Andrzej Lulka, radca prawny, Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna:
Z rozwiązaniem umowy najmu nieodłącznie wiąże się konieczność zwrotu lokalu wynajmującemu oraz – zazwyczaj – obowiązek dokonania pomiędzy stronami rozliczeń z tytułu nakładów poniesionych na lokal przez najemcę, a w razie wcześniejszego rozwiązania umowy, także przez wynajmującego.
Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca musi, co do zasady, zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie lokalu wynikające z jego prawidłowego używania. Co to oznacza? Oceniając, czy zużycie lokalu jest akceptowalne, należy uwzględniać m.in. takie aspekty, jak: rodzaj lokalu, liczba osób go odwiedzających czy czas trwania umowy.
Jeżeli okaże się, że lokal został nadmiernie zużyty, wynajmujący ma wobec najemcy roszczenie o naprawienie szkody powstałej z tego tytułu (czyli różnicy pomiędzy hipotetyczną wartością lokalu, który nie byłby zużyty nadmiernie, a wartością lokalu zwróconego wynajmującemu w stanie pogorszonym). W tym zakresie pomocny będzie z pewnością protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony w trakcie odbioru. W tym kontekście warto też przypomnieć o domniemaniu wydania lokalu najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, o czym pisaliśmy w jednym z poprzednich artykułów. Wszystkie powyższe kwestie może oczywiście zmienić umowa.
W kontrakcie należy wskazać też termin dokonania zwrotu. Jeżeli najemca opóźnia się ze zwrotem (z przyczyn niezawinionych), za okres opóźnienia powinien płacić kwotę odpowiadającą kwocie czynszu. Jeżeli do zwrotu lokalu nie doszło na skutek okoliczności zawinionych przez najemcę (zwłoka), dodatkowo powinien zapłacić odszkodowanie za szkodę poniesioną w związku z nieterminowym zwrotem. To znowu są zasady kodeksowe. Zgodnie z praktyką najemca najczęściej zobowiązany jest do zapłaty kwoty równej pewnej krotności czynszu za okres po terminie wydania lokalu, np. dwukrotności czynszu. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, niezależnie od stanu lokalu wynajmujący nie może odmówić dokonania odbioru zwracanego lokalu, co nie pozbawia go ewentualnych roszczeń odszkodowawczych. Takie zachowanie wynajmującego będzie traktowane jako jego zwłoka, co uprawni najemcę do odszkodowania za szkody poniesione z tego tytułu.
