VAT

Kiedy sprzedaż działek jest działalnością gospodarczą - wyrok NSA

123rf.com
Właściciel, który przed sfinalizowaniem sprzedaży działek dzieli je, aktywnie zabiega w gminie o wybudowanie drogi do nich czy zatrudnia profesjonalnego pośrednika, musi liczyć się z tym, że zostanie uznany za podatnika.

Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 maja 2017 r. (I FSK 1728/15).

Stan faktyczny

We wniosku o interpretację wnioskodawczyni wskazała, że na podstawie umowy darowizny z lipca 2006 r. nabyła nieruchomość gruntową wraz z budynkiem mieszkalnym, chlewem i oborą. Nieruchomość objęta jedną księgą stanowiła gospodarstwo rolne, w skład którego wchodziły trzy działki. Z planu zagospodarowania przestrzennego wynikało, że część nieruchomości przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową, część pod działalność usługowo-produkcyjną, a część na tereny zieleni oraz użytki rolne.

Wnioskodawczyni tłumaczyła, że nie podjęła żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia działek, nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce ani w Niemczech, gdzie też nie jest podatnikiem VAT. Z nieruchomości wydzieliła kilka działek, które już częściowo sprzedała, a teraz planuje sprzedaż reszty. Żeby jednak mogła przeprowadzić dalszy podział działek, a następnie je sprzedać, niezbędne jest zapewnienie im nowego dostępu do drogi publicznej. W związku z tym złożyła do gminy zapytanie o możliwość budowy nowej drogi. Gmina wykazała zainteresowanie budową i to na własny koszt.

Właścicielka gruntów wyjaśniła, że na stałe mieszka w Niemczech i nie zna realiów polskiego rynku nieruchomości oraz nie posługuje się płynnie językiem polskim. Przez to nie jest w stanie samodzielnie prowadzić spraw związanych ze sprzedażą działek i powierzyła je profesjonalnemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami.

Zapytała czy sprzedaż działek wydzielonych po wybudowaniu przez gminę drogi o zaproponowanym przez nią przebiegu będzie podlegać VAT – zarówno przy założeniu, że nie przystąpi, jak i że przystąpi do uzbrojenia działek.

Fiskus odpowiedział, że w obu wariantach sprzedaż opisana przez pytającą nie będzie stanowić zwykłego rozporządzania majątkiem osobistym. W ocenie urzędników, zbycie nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż aktywność właścicielki jest porównywalna do działań handlowca wykonywanych w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ponadto, przedmiotem zbycia jest majątek częściowo związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (dzierżawa). W odniesieniu do planowanej dostawy działek wnioskodawczyni wystąpi zatem w charakterze podatnika VAT.

Rozstrzygnięcie

Kobieta zaskarżyła interpretację, ale przegrała. Najpierw wykładnię fiskusa potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Po analizie przepisów i orzecznictwa, w tym europejskiego, zauważył, że każdorazowo należy ustalić czy strona sprzedająca grunt działa w ramach zarządu swym majątkiem prywatnym, czy może w celu przeprowadzenia spornej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W ocenie WSA, czynności podejmowane przez skarżącą w zakresie sprzedaży gruntów nie były sporadyczne, ale zaplanowane i dobrze zorganizowane. Polegały na tym, że to skarżąca złożyła do gminy zapytanie o możliwość budowy nowej drogi. Bo to ona po wydzieleniu z nieruchomości kilku działek, które w części zostały zbyte, planowała sprzedaż wszystkich. Skarżąca podjęła także inne działania zmierzające do wytworzenia oferowanego produktu, tj. działek. Były to: podział działki, inicjatywa w przedmiocie budowy drogi, która zapewni dostęp wydzielonych działek do drogi publicznej, budowa domów i podjęcie współpracy z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Ponadto, zamierzała zaopatrzyć działki w niezbędne media.

Zdaniem sądu, o aktywności skarżącej świadczył jednak nie tyle fakt, że wynajęła ona profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale zakres wykonywanych przez niego czynności. W spornej sprawie sprzedaż działek nastąpi w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Tak samo uznał Naczelny Sąd Administracyjny. Zgodził się, że skarżąca w celu sprzedaży działek podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W tej sytuacji należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą. ©?

Zdaniem eksperta

Mirosław Siwiński, radca prawny, doradca podatkowy, dyrektor w Departamencie podatków Kancelarii Prof. W. Modzelewskiego

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wyrazem już utrwalonej linii orzeczniczej sądów krajowych, niebędącej jednak do końca odwzorowaniem intencji Trybunału Sprawiedliwości UE, jakie – w mojej ocenie – miał on wydając wyrok w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, co podkreślam jako ówczesny pełnomocnik jednej ze stron w tej sprawie. Organy podatkowe praktycznie, tak jak w komentowanej sprawie, dopatrują się czynności charakterystycznych dla handlowców we wszelkiej aktywności podatnika. To tak, jakby ten, kto odmaluje mieszkanie i sam je wystawi w Internecie, już miał być podmiotem gospodarczym. Tak daleko idący fiskalizm nie ma uzasadnienia ani teleologicznego (struktura własności w Polsce jest taka, że bardzo dużo osób ma przynajmniej jedną nieruchomość i przynajmniej raz w życiu stara się ją sprzedać), ani prawnego. TS UE w wyroku C-180/10 i C-181/10 wyraźnie wskazał, że nawet podział nieruchomości na mniejsze, atrakcyjniejsze działki jest wciąż zarządem majątkiem prywatnym. To, co umknęło polskim sądom, to także fakt, że za handlowca można uznać osobę angażującą „środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT" (pkt 38-39), gdy „podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami". Nie może to być zatem każda aktywność, szczególnie taka jaką podejmuje wiele innych osób, a dodatkowo musi dotyczyć obrotu nieruchomościami, a nie wyłącznie samej nieruchomości, choć akurat uzbrojenie terenu, tak jak w omawianej sprawie, TS UE wskazał jako przykład takich aktywnych działań. Niezależnie więc od niedoskonałości podstaw kasacyjnych, na co zwrócił uwagę NSA, w tej sprawie i tak prawdopodobnie organy podatkowe by wygrały. ?

Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL