Czy warto się spieszyć z zakupem mieszkania

O zakupach mieszkań na kredyt mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

W wielu przypadkach decyzja o kupnie mieszkania jest wymuszona ważnymi okolicznościami, np. powiększeniem się rodziny. Istnieje jednak spora grupa potencjalnych nabywców lokali, którzy mogą poczekać z transakcją nawet dwa - trzy lata. Czasem takie osoby zastanawiają się, czy nie lepiej byłoby przesunąć terminu zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego i zgromadzić nieco większy wkład własny. Sprawdziliśmy, czy odpowiedź na to pytanie jest jednoznaczna w odniesieniu do sytuacji przykładowego małżeństwa z Warszawy, które wynajmuje lokal.

Uwzględnienie w analizie sytuacji młodych mieszkańców Warszawy, wydaje się uzasadnione z dwóch powodów. Po pierwsze, stolica to największy rynek mieszkaniowy w Polsce. Po drugie, Warszawa cechuje się wysokim poziomem czynszów. Ten czynnik w naturalny sposób motywuje młode osoby (posiadające odpowiednie zarobki) do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. O „hipotece" mogą myśleć również przykładowi małżonkowie ze stolicy.

Dziś za wynajem dwupokojowego 45-metrowego mieszkania w Warszawie muszą płacić 1650 zł miesięcznie. Podana kwota stanowi jedynie wynagrodzenie dla właściciela mieszkania i nie uwzględnia m.in. kosztów mediów oraz kosztów związanych z zarządzaniem budynkiem i jego utrzymaniem.

Przykładowi młodzi najemcy z Warszawy są już dość dobrze przygotowani do zakupu mieszkania, bo dzięki pomocy rodziców zgromadzili oszczędności (ok. 71,2 tys. zł) stanowiące 20 proc. kosztów zakupu typowego M2 w stolicy. Przy takim wkładzie własnym nie trzeba już zaciągać kredytu mieszkaniowego z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu. Mimo tego przykładowi najemcy zastanawiają się, czy nie lepiej byłoby jeszcze poczekać z zakupem mieszkania (np. dwa - trzy lata). Pewnym argumentem jest to, że przyszli kredytobiorcy ciągle powiększają swój planowany wkład własny. Na konto oszczędnościowe z oprocentowaniem 2 proc, co miesiąc trafia 600 zł. Przy takim tempie wpłat, wartość oszczędności mieszkaniowych wzrośnie do:

79 597 zł (22 proc. ceny planowanego mieszkania) - za 12 miesięcy 88 160 zł (25 proc. ceny planowanego mieszkania) - za 24 miesiące 96 862 zł (27 proc. ceny planowanego mieszkania) - za 36 miesięcy

Gdyby przykładowi małżonkowie jednak przerwali gromadzenie oszczędności i zaciągnęli kredyt mieszkaniowy z wkładem wynoszącym 20 proc., to pierwsza równa rata wyniosłaby 1425 zł przy prowizji przygotowawczej 3 proc. (kredytowanej), marży 2,4 proc. i trzydziestoletnim okresie spłaty.

Płatność na rzecz banku byłaby zatem o ponad 200 zł mniejsza od wynagrodzenia dla właściciela prywatnego mieszkania. Małżonkowie po przeprowadzce do własnego M2 (kosztującego ok. 356 tys. zł), oczywiście nie uniknęliby kosztów związanych z mediami oraz zaliczkami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zakładamy, że kupione lokum z rynku wtórnego nie wymagałoby natychmiastowego remontu, a małżonkowie posiadają już część jego wyposażenia (np. meble).

Trzeba zdawać sobie sprawę, że raty kredytu zaciągniętego już teraz przez przykładowych warszawiaków na pewno wzrosłyby w niedalekiej przyszłości. Analiza naszego portalu zakłada wzrost stóp procentowych NBP i stopy WIBOR 3M o 0,25 pkt proc. rocznie przez trzy kolejne lata. Przy takich założeniach wstrzymanie się z zakupem mieszkania i zgromadzenie wyższego wkładu własnego (22, 25, 27 proc.), skutkowałoby pierwszą ratą kredytu na mieszkanie (M2, cena: 355,8 tys. zł) wynoszącą:

1425 zł - za 12 miesięcy (kredyt na 30 lat z marżą 2,4 proc. i kredytowaną prowizją przygotowawczą 3 proc.) 1422 zł - za 24 miesiące (założenia - jak wyżej) 1416 zł - za 36 miesięcy (założenia - jak wyżej)

Mamy zatem do czynienia z ciekawą sytuacją, w której pomimo zgromadzenia wyższego wkładu własnego niż 20 proc., przykładowi małżonkowie wcale nie płaciliby o wiele mniejszej raty na początku okresu kredytowania. W analizowanym przykładzie wpływ niższego zadłużenia zostaje skompensowany przez podwyżkę stóp procentowych NBP i stopy WIBOR 3M służącej jako podstawa oprocentowania kredytów mieszkaniowych (oprocentowanie = WIBOR 3M + stała marża).