Tomasz Żuchowski o kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Rz: Mamy gotowy projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Na jakie zmiany mają się szykować inwestorzy?

Tomasz Żuchowski: Chcemy uprościć procedury inwestycyjne tam, gdzie jest to możliwe. Wszystkie będą zgromadzone w jednym miejscu, czyli w kodeksie. Obejmie on: prawo budowlane, ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wszystkie specustawy (w tym: drogową, kolejową), a także część ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawo geodezyjne i kartograficzne. Dzięki temu inwestor będzie miał w jednym miejscu wszystkie potrzebne mu przepisy. Nie będzie musiał sięgać po kilkanaście ustaw. Wystarczy mu ten jeden kodeks.

Niewątpliwe lepiej mieć jeden gruby kodeks niż kilkanaście ustaw. Ale to jeszcze za mało, by mówić o uproszczeniach. Proszę o konkrety.

Proszę bardzo. Osoba, która planuje realizację inwestycji, będzie się ubiegała o zgodę inwestycyjną. Zastąpi ona wiele wydawanych obecnie decyzji administracyjnych, a mianowicie: o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę, o podziale nieruchomości, a także zgłoszenie budowy lub zmiany sposobu użytkowania. Taką zgodę będzie wydawał starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), a dla bardziej skomplikowanych inwestycji – wojewoda. Wszystkie inwestycje będą podzielone na sześć kategorii. Każda kategoria będzie miała własną procedurę. Im większy stopień skomplikowania przedsięwzięcia, tym kategoria będzie wyższa. Pierwsza obejmie inwestycje, które dziś nie wymagają żadnej zgody starosty, czyli np. remonty. Druga te, które realizowane są obecnie na podstawie zgłoszenia, czyli np. wiaty, małe domy jednorodzinne, domy letniskowe. Od kategorii 3 do 6 decydować będzie kubatura obiektu, jego wysokość etc. Do kategorii od 4 do 6 będą należały obiekty użyteczności publicznej, takie jak szkoły, budynki wielorodzinne, oraz inwestycje uciążliwe społeczne, np. spalarnie śmieci, wysypiska, fabryki. Jakie inwestycje będą należeć do jakiej kategorii, określi Rada Ministrów w rozporządzeniu. Przynależność do danej kategorii ma być jasna i czytelna, by każdy idący do urzędu wiedział, które roboty czy inwestycje budowlane wymagają zastosowania procedury, a które są z niej zwolnione. Natomiast gdy chodzi o zgodę inwestycyjną, to będzie ona miała formę decyzji administracyjnej albo milczącej zgody. Zależeć to będzie od kategorii inwestycji, z wyjątkiem pierwszej, ta bowiem nie będzie wymagała żadnej zgody.

To rozwiązanie przypomina pomysł jednego okienka, jaki lansowano kilka lat temu w wypadku zakładania firm.

Faktycznie schemat funkcjonowania jest trochę podobny. Sądzę jednak, że to rozwiązanie ma same zalety. Postępowanie będzie bowiem prowadził tylko jeden organ, tj. starosta, a nie, jak obecnie, dla decyzji o warunkach zabudowy – wójt (burmistrz albo prezydent miasta), a dla pozwolenia – starosta (prezydent miasta). Jest to ułatwienie dla inwestorów oraz samych urzędników, ponieważ nie będzie konieczne dwukrotne ustalanie stron postępowania itd. Dzięki temu będzie to trwało krócej, no i będzie mniej chodzenia po urzędach i mniej tzw. papierów. Zmniejsza się również liczba stron postępowania. W przypadku realizacji inwestycji na terenach objętych miejscowym planem jedyną stroną będzie inwestor, w pozostałych przypadkach – również właściciele terenów sąsiednich.

Ale sam czas oczekiwania na wydanie zgody na inwestycję będzie podobny do obecnego, czyli starosta na wydanie pozwolenia będzie miał 65 dni, a na milczącą zgodę trzeba będzie poczekać trzy tygodnie?

W wypadku milczącej zgody dla kategorii 2 i 3, obejmujących najbardziej popularne obiekty budowlane (np. domy jednorodzinne), proponujemy skrócić czas oczekiwania do 14 dni. Moim zdaniem w wypadku prostych inwestycji jest to wystarczający dla urzędników czas na zajęcie się daną sprawą. Gdy chodzi o zgodę w formie pozwolenia na budowę, termin ten będzie wynosił odpowiednio 30 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku – dla inwestycji kategorii 1–3, natomiast 60 dni – dla kategorii 4–6.

Panie ministrze, a co z sąsiadami inwestycji? W jaki sposób będą mogli protestować, gdy za płotem będzie powstawał budynek, który zabierze im światło czy zatarasuje dojazd?

Proszę przede wszystkim zauważyć, że kodeks upowszechnia zasady realizacji inwestycji na podstawie aktów planowania przestrzennego, a nie – jak miało to miejsce dotychczas – pojedynczych decyzji o warunkach zabudowy, wydawanych bez konsultacji społecznych. Wzmacniamy partycypację społeczną, uświadamiając wszystkim, jak ważne jest konsultowanie planów inwestycyjnych z mieszkańcami, to, że musi być pełna aprobata społeczna dla przyszłych inwestycji. Jak ludzie to poprą, procedury muszą iść sprawnie. Kodeks promuje uchwalanie planów miejscowych przez gminy oraz rozszerza katalog inwestycji, które mogą być lokalizowane wyłącznie na ich podstawie, np. fermy, supermarkety itp. Właśnie w tym dokumencie zostanie zagwarantowane wzajemne usytuowanie obiektów budowlanych, co wyeliminuje negatywne skutki w postaci przysłaniania budynku.

W procedowaniu aktów planowania przestrzennego wszyscy mieszkańcy gminy, w tym zwłaszcza najbardziej zainteresowani sąsiedzi, będą mogli brać czynny udział i składać wnioski oraz uwagi. Dlatego gdy ktoś uzna, że dana inwestycja niekorzystnie wpływa na jego budynek, może zgłosić taką uwagę, a jeśli gmina nie uwzględni jego stanowiska, ma prawo zaskarżyć wadliwie uchwalony dokument. Ponadto udział społeczeństwa w procesie planowania przestrzennego w perspektywie projektu kodeksu jest niezmiernie istotny, o czym świadczy fakt, że projekt ten rozpoczyna się od działu poświęconemu tej materii. Musimy dojrzeć do tego, że nie da się budować na siłę, wbrew ludziom. Każdy z nas jest za rozwojem gospodarczym, rozwojem kraju, cały szkopuł w tym, aby nie robić tego w niewłaściwym miejscu, zakłócając porządek sąsiedzki uciążliwą inwestycją.

Czy kodeks likwiduje warunki zabudowy?

Kodeks faktycznie likwiduje instytucję decyzji o warunkach zabudowy na rzecz promocji planów miejscowych, o czym powiedziałem wcześniej. Nie oznacza to jednak, że nie będzie możliwe inwestowanie na terenach, dla których gmina planów nie uchwaliła. W kodeksie zasady lokalizacji inwestycji na takich obszarach określone zostaną w procedurze wydawania zgody inwestycyjnej po spełnieniu ściśle określonych warunków.

Skąd taka decyzja? Podejść do likwidacji warunków było kilka. Za każdym razem jednak z tego rezygnowano.

Obecnie przeszło 50 proc. inwestycji jest realizowanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Istnieje też ogromna uznaniowość. To, czy się ją dostanie czy nie, zależy tak naprawdę od urzędnika. Poza tym dla jednej nieruchomości można wydać nawet kilkadziesiąt tego typu decyzji. Każda z nich może dotyczyć innego rodzaju inwestycji. Nie ma też ograniczenia w czasie. Warunki wydane dziesięć lat temu wciąż są ważne, choć przez te lata wiele się zmieniło i odstają już od rzeczywistości. Obecnie gminom zwyczajnie też nie kalkuluje się uchwalać planów miejscowych, wolą wydawać decyzje o warunkach zabudowy, bo jest to dla nich dużo wygodniejsze. Nie muszą zapewnić dróg, szkół czy przedszkoli ani płacić odszkodowań za obniżenie wartości nieruchomości lub zapewniać działek zamiennych.

Mam wrażenie, że uproszczone plany są bardzo podobne do obecnych warunków zabudowy. W kodeksie pozostaje też krytykowana przez pana uznaniowość. Jedyna różnica jest taka, że warunki wydaje gmina, a planami zajmie się starostwo.

Uproszczone plany to nie to samo co decyzje o warunkach zabudowy. Będą one prawem miejscowym uchwalanym z pełnym udziałem mieszkańców. Przede wszystkim umożliwią inwestowanie na terenach w części zabudowanych, wyposażonych w wodociągi, kanalizację i drogi.

Z kolei procedura inwestowania na obszarach nieobjętych planami miejscowymi nie będzie tak uznaniowa jak dotychczas. Znacznie zaostrzone zostały warunki, jakie musi spełnić nowa inwestycja, aby mogła otrzymać zgodę inwestycyjną, np. bezpośrednio na sąsiedniej nieruchomości musi się znajdować budynek, inwestycja musi być zgodna z funkcją terenu wyznaczoną w studium rozwoju przestrzennego gminy. Czyli jeśli na sąsiedniej działce jest dom jednorodzinny, to obok też będzie mógł powstać dom, a nie np. zakład produkcyjny czy galeria handlowa.

Wspominał pan o planach na wniosek. Czym będą się różniły od obecnych?

Plany miejscowe potrafią się zdezaktualizować już nawet po kilku latach od momentu ich uchwalenia. Proponujemy więc, by w takim wypadku inwestor mógł wystąpić do wójta, burmistrza czy prezydenta miasta z propozycją ujęcia konkretnego przedsięwzięcia w planie miejscowym. Następnie władze gminy zastanowią się, czy warto uchwalić taki plan, czy jego zmiana, a co za tym idzie nowa inwestycja, jest ważna dla rozwoju gminy. Gmina będzie uprawniona do podpisania z inwestorem u notariusza tzw. umowy urbanistycznej. Określi ona dokładnie warunki współpracy. Za zmianę planu inwestor będzie mógł zrealizować inwestycje infrastrukturalne, np. wybudować wodociąg czy kanalizację lub mieszkania socjalne, albo uczestniczyć w kosztach ich realizacji w kwocie określonej w umowie urbanistycznej. Uchwalenie planu nastąpi w pełnej procedurze planistycznej, zwłaszcza przy udziale mieszkańców i pod ich kontrolą.

Nie uważa pan, że to niesprawiedliwe rozwiązanie? Skierowane jest przede wszystkim do bogatych inwestorów. Ci o mniej zasobnych portfelach z tej możliwości już nie będą mieli szansy skorzystać.

Intencją tej regulacji jest zobligowanie inwestorów do uczestnictwa w kosztach realizacji inwestycji dodatkowych, tj. kanalizacji czy sieci wodociągowej, parkingu, oświetlenia czy drogi, w zamian za umożliwienie im realizacji własnej inwestycji, np. zabudowania budynkami wielorodzinnymi większego terenu. Skoro bowiem posiadają fundusze na realizację tak znaczącej inwestycji, która wpłynie w określony sposób na otoczenie, powinni dać coś w zamian gminie i lokalnej społeczności, a przede wszystkim tym, którzy te obiekty kupią czy będą je użytkowali. Jednak należy podkreślić, że narzędzie to nie wprowadza pułapu finansowego, każdy może z niego skorzystać. Wszystkie warunki takiej współpracy zostaną określone w umowie urbanistycznej zawartej między inwestorem i gminą, jeśli oczywiście obie strony dojdą do porozumienia. To narzędzie, a nie obowiązek i przymus. W przypadku małej inwestycji wkład inwestora będzie proporcjonalny do jej wielkości. Nikogo to nie dyskryminuje, strony mają pełna dowolność w kształtowaniu swoich praw i obowiązków.