieszkania w Warszawie (5,49 proc. zysku netto), Gdyni (5,23 proc. netto) i Łodzi (5,1 proc. netto). - Oczekiwana stopa zwrotu wynosi więcej niż 5 proc. także we Wrocławiu (5,03 proc.). Najniższa oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest w Poznaniu - 4,16 proc. netto w skali roku - mówi Marcin Krasoń.

Lepiej niż na lokacie

Maciej Górka zauważa, że nawet najlepiej oprocentowane lokaty bankowe na rynku nie dają więcej niż 2 proc. netto. -Trzeba jednak pamiętać o specyficznych cechach różnych sposobów lokowania kapitału. Przy lokacie mamy zwykle pewność, kiedy i ile zarobimy - mówi analityk Domiporty.pl. - W przypadku mieszkania na wynajem są szanse na sporo wyższe zyski, ale spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, nie ma też pewności, że uda się szybko znaleźć uczciwego najemcę. Trzeba się też liczyć się z kosztami związanymi np. z okresowym remontem - podkreśla.

Dodaje, że ze względu na wielkość rynku i jego płynność największą uwagę inwestorów cały czas przyciąga Warszawa. - Stolica to największe miasto i największy rynek nieruchomości. To centrum biznesowe, akademickie i rozrywkowe. Nic dziwnego, że chętnych na wynajem mieszkania w Warszawie nie brakuje. Dzięki rozwojowi miasta można też liczyć na wzrost wartości nieruchomości w czasie - podkreśla Marcin Krasoń.

Eksperci zwracają też uwagę na zapowiadany przez rząd program "Mieszkanie plus". - Na razie wiemy jedynie, że budynki mają powstawać na gruntach Skarbu Państwa, dzięki czemu koszt budowy mkw. ma nie przekraczać 3 tys. zł. Ale będzie to trudne, bo grunty te wymagają często adaptacji, w tym uzbrojenia i przyłączenia do dróg publicznych - zauważa Maciej Górka. - Aby ocenić, czy program zagrozi deweloperom, trzeba wiedzieć, kto ma zostać jego beneficjentem. Mają to być osoby o niskich dochodach, z wielodzietnych rodzin, czyli takie, które i tak nie skorzystałyby z oferty deweloperskiej - podkreśla analityk Domiporty.pl.

Ale, jak dodaje, na to, co będzie się działo na rynku trzeba też spojrzeć od innej strony. - Program może wpłynąć na inwestorów, którzy zamierzają kupować mieszkania na wynajem. Pojawienie się dużej puli lokali o niższych stawkach najmu osłabi popyt i może wpłynąć na obniżenie czynszów - prognozuje.

I dodaje: Aby "Mieszkanie Plus" zadziałało jako ogólny regulator cen, mieszkań musiałoby pojawić się naprawdę dużo. Rynek należy postrzegać raczej w kategoriach lokalnych, czyli miejsc, gdzie nieruchomości z programu faktycznie się pojawią i dojdzie do bezpośredniej konkurencji. Co w związku z programem "Mieszkanie plus" zrobią deweloperzy?

- Jeśli faktycznie poczują zagrożenie, prawdopodobnie wprowadzą bardziej agresywne strategie sprzedażowe - ocenia Marcin Krasoń. - Dodatkowo pojawi się nowa opcja zarobku dla nich: budowa mieszkań dla Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Jako wyspecjalizowane, doświadczone podmioty deweloperzy będą mieli większe szanse na przejęcie kontraktów niż duże firmy ogólnobudowlane. Jeśli program w ogóle ruszy - zastrzega.

- Przy obecnym stanie wiedzy i po analizie działań rządu z poprzednich lat, uważam, że "Mieszkanie Plus" nie wystartuje w zapowiadanym terminie, a jeżeli tak się zdarzy, to w znacznie uszczuplonym wydaniu, czyli dofinansowaniu społecznego budownictwa czynszowego oraz udostępnieniu małej grupie najemców kilku bloków z tanim czynszem - ocenia Maciej Górka.

Patrz: Rentowność najmu

Jak jest liczona rentowność najmu? Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest liczona na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.

Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. - Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane, zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 zł za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 zł w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 zł w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Tak wynika z analiz firmy Home Broker i portalu nieruchomości Domiporta.pl. - W zestawieniu miast o największym potencjale zysku z zakupu mieszkania na wynajem na czele są Gdańsk, Warszawa, Gdynia i Łódź - wskazuje Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. - Lekki spadek cen mieszkań i wzrost stawek najmu sprawiły, że rentowność inwestycji w lokal na wynajem w najważniejszych miastach jest dziś na najwyższym poziomie od wiosny 2010 roku, kiedy to Home Broker, Open Finance i Domiporta.pl zaczęły ją badać.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu