Tak wynika z analiz Home Brokera i portalu Domiporta.pl. Jak mówią eksperci,możliwa do uzyskania na gdańskim rynku wynajmu mieszkań rentowność jest wyższa niż średnia dla pozostałych badanych miast niemal o cały pkt proc. Patrz: Rentowność najmu

To się opłaca

Home Broker i Domiporta.pl badają rentowność najmu na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce od wiosny 2010 roku. - W ostatnim czasie zaobserwowaliśmy zdecydowany wzrost opłacalności takiej operacji. Pół roku temu przeciętna dla siedmiu badanych miast wynosiła 4,21 proc. netto w skali roku, dziś jest to 4,78 proc. - podaje Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl. - W tym czasie zanotowaliśmy wzrost rentowności we wszystkich miastach poddawanych analizie.

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera tłumaczy, że rentowność najmu jest wyliczana na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek najmu z serwisu Domiporta.pl. - Obliczenia uwzględniają fakt, że mieszkanie nie będzie wynajęte cały czas (założyliśmy, że w ciągu roku nieruchomość stoi pusta 1,5 miesiąca), a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni - wyjaśnia Marcin Krasoń.

Eksperci podkreślają, że od od dłuższego czasu najbardziej atrakcyjnie wygląda inwestycyjny zakup nieruchomości w Gdańsku. - Ostatni raz inaczej było we wrześniu 2014 roku, kiedy to wyższą rentowność oferował Wrocław - przypomina Maciej Górka. - Według najnowszych danych kupując w Gdańsku mieszkanie na wynajem, można liczyć na zysk na poziomie 5,64 proc. w skali roku (w ujęciu netto). Przeciętna cena zakupu mkw. mieszkania w Gdańsku wynosi 5162 zł, natomiast mediana pomniejszonych o 5 proc. stawek najmu to 36,54 zł. Według tych danych 5,64 proc. netto rocznie oznacza, że inwestycja w mieszkanie na wynajem zwróci się po 17 latach i dziewięciu miesiącach - wylicza.

Ponad 20 lat

- Średnio o siedem lat dłużej na zwrot przyjdzie czekać osobom, które kupią nieruchomość na wynajem w Poznaniu. Tam oczekiwana rentowność netto to 4,03 proc. rocznie (w Gdyni 4,08 proc.) - dodaje Marcin Krasoń. - Najnowsza średnia dla wszystkich analizowanych ośrodków to 4,78 proc., co oznacza zwrot z inwestycji po niespełna 21 latach - szacuje.

- Według statystyk najwięcej można zarobić na najmie w Gdańsku, ale to Warszawa jest największym rynkiem w Polsce. Oczekiwana rentowność najmu w stolicy wynosi 5,27 proc., a zaletami Warszawy są m.in. płynność i zróżnicowanie oferty - wskazuje Maciej Górka. - Oczywiście mieszkania w Warszawie są najdroższe, ale i stawki najmu są tu najwyższe. Warto jednak pamiętać, że każde z miast oferuje zróżnicowaną pulę nieruchomości, w które można zainwestować - dodaje.

Z analiz wynika, że w samej Warszawie da się kupić dwupokojową nieruchomość za 160-180 tys. zł. - Znajdziemy tu oczywiście i luksusowe apartamenty, za które trzeba zapłacić kilka milionów złotych. Oczywiście stawki najmu też będą się proporcjonalnie różnić - mówi analityk portalu Domiporta.pl.

Marcin Krasoń dopowiada, że nawet miasta z najniższą oczekiwaną rentownością najmu oferują znacznie więcej niż bankowe depozyty. - 4 proc. netto rocznie to niemal dwa razy więcej niż stawki, jakie można mieć na lokacie - mówi analityk Home Brokera. - Warto jednak pamiętać, że w przypadku lokaty z góry wiadomo, kiedy i ile zarobimy. Kupując mieszkanie na wynajem, trzeba się liczyć m.in. z możliwymi problemami ze znalezieniem najemców i wydatkami związanymi na przykład z remontami mieszkania - zwraca uwagę.

Jednocześnie podkreśla, że średnie stawki to obraz rynku, który oznacza, że są osoby, które zarobią mniej, i takie, których zyski będą wyższe. - Mało kto kupuje przecież mieszkanie za średnią cenę w danym mieście, różnie wyglądają też negocjacje pomiędzy najemcą a wynajmującym - wyjaśnia Marcin Krasoń.

Czas na inwestycje

- Od kilku lat zauważalny jest w Polsce trend odchodzenia od własności nieruchomości, w szczególności widać to w największych aglomeracjach. Wynika to z większej mobilności ludzi, którzy nie chcą się wiązać kredytem hipotecznym - zauważa Maciej Górka.

Według danych Eurostatu w wynajętym na rynkowych warunkach lokalu mieszka w Polsce mniej niż 5 proc. ludzi, a np. w Niemczech wskaźnik ten przekracza 40 proc. - To pokazuje potencjał rynku najmu, choć patrząc na te statystyki, należy pamiętać, że uwzględniają one tylko oficjalnie wynajmowane nieruchomości, tymczasem w Polsce nadal nie brakuje osób, które robią to bez zgłaszania do urzędu skarbowego - przypomina analityk.

Ale, jak dodaje, nie zmienia to faktu, że oczekujemy dalszego wzrostu popularności najmu. - Jednym z czynników jest rosnący wymagany przez banki minimalny wkład własny, który w 2017 r. wynosić będzie 20 proc. - mówi Maciej Górka. - Pod uwagę należy też brać możliwy wzrost stóp procentowych w przyszłości, a już teraz widać efekty planowanego wprowadzenia podatku bankowego. Wiele banków już w grudniu podniosło marżę kredytu hipotecznego, część z nich zapowiedziała też wstrzymanie akcji kredytowej – dodaje ekspert portalu Domiporta.pl.

Eksperci zwracają też uwagę, że od kilku lat systematycznie rośnie nie tylko liczba Polaków mieszkających w wynajętych mieszkaniach, ale i tych, którzy chcą w rynek mieszkań na wynajem zainwestować. - Dało się to zaobserwować szczególnie w ostatnich kwartałach, gdy niskie oprocentowanie lokat powodowało wycofywanie części środków z tej formy lokowania oszczędności - przypomina Maciej Górka. - Warto także zwrócić uwagę na działania Funduszu Mieszkań na Wynajem, który jest pionierem na rynku, jeśli chodzi o inwestorów instytucjonalnych - dodaje.

I podkreśla, że przykłady z zachodnich rynków pokazują, że dobrze rozwinięty rynek najmu działa prewencyjnie na próby pompowania cen mieszkań. - Analizując dane popytowe z serwisu ogłoszeniowego Domiporta.pl, można zauważyć coraz większe zainteresowanie lokalami na wynajem. W największych sześciu miastach w ostatnich pięciu latach średnia liczba pytań o takie nieruchomości wzrosła z 4 do 9 proc., a w przypadku Warszawy ponad 12 proc. użytkowników serwisu przeszukuje kategorię „do wynajęcia" - podaje Maciej Górka.

Jak jest liczona rentowność

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest liczona na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.

Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.