Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Wynajem

Libacje najemców obcišżajš właściciela mieszkania

Monika Masny, adwokat specjalizujšcy się w prawie cywilnym
materiały prasowe
Nic nie wpłynie tak dyscyplinujšco na właœciciela wynajmowanego mieszkania jak obowišzek wypłaty sšsiadowi wysokiego zadoœćuczynienia - mówi Monika Masny, adwokat specjalizujšcy się w prawie cywilnym.

Rz: Czy istniejš prawne sposoby na zdyscyplinowanie sšsiada, który zatruwa innym życie?

Monika Masny, adwokat: Nie ma jednej recepty. Wszystko zależy od rodzaju konfliktu, czy sš to tylko sporadyczne sytuacje, np. dwie głoœne imprezy w cišgu pół roku, czy też uporczywe zakłócanie spokoju. Jeżeli sšsiad zatruwa innym życie tylko raz na jakiœ czas, wystarczy jedynie zawiadomić policję.

Ale policja może tylko pouczyć lub dać niewysoki mandat. Problematycznego sšsiada to raczej nie uspokoi, a może wręcz zadziałać odwrotnie: będzie jeszcze bardziej hałasował lub głoœniej słuchał muzyki.

To nieprawda. Czasami interwencja policji i 500 zł mandatu wystarczy. Oczywiœcie nie jest to reguła. W niektórych wypadkach policja kieruje wniosek o ukaranie do sšdu. Niestety, wysokoœć grzywien nakładana przez sšdy nie jest wysoka. Za złoœliwe niepokojenie – typu stukanie w podłogę, dzwonienie w nocy domofonem, niewybredne słowne zaczepki, nachodzenie w miejscu zamieszkania – grzywna wynosi tyle, ile mandat za przekroczenie prędkoœci, czyli 200–300 złotych. Budzi to rozczarowanie pokrzywdzonych, gdy dowiadujš się, ile sšsiad zapłaci za nękanie, nieprzespane noce czy skołatane nerwy.

Nie zawsze to właœciciel mieszkania przysparza problemów, tylko jego lokatorzy.

Ma pani rację. W ostatnich latach rynek mieszkaniowy bardzo się zmienił. Wiele osób kupuje mieszkania tylko po to, by je wynajmować i na nich zarabiać. Obecnie bardzo popularny jest krótkoterminowy najem – na dzień, tydzień czy weekend – mieszkań znajdujšcych się w centrach dużych miast oraz w miejscowoœciach turystycznych. Mieszkania objęte tego rodzaju najmem, choć znajdujš się w budynkach wielorodzinnych, to funkcjonujš jak hotel.

Dla sšsiadów to prawdziwe przekleństwo. Najgorzej majš ci, którzy mieszkajš za œcianš. Z najmu bardzo często korzystajš młode osoby, które przyjeżdżajš do danego miasta z nastawieniem, by się dobrze bawić. Wišże się to często z organizowaniem hucznych i kilkudniowych imprez. W czasie jednej imprezy w mieszkaniu potrafi przebywać kilkadziesišt osób.

Bawiš się one do białego rana w lokalu, na korytarzu, na balkonie. Do tego dochodzi dewastacja klatki schodowej w budynku. Często sš to studenci lub turyœci zagraniczni, którzy czujš się bezkarni. Interwencje policji w stosunku do nich sš nieudolne, bo nie jest ona w stanie się z nimi porozumieć.

Czyli nie ma dobrego sposobu na trudnego sšsiada i jego lokatorów? Jedyne, co można zrobić, to kupić stopery do uszu lub sprzedać mieszkanie?

Tego nie powiedziałam. Długo zastanawiałam się, jaka œcieżka w prawie jest najlepsza. Nie chodzi przecież tylko o samo odzyskanie spokoju i poczucia bezpieczeństwa we własnym mieszkaniu, ale również o otrzymanie godnego wynagrodzenia za doznane krzywdy.

W mojej ocenie nic nie wpłynie tak dyscyplinujšco na właœciciela wynajmowanego mieszkania jak obowišzek wypłaty sšsiadowi wysokiego zadoœćuczynienia. Jak raz zapłaci, to ostrożniej będzie dobierał swoich najemców w przyszłoœci, ewentualnie natychmiast reagował na zgłaszane problemy. Dlatego uważam, że najlepszym rozwišzaniem jest wniesienie pozwu do sšdu cywilnego.

Trzeba pozywać właœciciela mieszkania, a nie najemców. W wypadku tych ostatnich trudno bowiem często ustalić ich tożsamoœć. Poza tym na ich miejsce przyjadš kolejni, być może gorsi. Warto jednak, zanim wniesie się pozew, zwrócić się do właœciciela lokalu z proœbš o interwencję. Jeżeli właœciciel jest osobš zdroworozsšdkowš, to samo wezwanie do zaprzestania zakłócania ponad przeciętnš miarę i do przywrócenia korzystania z lokalu zgodnie z prawem, powinno wystarczyć. Nie ukrywam, że jeżeli pismo wysyła sšsiad to często jest ono ignorowane. Dlatego warto zwrócić się o pomoc do prawnika.

Natomiast tam, gdzie wynajem jest bardzo dobrze prosperujšcym biznesem, właœciciel najczęœciej zrzuca winę na najemców i odsuwa od siebie odpowiedzialnoœć. To jest sygnał, że rozmowy z nim sš pozbawione sensu i trzeba złożyć pozew do sšdu. Potrzebne sš jednak dowody, by przekonać sšd do swoich racji i wygrać. Wczeœniej powinno się więc wzywać policję na interwencje i prosić o sporzšdzenie szczegółowej notatki.

Na etapie postępowania sšdowego często okazuje się, że z policyjnych notatek nic nie wynika. Na pewno warto poprosić dzielnicowego, by porozmawiał z najemcami i właœcicielem oraz regularnie wysłać pisma do administratora budynku. W póŸniejszym czasie przedmiotowa korespondencja stanowi dowód jakiego typu mamy problemy z sšsiadem, jaka jest jego skala i w jakim okresie czasu.

Jeżeli w budynku jest ochrona, to warto jš przypilnować, by odnotowywała na bieżšco wszystkie incydenty, interwencje i przypadki niszczenia częœci wspólnych budynku. Jeżeli mamy do czynienia z nagminnym naruszaniem spoczynku nocnego z pewnoœciš przeszkadza to również innym sšsiadom. Warto z nimi o tym porozmawiać

W pozwie na jakie konkretnie przepisy trzeba się powołać?

Najskuteczniejsza walka z trudnym sšsiadem jest wtedy, gdy skorzystamy z przepisów kodeksu cywilnego o ochronie dóbr osobistych. Jest szereg orzeczeń sšdów, które wskazujš na potrzebę udzielania ochrony prawnej nietykalnoœci mieszkania w sferze psychicznej, jako miejsca, w którym człowiek powinien czuć się bezpiecznie, odpoczšć, zregenerować siły, po prostu spokojnie mieszkać.

Niewštpliwie jeżeli sšsiad systematycznie zakłóca nam odpoczynek, to wpływa to na jakoœć naszego życia prywatnego oraz zawodowego. Po maratonie imprezowym od pištku do poniedziałku niektórzy nie sš w stanie iœć do pracy. Na marginesie warto również zaznaczyć, że naruszenie prawa do poszanowania mieszkania nie ogranicza się tylko do fizycznych naruszeń, lecz także innych form ingerencji, takich jak np. wonie, emisje, hałas. Coraz częœciej sšdy przyznajš rację pokrzywdzonym sšsiadom i zasšdzajš zadoœćuczynienie z tego tytułu.

Niedawno moja klientka wygrała 30 tys. zł. Bardzo ucišżliwi najemcy przez wiele miesięcy uniemożliwiali jej normalne funkcjonowanie we własnym mieszkaniu. Z uwagi na fakt, że właœcicielka zupełnie ignorowała wszystkie zawiadomienia kierowane do niej z różnych instytucji, odmawiała mediacji i odsyłała wszystkich do najemców, jednoczeœnie czerpišc wysokie zyski z wynajmu, zarówno sšd okręgowy, jak i apelacyjny nie miał wštpliwoœci. Jej działanie było bezprawne, zawinione i doprowadziło do naruszenia szeregu dóbr osobistych mojej klientki.

Zasšdzone zadoœćuczynienie ma nie tylko spełnić funkcję kompensacyjnš, ale przede wszystkim być rodzajem represji dla właœcicielki oraz w ocenie sšdu - dla celów prewencyjnych musi stanowić zauważalny uszczerbek w jej majštku. Trzeba więc walczyć.

Ale wniesienie sprawy kosztuje. Nie każdego na to stać.

To prawda. Opłata do sšdu od pozwu o ochronę dóbr osobistych to koszt 600 zł, w przypadku żšdania zasšdzenia zadoœćuczynienia należy uiœcić dodatkowo 5 proc. wartoœci dochodzonej kwoty. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli wygramy, strona przeciwna musi zwrócić nam poniesione koszty.

CV

Monika Masny – adwokat, prowadzi kancelarię w Warszawie. Specjalizuje się m.in. w sprawach cywilnych, rodzinnych, ubezpieczeń społecznych i z zakresu postępowań w sprawach nieletnich oraz wykroczeń. Œwiadczy pomoc prawnš dla osób indywidualnych oraz podmiotów gospodarczych.

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL