To sedno wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który zapadł 27 lipca 2017 r. w sprawie z powództwa Cezarego N. – współwłaściciela lokalu użytkowego i członka pewnej Wspólnoty Mieszkaniowej w Katowicach.
Cezary N. otrzymał od Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych pismo informujące, że w trybie indywidualnego zbierania głosów została podjęta uchwała, którą ustalono zwiększenie obciążenia opłatami właścicieli lokali użytkowych. Jako powód podano zwiększone koszty utrzymania takich lokali wynikające z opodatkowania dochodów wspólnoty uzyskiwanych z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych. Wysokość nowego obciążenia miała być każdorazowo wyliczana co roku w terminie do 30 kwietnia, po rocznym rozliczeniu wspólnoty z urzędem skarbowym, dla każdego właściciela lokalu użytkowego odrębnie i według wskazanego w uchwale matematycznego sposobu liczenia.
Jest CIT, bo są lokale użytkowe
Cezary N. zaskarżył uchwałę do sądu, bo według niego była ona sprzeczna z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali – brakowało w niej wykazania, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jest uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali.
Sąd I instancji podzielił jednak stanowisko pozwanej wspólnoty, że zwiększony koszt może wynikać także z opodatkowania. Przychylił się do poglądu wyrażonego przez Sąd Apelacyjny w Krakowie w orzeczeniu z 31 maja 2016 r. (I ACa 246/16), że zasadna jest wykładnia art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) zezwalająca na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z uwagi na konieczność odprowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową podatku CIT od wpłat przez nich uiszczanych. Jego zdaniem to sposób korzystania z lokalu powoduje, że przychody związane z lokalami użytkowymi są obciążone podatkiem CIT. Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są jedynie dochody wspólnoty uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
– Wedle zaś powszechnie przyjętego orzecznictwa oraz poglądów doktryny lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. W konsekwencji wspólnoty mieszkaniowe osiągające przychody nie tylko z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, ale również np. z zarządzania lokalami użytkowymi są zobowiązane do obliczania i wpłacania zaliczek na podatek dochodowy w każdym tym przypadku, w którym osiągane przez wspólnotę przychody przekroczą koszty uzyskania, tzn. gdy wspólnota uzyska dochód. A przychodem są wszelkie wpłaty otrzymane od właścicieli lokali, w tym także zaliczki uiszczane na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną – wyjaśniał sąd.
