Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Ustrój i kompetencje

Jak kupić grunt pod śródlšdowymi wodami stojšcymi?

AdobeStock
Na podstawie nowego Prawa wodnego wydawana jest tzw. decyzja ustalajšca charakter wód. Powinna ona rozwišzać ewentualne wštpliwoœci czy Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu.

Jan Kowalski jest właœcicielem nieruchomoœci gruntowej, na której znajduje się dom jednorodzinny wraz z dużym ogrodem. 6 lutego 2016 r. - zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, zgłosił on budowę oczka wodnego o powierzchni 40 m2. Organ administracji nie wniósł sprzeciwu, prace budowlane zakończyły się póŸnš wiosnš tego samego roku. Obecnie Jan Kowalski zamierza sprzedać nieruchomoœć Karolinie Nowak. Czy przy formułowaniu umowy sprzedaży nieruchomoœci powinien wzišć pod uwagę regulacje nowego Prawa wodnego?

Od 1 stycznia 2018 r. przy dokonywaniu transakcji nabycia nieruchomoœci obejmujšcych grunty pokryte wodami należy każdorazowo rozważyć, czy Skarbowi Państwa przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Prawo to dotyczy gruntów pod œródlšdowymi wodami stojšcymi. W konsekwencji konieczne jest sprawdzenie, czy nieruchomoœć stanowišca przedmiot umowy sprzedaży stanowi grunt pokryty œródlšdowymi wodami stojšcymi. W przypadku pozytywnej odpowiedzi, sprzedaż powinna zostać rozdzielona na dwie odrębne czynnoœci: zawarcie zobowišzujšcej umowy sprzedaży nieruchomoœci (nazywanej potocznie warunkowš umowš sprzedaży) oraz zawarcie umowy sprzedaży o skutku rozporzšdzajšcym. Pierwsza z nich powinna zawierać postanowienie, zgodnie z którym umowa o skutku rozporzšdzajšcym (przenoszšca własnoœć nieruchomoœci na kupujšcego) zostanie zawarta dopiero wówczas, gdy Skarb Państwa, reprezentowany przez właœciwego starostę, nie skorzysta z prawa pierwokupu. Obie umowy powinny zostać zawarte w formie aktu notarialnego.

Czy oczko wodne jest œródlšdowš wodš stojšcš?

Zgodnie z ustawš, œródlšdowymi wodami stojšcymi sš „wody œródlšdowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwišzanych bezpoœrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi œródlšdowymi wodami płynšcymi." W œwietle powyższej definicji oczko wodne znajdujšce się na nieruchomoœci Jana Kowalskiego nie może być traktowane jako œródlšdowa woda stojšca. Nie jest to bowiem zbiornik naturalny.

Prawo wodne nakazuje jednak by przepisy o œródlšdowych wodach stojšcych stosować odpowiednio także do „wód znajdujšcych się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalnoœci człowieka, niebędšcych stawami". Niewštpliwie, oczko wodne zbudowane przez Jana Kowalskiego stanowi „zagłębienie terenu powstałe w wyniku działalnoœci człowieka". Pozostaje zatem ocenić, czy wspomniane oczko wodne jest stawem. Jeœli tak – Skarb Państwa nie będzie dysponował prawem pierwokupu. Ustawodawca zdecydował bowiem, że przepisów nie stosuje się do stawów. Trudno jednak powiedzieć, według jakich kryteriów należy oceniać, czy woda znajdujšca się w zagłębieniu terenu jest stawem czy też nie. Prawo wodne nie zawiera ani definicji stawu, ani oczka wodnego. W praktyce dokonanie jednoznacznej oceny czy do oczka wodnego położonego na nieruchomoœci Jana Kowalskiego znajdzie zastosowanie ustawowe prawo pierwokupu Skarbu Państwa jest w zasadzie niemożliwe.

Decyzja ustalajšca charakter wód

Wydaje się, że ustawodawca antycypował powstanie podobnych wštpliwoœci, gdyż w nowym Prawie wodnym uregulował wydawanie tzw. decyzji ustalajšcej charakter wód. Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że właœnie ten instrument winien służyć rozwišzywaniu ewentualnych wštpliwoœci zwišzanych z przysługiwaniem Skarbowi Państwa prawa pierwokupu.

Zgodnie ze wspomnianš regulacjš, aby rozstrzygnšć wštpliwoœć, Jan Kowalski może wystšpić do ministra właœciwego do spraw gospodarki wodnej (obecnie jest nim minister gospodarki morskiej i żeglugi œródlšdowej) z wnioskiem o ustalenie charakteru wód. Częœć opisowa wniosku powinna zawierać: opis elementów hydromorfologicznych wód, w tym reżimu hydrologicznego, informacje o cišgłoœci wód i warunkach morfologicznych oraz analizę historycznš przynależnoœci tych wód do publicznych œródlšdowych wód powierzchniowych. Na częœć graficznš składać się majš mapy sytuacyjno-wysokoœciowe obrazujšce przebieg wód od ujœcia do Ÿródeł.

Bioršc pod uwagę, że oczko wodne zbudowane przez Jana Kowalskiego stanowi stosunkowo nowy sztuczny zbiornik, nie sposób wyczerpujšco przedstawić we wniosku wskazanych wyżej przesłanek. Trudno przewidzieć jaka będzie praktyka rozpatrywania takich przypadków przez ministra, a zwłaszcza czy będzie konieczne przedkładanie dodatkowych dokumentów czy wyjaœnień.

Ustalenie charakteru wód nastšpi na podstawie wydanej przez ministra decyzji. Będzie ona stanowiła także podstawę do dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków.

Postanowienia umowy sprzedaży

Każde rozstrzygnięcie ministra w inny sposób wpłynie na ukształtowanie postanowień umownych między Janem Kowalskim a Karolinš Nowak.

Jeżeli z decyzji wynikać będzie, że w istocie nie mamy do czynienia ze œródlšdowymi wodami stojšcymi, wydanie takiej decyzji stanowić będzie potwierdzenie, że Skarbowi Państwa nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Strony nie będš zatem musiały rozdzielać sprzedaży na dwie odrębne czynnoœci. Pożšdane byłoby jednak, aby w treœci umowy opisać wynikajšce z decyzji wnioski.

W przeciwnym wypadku, strony powinny rozdzielić sprzedaż na dwie czynnoœci, zawierajšc najpierw warunkowš umowę sprzedaży nieruchomoœci. Po jej zawarciu notariusz powiadomi starostę o treœci umowy sprzedaży. Starosta będzie miał miesišc na wykonanie prawa pierwokupu. Termin ten rozpocznie się w dniu otrzymania przez niego zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży.

Jeœli starosta zechce skorzystać z prawa pierwokupu, powinien złożyć stosowne oœwiadczenie w formie aktu notarialnego. Z chwilš jego złożenia własnoœć nieruchomoœci przejdzie na Skarb Państwa. Tym samym, Skarb Państwa będzie zobowišzany do zapłaty ceny sprzedaży, jaka została ustalona w umowie między Janem Kowalskim a Karolinš Nowak. Będš na nim cišżyć również pozostałe obowišzki wynikajšce z umowy.

Jeżeli natomiast starosta nie zdecyduje się wykonać prawa pierwokupu, Jan Kowalski i Karolina Nowak będš mogli zawrzeć umowę sprzedaży o skutku rozporzšdzajšcym, na mocy której Karolina Nowak nabędzie prawo własnoœci nieruchomoœci.

Ważne!

Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży nieruchomoœci w sytuacji, w której Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu, skutkuje bezwzględnš nieważnoœciš czynnoœci.

Co jednak zrobić, jeœli strony nie zdecydujš się skorzystać z możliwoœci okreœlenia charakteru wód przez ministra, a kwestia ta budzić będzie wštpliwoœci? Uzyskanie takiej decyzji będzie bowiem zarówno kosztowne i czasochłonne. W takiej sytuacji strony powinny sporzšdzić dokumenty przyjmujšc, że Skarbowi Państwa może przysługiwać prawo pierwokupu. Zasadne byłoby zatem rozdzielić sprzedaż na dwie odrębne czynnoœci i umożliwić staroœcie wykonanie prawa pierwokupu (tak jak zostało opisane powyżej). Ukształtowanie transakcji w taki sposób eliminuje ryzyko uznania w przyszłoœci, że umowa sprzedaży jest nieważna, bowiem starosta został pozbawiony możliwoœci skorzystania z prawa pierwokupu odnoszšcego się do gruntu pokrytego œródlšdowymi wodami stojšcymi.

Jednak również i takie rozwišzanie nie pozostaje bez wad. Po pierwsze, pierwokup osoby trzeciej oznacza, że strony transakcji nie majš pewnoœci, że do transakcji dojdzie właœnie między nimi. Sprzedajšcemu może zależeć na tym, aby nieruchomoœć nabyła właœnie Karolina Nowak. Starosta wykonujšc prawo pierwokupu w imieniu Skarbu Państwa, uniemożliwi zrealizowanie tego celu. Po drugie, nabycie prawa własnoœci przez Skarb Państwa na skutek wykonania prawa pierwokupu w sytuacji, w której prawo to nie przysługiwało (gdyż strony okreœliły je w akcie notarialnym „z ostrożnoœci"), może być również kwestionowane.

podstawa prawna: Ustawa z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (DzU poz. 1566)

Komentarz eksperta

Martyna Robakowska, praktyka prawa ochrony œrodowiska kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Dominik Wałkowski, praktyka prawa ochrony œrodowiska kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Pewne wštpliwoœci budzi to, czy w decyzji ustalajšcej charakter wód rozstrzygane będzie także czy dana woda stanowi „wodę znajdujšcš się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalnoœci człowieka, niebędšcych stawami". Przepisy dotyczšce wydawanie tej decyzji sš bowiem doœć lakoniczne. Wydaje się jednak, że celem wprowadzenia tego instrumentu było umożliwienie podmiotom usunięcie niejasnoœci co do klasyfikacji danej wody. Decyzja powinna zatem rozstrzygać wszelkie kontrowersje z tym zwišzane. Nie można jednak nie odnieœć wrażenia, że regulacja ta jest wadliwa.

Warto przypomnieć, że rzecznik prasowy Krajowego Zarzšdu Gospodarki Wodnej Wód Polskich na łamach Rzeczpospolitej (odesłanie - Spór o definicje wody i prawo pierwokupu) dementował, że ustawowe prawo pierwokupu Skarbu Państwa dotyczy oczek wodnych i basenów. Przyjmujšc ten poglšd powstaje jednak pytanie jakie stworzone przez człowieka zagłębienia wypełnione wodš ustawodawca miał na myœli formułujšc art. 23 ust. 2 Prawa wodnego. Z tych względów kwestia ta powinna zostać jednoznacznie rozstrzygnięta przez ustawodawcę w drodze nowelizacji Prawa wodnego.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL