Ustrój i kompetencje

VAT: Kiedy sprzedaż działki z budynkiem jest sprzedażą działki niezabudowanej

Adobe Stock
Sprzedaż działki na rzecz byłych dzierżawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż będzie stanowiła dostawę gruntu budowlanego – uznał organ skarbowy.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dyrektor KIS) 8 maja 2018 r. wydał interpretację w przedmiocie opodatkowania VAT sprzedaży gruntu zabudowanego budynkiem na rzecz właściciela nakładów (sygn. 0112-KDIL2-2.4012.93.2018.1.AKR). Wniosek o wydanie interpretacji został złożony przez gminę, która zamierzała sprzedać działkę zabudowaną budynkiem pawilonu handlowego. Przedmiotowa działka została wydzierżawiona podmiotowi zewnętrznemu, który w 1999 r. wybudował na niej, za zgodą gminy, pawilon handlowo-usługowy, w związku z czym wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Czytaj też: VAT: gmina sprzedająca grunty działa jak przedsiębiorca

Przed zakończeniem umowy dzierżawy, pierwotny dzierżawca sprzedał nakłady budowlane w postaci pawilonu na rzecz innego podmiotu, który następnie wydzierżawił od gminy przedmiotową działkę. Umowa dzierżawy ostatecznie wygasła w 2017 r. i działka nie była ponownie wydzierżawiana. We wniosku gmina podała, że nie była w ekonomicznym posiadaniu pawilonu znajdującego się na działce, zaś sama działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego została oznaczona jako przeznaczona pod zabudowę usługową. Gmina powzięła zamiar sprzedaży przedmiotowej działki w drodze przetargu ustnego. W związku z tym zaistniały dwa możliwe rozwiązania – gmina mogła sprzedać działkę na rzecz dotychczasowych dzierżawców będących właścicielami pawilonu bądź na rzecz osób trzecich. W przypadku sprzedaży na rzecz byłych dzierżawców, byliby oni zobowiązani do zapłaty ceny za działkę, pomniejszonej o wartość nakładów, tj. pawilonu. W drugiej sytuacji, nabywcy byliby zobowiązani do zapłaty całości ceny, natomiast gmina dokonałaby zwrotu wartości nakładów byłym dzierżawcom.

Na tle tak opisanego stanu faktycznego gmina zadała pytanie, czy sprzedaż działki i nakładów (pawilonu) będzie zwolniona z VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową, w zależności od tego, czy będzie dokonana na rzecz byłych dzierżawców a jednocześnie właścicieli nakładów, czy na rzecz osób trzecich.

Zdaniem gminy, w przypadku sprzedaży na rzecz byłych dzierżawców, dostawa gruntu powinna podlegać opodatkowaniu stawką podstawową, natomiast wartość nakładów powinna być wyłączona z opodatkowania VAT. W drugim przypadku gmina przyjęła, że sprzedaż działki wraz z budynkiem powinna być zwolniona z VAT, gdyż od pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad 2 lata, a ponadto gmina nie dokonywała ulepszeń budynku.

Dyrektor KIS w pełni potwierdził stanowisko gminy uznając je za prawidłowe. Organ odniósł się do kwestii pierwszego zasiedlenia, powołując się przy tym na wyrok NSA z 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14, stwierdzając że pojęcie to należy rozumieć możliwie szeroko, jako pierwsze zajęcie, używanie budynku. Co do klasyfikacji działki jako terenu budowlanego dyrektor KIS wskazał, że decydujące znaczenie ma plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy. Nie jest przy tym istotne jak budynek został sklasyfikowany według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Organ poruszył także kwestię własności nakładów, wskazując że na gruncie prawa cywilnego budynek nie może stanowić odrębnej własności, jednakże z perspektywy VAT istotny jest ekonomiczny aspekt transakcji. Ostatecznie organ uznał, że sprzedaż działki na rzecz byłych dzierżawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż będzie stanowiła dostawę gruntu budowlanego, a przeniesienie własności nakładów nie będzie w ogóle podlegało VAT, gdyż będzie dokonane na rzecz ich właścicieli w sensie ekonomicznym. W drugim przypadku, jako że od pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad dwa lata, dostawa budynku wraz z gruntem będzie zwolniona z VAT.

Opinia

Janina Fornalik, doradca podatkowy, partner w MDDP

Moim zdaniem stanowisko organu podatkowego zaprezentowane w omawianej interpretacji jest słuszne. Głównym problemem w opisanej sytuacji była klasyfikacja dla celów VAT transakcji sprzedaży gruntu, na którym dzierżawca wybudował budynek. Organ zasadne uznał, że w przypadku sprzedaży działki na rzecz byłego dzierżawcy przedmiotem dostawy w rozumieniu przepisów VAT będzie działka niezabudowana, ponieważ władztwo ekonomiczne nad budynkiem nie będzie przenoszone przez gminę w ramach tej transakcji. Jest to przykład odmiennego traktowania transakcji dla celów VAT i prawa cywilnego (gdzie zasada superficies solo cedit oznacza, że właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem wszystkich naniesień trwale z gruntem związanych). Z punktu widzenia zasad opodatkowania VAT skutkuje to tym, że nie mogą mieć zastosowania przepisy przewidujące zwolnienie z VAT dla dostawy budynków/budowli po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, lecz transakcja podlega opodatkowaniu 23 proc. VAT jako grunt niezabudowany sklasyfikowany jako teren budowlany. Taka wykładnia przepisów jest zgodna z orzecznictwem sądów administracyjnych.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL