Budowa w ostrej granicy działki: budując nawiązuje się do sąsiada

Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę ważną dla samorządów i inwestorów.

Przesądził w niej , że w wypadku lokalizacji inwestycji pod uwagę należy brać nie tylko ustalenia warunków zabudowy, ale również z przepisów techniczno -budowlanych. Chodzi o budowę budynku w ostrej granicy na działce przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe.

Budowa na granicy

Zdaniem NSA budynek stawiany budynek musi nawiązać do tego istniejącego na sąsiedniej nieruchomości i nie może być od niego wyższy.

Uchwała jest odpowiedzią na pytanie składu orzekającego NSA. Rozstrzygał on spór w sprawie budynku gospodarczo-garażowego stawianego w ostrej granicy. Przeciwko budowie protestowała sąsiadka Magdalena J. Nie chciała ona za miedzą dużych rozmiarów budynku. Spór toczył się wiele lat. Starostwa słupecki dwukrotnie wydał pozwolenie na budowę budynku gospodarczo-garażowego, ponieważ nie widział ku temu przeszkód.

Wcześniej dla tej inwestycji wydano warunki zabudowy, które dopuszczały zabudowę w ostrej granicy. Pozwalał na to par.. 12 ust. 2 rozporządzenia. Przewiduje on, że można sytuować budynek ślepą ścianą w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sąsiadka nie dała jednak za wygraną i dwukrotnie odwoływała się do Wojewody Wielkopolskiego. Ten uchylał pozwolenie na budowę. Według niego starosta źle interpretuje przepisy rozporządzenia.

Jak rozumieć przepisy

Uważał bowiem, że par. 12 ust. 2 nie może stanowić samodzielnej podstawę prawną w oderwaniu od innych ustępów par. 12 rozporządzenia, w tym ust. 3 stawiającego szereg wymogów. A ten zabrania budować w ostrej granicy bez nawiązania do zabudowy na działce sąsiedniej.

Spór trafił dwukrotnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego a ten uwzględniał skargi inwestora. Według niego istota sporu sprowadza się do wykładni ust. 1,2 u 3 par. 12. Chodzi mianowicie o to, czy każdy z tych przepisów zawiera niezależne od siebie przesłanki, czy też należy traktować je łącznie.

WSA uważał, że ust. 1 ustanawia ogólne zasady sytuowania budynków względem granicy działki a ust. 2 i 3 zawiera niezależne od siebie przesłanki dopuszczalności odstąpienia od tych zasad. I tak ust .2 przewiduje, że dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast ust. 3 zawiera cztery inne przesłanki, dopuszczalności stawiania budynków na działce budowlanej przeznaczonej pod domy jednorodzinne. Jedna z nich przewiduje np., że dopuszcza się sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Natomiast NSA do którego trafiło odwołanie nabrał wątpliwości i skierował pytanie prawne do składu siedmiu sędziów. A ten uznał, że w przypadku, gdy w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczono sytuowanie budynku w zabudowie jednorodzinnej, zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną, bezpośrednio przy tej granicy, konieczne jest spełnienie warunków określonych w § 12 ust. 3 rozporządzenia.

sygnatura akt II OPS 2/16