Jak zbijać kokosy na wynajmie

"Rz": Od czego zacząć poszukiwania mieszkania na wynajem? Z góry wybrać tylko rynek pierwotny albo tylko wtórny czy szukać na obu rynkach?

Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments

: Rekomenduję rozpoczęcie poszukiwań na rynku wtórnym. Przede wszystkim dlatego, że można zacząć od zainwestowania mniejszej kwoty. Najtańsze mieszkania na rynku pierwotnym są bowiem droższe od najtańszych mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza jeśli do tych pierwszych doliczyć cenę garażu i innych dodatków.

Niższa cena pozwala też na większe zróżnicowanie portfela - można kupić trzy małe mieszkania po 100 tys zł każde, zamiast jednego większego za 300 tys. zł. To lepsze rozwiązanie z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze dlatego, że rozprasza się w ten sposób ryzyko: jeśli popełni się jeden błąd inwestycyjny, mając jedno droższe mieszkanie, 100 proc. portfela będzie słabej jakości, a kiedy kupi się trzy mniejsze lokale - "tylko" 33 proc.

Po drugie, początkujący inwestor więcej nauczy się na przykładzie trzech mieszkań niż jednego. Tańsze mieszkanie jest też bardziej "płynne", czyli mówiąc prostszym językiem, łatwiej będzie je spieniężyć w razie takiej konieczności.

Dużo mieszkań oglądać, zanim zdecydujemy się na transakcję?

Zanim kupi się pierwsze mieszkanie, zalecam obejrzenie co najmniej kilkudziesięciu lokali. Oczywiście, nie chodzi tylko o to, by mieszkanie ujrzeć na własne oczy, ale także by porozmawiać ze sprzedającym, zrozumieć powody, dla których się pozbywa nieruchomości, zobaczyć otoczenie budynku. Wszystko po to, by zmniejszyć ryzyko błędu, który przy inwestycjach w nieruchomości może być bardzo kosztowny.

Przed podjęciem decyzji o zakupie radzę też przeanalizować oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji oraz kwestie prawne. Innymi słowy - policzyć, jaką część łącznej inwestycji - wliczając koszty remontu, podatek od czynności cywilnoprawnych (jeśli jesteśmy zobowiązani go zapłacić), taksę notarialną, wynagrodzenie pośrednika (jeśli korzystaliśmy z jego usług) - otrzymamy co roku w postaci czynszu (po odjęciu opłat do administracji itp). Radzę przy tym założyć, że przez pewien czas - np. miesiąc w ciągu roku - mieszkanie będzie stało puste.

Oznacza to, że miesięczny czynsz netto trzeba pomnożyć przez 11, a nie 12 miesięcy. Trzeba też przeanalizować ryzyko prawne - zapisów umowy przedwstępnej, ewentualnych wpisów do księgi wieczystej itp. Początkującemu inwestorowi zdecydowanie rekomenduję skorzystanie z usług prawnika.

Wybrać mieszkanie do remontu czy już wyremontowane? Jak oszacować koszty modernizacji?

To zależy. Jeśli mamy polecaną czy sprawdzoną ekipę remontową lub zdolności techniczne i czas na przeprowadzenie remontu, lepiej jest kupić mieszkanie wymagające remontu. Cena zakupu powiększona o koszty przyszłego remontu będzie niższa niż to samo mieszkanie po remoncie.

Ta różnica zostanie wówczas w naszej kieszeni. Jeśli jednak sama myśl o prowadzeniu remontu wywołuje u nas gęsią skórkę, to sugeruję jednak poszukać mieszkania już gotowego do wprowadzenia najemcy.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu? Na co zwrócić uwagę?

Odpowiedź zależy od tego, kto ma być naszym najemcą. Inaczej bowiem należy przygotować luksusowy apartament dla prezesa zarządu korporacji, a inaczej kawalerkę dla singla, który w zaczyna karierę w tej samej korporacji. Niezależnie jednak od segmentu, kluczowe znaczenie ma bezpieczeństwo - w lokalu nie może być na przykład wyrwanych gniazdek elektrycznych.

Jeśli w mieszkaniu jest jakiekolwiek źródło ognia (kuchenka gazowa, grzejnik wody) warto zainstalować czujnik CO. Zawsze dobrze jest też umieścić w mieszkaniu czujnik dymu i zobowiązać najemcę do okresowego sprawdzania sprawności tych urządzeń. Warto pamiętać, że poza nielicznymi wyjątkami, najemcy w Polsce poszukują mieszkań już umeblowanych. Nie ma natomiast potrzeby zapewniać drobnego wyposażenia, takiego jak sztućce, szklanki czy żelazko - chyba że planujemy wynajmować mieszkanie na doby.

Czy oddać mieszkanie w zarządzanie firmie czy zarządzać najmem samemu? Jakie są plusy i minusy obu rozwiązań?

Choć dynamicznie rośnie liczba mieszkań powierzanych wyspecjalizowanym firmom, to w Polsce wciąż zdecydowana większość właścicieli zarządza najmem we własnym zakresie. Niewątpliwą zaletą tego rozwiązania może być niższy koszt, choć złudne jest przekonanie, że zarządzanie samemu nic nie kosztuje - właściciel będzie musiał zapłacić za umieszczenie ogłoszeń na portalach czy za dojazd do mieszkania, by je pokazać najemcom.

Są też mniej uchwytne koszty, które sprawiają, że niekiedy koszt samodzielnego zarządzania najmem będzie wręcz wyższy. Nie mam tu na myśli tylko czasu, ale raczej koszty braku profesjonalizmu właściciela, co może się przełożyć na dłuższy okres bez najemcy ( co oznacza utracone przychody) czy na nieściągnięte czynsze lub "odpuszczone" najemcy koszty przywrócenia mieszkania do stanu z dnia wynajęcia.

Zalet oddania mieszkania w ręce profesjonalistów jest wiele. Pierwszą są większe przychody z najmu będące efektem skróconych okresów pustostanu oraz z lepszej znajomości rynku. Druga zaleta to ograniczenie ryzyk związanych z najmem. Firmy zarządzające najmem mają sprawdzone procedury selekcji najemców, weryfikacji ich wiarygodności finansowej czy windykacji należności.

Trzecią, niebagatelną zaletą jest święty spokój. Wszelkie problemy bieżące – zalanie przez sąsiada, zepsuta pralka , zagubione klucze, itp - najemcy zgłaszają do firmy. Właściciel mieszkania dowiaduje się o części z nich już po ich rozwiązaniu, zaś o części nigdy - bo nie ma takiej potrzeby.

Jeśli zdecydujemy się zarządzać najmem samodzielnie, na co zwracać uwagę?

Na to samo, na czym koncentruje się firma zarządzająca mieszkaniami swoich klientów: na selekcji najemców i na szybkości i zdecydowaniu w windykacji. Właściciel nie powinien wstydzić się pytać najemcy o dochody i ich źródło, a także poprosić o ich udokumentowanie np. w postaci zaświadczenia o zarobkach i zatrudnieniu wystawionego przez pracodawcę.

Kluczowe znaczenie ma szybkość reakcji w przypadku, gdy czynsz najmu nie wpłynął na konto w uzgodnionym czasie. Zdecydowana większość najemców to uczciwi ludzie, którym sporadycznie zdarzy się zapomnieć o przelewie. Jednak niektórzy będą testować jak daleko mogą się posunąć i celowo nie zapłacą czynszu. Reakcja właściciela mieszkania powinna być szybka i zdecydowana.

Z reguły da to pożądany skutek. Dodatkowo, dla indywidualnego właściciela ważne jest podpisanie dobrej umowy. Błędem, który popełniają często właściciele, jest też brak lub zbyt lakoniczny protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. W Mzuri ten dokument z reguły liczy kilka-kilkanaście stron.

Jeśli zdecydujemy się powierzyć najem firmie, co brać pod uwagę? Jak wybrać firmę? Ile to kosztuje?

Wybierając spośród operatorów najmu obecnych w danym mieście, przede wszystkim trzeba sprawdzić szeroko rozumiane doświadczenie: jak długo firma istnieje, iloma mieszkaniami zarządza w całej Polsce. Należy też zwrócić uwagę na wskaźniki świadczące o jakości obsługi, a jednocześnie wpływające na przyszły dochód właściciela mieszkania: poziom pustostanów i nieściągniętych należności czynszowych.

Warto też zapytać o liczbę pracowników (by nie okazało się, że nie ma się komu zająć mieszkaniem, gdy jedyna osoba jest na urlopie lub jest chora). Oczywiście niebagatelne znaczenie ma także cena usługi. Jest to zwykle ok. 10-15 proc. czynszu, przy czym należy upewnić się, czy jest to procent od czynszu najmu brutto (włącznie z opłatami do administracji i za media) płaconego przez najemcę czy też od czynszu netto (po odliczeniu opłat administracyjnych) - a więc kwoty, która trafia do kieszeni właściciela mieszkania.

Wiele firm stosuje minimalne wysokości prowizji wyrażone w złotych (np. 100 zł za miesiąc), co może stanowić o wiele większy procent czynszu netto, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie czynsze są relatywnie niskie. Poważną pozycją mogą być też opłaty dodatkowe: najczęściej za znalezienie najemcy, ale także za windykację, za sporządzenie rozliczenia itp.

Opinia Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker:

Z roku na rok rośnie liczba Polaków wynajmujących mieszkania. Odchodzą od myślenia, że każdy musi mieć swoje własne mieszkanie. Dochodzą do wniosku, że najważniejsze jest mieć dach nad głową. Na dodatek coraz więcej mieszkań trafia na rynek najmu krótkoterminowego (szczególnie w Trójmieście, Krakowie i Warszawie), gdzie ludzie wynajmują mieszkanie zamiast hotelu. Stawki najmu w ostatnich latach rosły, ale trzeba pamiętać, że zmienia się struktura mieszkań na rynku najmu. Coraz mniej jest nieruchomości starych, zaniedbanych, a coraz więcej nowych, o wysokim standardzie, zatem średnia stawka najmu rośnie, lecz rośnie też standard mieszkań.

Największą popularnością cieszą się mieszkania na rynku pierwotnym, w dobrych lokalizacjach i relatywnie niewielkie. Idealny produkt na wynajem to na przykład dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 40-45 mkw. lub trzypokojowe na 50-55 metrach. Ze względu na płynność inwestorzy najchętniej kupują mieszkanie w Warszawie i innych głównych ośrodkach.