Do umowy należy załączyć kilka dokumentów, które potwierdzają, że na wypadek konieczności opróżnienia mieszkania najemca ma gdzie się wyprowadzić. Pierwszym z tych dokumentów jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Najemca zobowiązuje się w nim do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu po tym, jak ta umowa wygaśnie.
Najemca może złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji również przy zwykłej umowie najmu.
To prawda, ale taki dokument wciąż nie rozwiązuje problemu przekwaterowania najemcy. Dzięki oświadczeniu o poddaniu się egzekucji wynajmujący wprawdzie szybciej skieruje sprawę do komornika, ale ten i tak będzie musiał wstrzymać się z eksmisją do czasu znalezienia najemcy innego lokalu. W tym miejscu ujawnia się zaleta umowy najmu okazjonalnego.
Tutaj, poza tym oświadczeniem, najemca wskazuje konkretny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Na potwierdzenie musi dodatkowo dołączyć oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do tego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu wskazanym w oświadczeniu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące.
Te oświadczenia muszą być sporządzone w szczególnej formie?
Częściowo tak. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Oświadczenie właściciela może być złożone w zwykłej formie pisemnej, jednak na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Wskazanie przez najemcę lokalu może stanowić część umowy lub załącznik do niej. Sama umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności.
Czy dzięki takiej umowie wynajmujący może skrócić okres zaległości, który będzie go uprawniał do wypowiedzenia umowy?
Nie, jest to niemożliwe. Mimo że umowa najmu okazjonalnego wyłącza większość przepisów o ochronie praw lokatorów, to wciąż obowiązuje zasada wypowiedzenia umowy dopiero w przypadku zaległości za trzy pełne czynsze. Tak jak w przypadku zwykłej umowy najmu, przed wypowiedzeniem umowy lokatorowi, należy dać dodatkowy miesiąc na zapłatę. Dopiero potem można wypowiedzieć umowę, wciąż ze skutkiem na koniec przyszłego miesiąca kalendarzowego. W tym zakresie umowa najmu okazjonalnego nic nie zmienia.
Załóżmy, że najemca przestał płacić, wynajmujący wypowiedział umowę, a lokator wciąż się nie wyprowadził. Co zrobić, mając umowę najmu okazjonalnego, żeby wyprowadzić lokatora?
Wynajmujący powinien wysłać do niego dodatkowe żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż siedem dni. Należy podkreślić, że żądanie powinno być sporządzone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym i dokładnie opisywać przyczynę ustania stosunku najmu. Jeśli to nie poskutkuje, należy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.
Do wniosku załącza się żądanie opróżnienia lokalu, wysłane wcześniej do lokatora, oświadczenie osoby trzeciej o tym, że przyjmie go do siebie, uzyskane przy podpisywaniu umowy i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawę można kierować do komornika.
A gdy osoba, która obiecała przyjąć najemcę do siebie, wycofa się z tego zobowiązania?
W razie utraty możliwości zamieszkania w danym lokalu najemca ma 21 dni, żeby wskazać nowy lokal i doręczyć wynajmującemu oświadczenie kolejnej osoby, że go przyjmie. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego lokalu z zachowaniem krótkiego, bo 7-dniowego okresu wypowiedzenia.
Może się jednak zdarzyć, że najemca w ogóle nie poinformuje wynajmującego o tym, że utracił prawo zajmowania innego lokalu, choćby dlatego, że nie zna żadnej nowej osoby, która zgodziłaby się przyjąć lokatora do siebie. Jeżeli następnie konieczna będzie eksmisja i dopiero na tym etapie się okaże, że w rzeczywistości najemca nie ma dokąd się przenieść, sytuacja się skomplikuje. Realia i tempo eksmisji mogą nie odpowiadać wyobrażeniom wynajmującego stanowiącym motywację wyboru tego typu umowy.
CV
Marcin Walczyński – radca prawny. Prowadzi własną kancelarię - Walczyński Kancelaria Prawna. Prawem nieruchomości zajmuje się od kilkunastu lat. Doradza podmiotom działającym na rynku nieruchomości, deweloperom, uczestnikom procesu budowlanego. Specjalizuje się w sporach sądowych z zakresu nieruchomości.