Mieszkanie lub dom po dalszej rodzinie - jak uniknąć podatku od spadków i darowizn

To, że dziś fiskus ma marne szanse na opodatkowanie darowizny czy spadku w kręgu najbliższej rodziny, wiedzą prawie wszyscy. Nielimitowane zwolnienie dla tzw. zerowej grupy przebiło się już do świadomości Polaków. Wiele osób nie pamięta jednak, że ustawa o podatku od spadków i darowizn zawiera inną preferencję dla obdarowanych i spadkobierców, którzy nie są tak blisko spokrewnieni z darczyńcą czy spadkodawcą, żeby skorzystać ze zwolnienia dla zerowej grupy. To zapomniana tzw. ulga mieszkaniowa, która może znacząco ograniczyć, a nawet wykluczyć opodatkowanie. Warto więc przypomnieć, kto i na jakich zasadach może z niej skorzystać.

Spadek i darowizna

Ulga dotyczy nabycia typowych prywatnych nieruchomości mieszkalnych. Obejmuje nabycie: własności, w tym współwłasności budynku mieszkalnego, czyli domu lub mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (także udziału w nim), spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego (a także udziału w nim).

Oprócz rodzaju nabywanej nieruchomości duże znaczenie dla skorzystania z ulgi ma także stopień pokrewieństwa. Ustawodawca różnicuje bowiem prawo do zwolnienia w zależności od tego, do jakiej grupy podatkowej zalicza się nabywca lokum.

Najwięcej korzyści ustawa przewiduje dla I grupy podatkowej. Jedynie w tym przypadku ulga przysługuje nie tylko przy nabyciu w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, ale także darowizny lub polecenia darczyńcy.

Podatnicy zaliczani do II i III grupy podatkowej mają prawo do ulgi tylko przy dziedziczeniu (wchodzi w to też zapis zwykły, zapis windykacyjny, dalszy zapis lub polecenie testamentowe). Obdarowanym mieszkaniem czy domem z II grupy podatkowej, podobnie jak osobom z ostatniej, III grupy podatkowej preferencja nie przysługuje.

Osoby daleko spokrewnione i zupełnie obce, czyli należące do III grupy podatkowej, chcące skorzystać ze zwolnienia, muszą spełnić dodatkowy warunek, tzn. sprawować opiekę nad wymagającym jej spadkodawcą co najmniej dwa lata. To ma być potwierdzone w pisemnej umowie z notarialnie poświadczonym podpisem. Dwuletni termin wymagany do zwolnienia liczy się od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza. Bez udokumentowanej opieki na spadkodawcą osoba niespokrewniona nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej.

Wiemy już, kto i kiedy może skorzystać ze zwolnienia. A na czym ono polega?

Jest limit, ale duży

Ulga sprowadza się do tego, że do podstawy opodatkowania wskazanych nieruchomości nie wlicza się ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) domu lub mieszkania czy udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do jego wielkości.

Wyraźnie widać, że ulga jest limitowana, ale limit jest na tyle duży, że może z niego skorzystać wiele osób. Przy czym obdarowany lub spadkobierca uprawniony do ulgi przy nabyciu lokum mniejszego niż 110 mkw. nie zapłaci nic fiskusowi. Przy nieruchomościach większych zapłaci mniej, tj. tylko od „nadwyżki" ponad 110 mkw.

Oprócz tych podstawowych warunków skorzystania z ulgi są też dodatkowe, które trzeba spełnić łącznie. Dotyczą one stanu posiadania i okresu zamieszkiwania w nabytym lokum. Żeby skorzystać z ulgi, podatnik nie może być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej. Jeśli nim jest, to do skorzystania z ulgi konieczne jest przeniesienie ich własności na rzecz zstępnych (dzieci, wnuki itd.), Skarbu Państwa lub gminy w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Ta sama zasada – z pewnymi modyfikacjami – dotyczy też nieruchomości spółdzielczych i najemców.

Dodatkowe warunki

Ponadto w nowym lokum objętym zwolnieniem trzeba mieszkać ze stałym meldunkiem i nie można go co do zasady zbyć przez pięć lat. Jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokum, termin liczy się od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Gdy nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, pięć lat należy liczyć od zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały. Jeżeli nowy nabytek jest zajęty przez osoby trzecie, spełnienie warunków dotyczących stanu posiadania i zamieszkiwania może nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia nabycia. Tu nie ma co liczyć na przedawnienie. W tym wypadku bieg terminu przedawnienia do dokonania wymiaru podatku będzie zawieszony.