Jan Bagatela o przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność

Przyjęcie przepisów zgodnie z obecnym projektem wyłączy możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na nieruchomościach co do których brak jest określonego celu użytkowania wieczystego lub cel ten jest inny niż budownictwo mieszkaniowe – pisze ekspert.

Publikacja: 23.08.2016 09:15

Jan Bagatela o przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność

Foto: Fotorzepa, Adam Burakowski

12 sierpnia 2016 roku Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów (dalej: projekt). Projekt zakłada przekształcenie z mocy prawa, z 1 stycznia 2017 roku, udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, na których znajdują się lokale mieszkalne, w prawo własności. W uproszczeniu, oznacza to uwłaszczenie użytkowników wieczystych będących właścicielami lokali mieszkalnych usytuowanych na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste. Projekt niesie z sobą doniosłe skutki prawno-ekonomiczne. Jednym z nich może być zablokowanie części rozpoczętych oraz istotne ograniczenie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych.

Ideą projektu jest wyeliminowanie sytuacji, w których budynki z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, usytuowane są na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste. Jak wynika z projektu, samo automatyczne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma następować na dwa sposoby. Po pierwsze, od 1 stycznia 2017 roku nie będzie możliwe oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego [art. 10 ust. 1 projektu]. Po drugie, od tego dnia nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe [art. 17 projektu]. Ma to następować z pewnym zastrzeżeniem. Możliwości automatycznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności możliwe będzie przy ustanawianiu odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego po 1 stycznia 2017 roku pod warunkiem, że nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego [art. 20 projektu].

Na pierwszy rzut oka, powyższe regulacje nie wydają się problematyczne z punktu widzenia rynku budownictwa mieszkaniowego. Jest jednak inaczej, gdy weźmiemy pod uwagę, że w praktyce znaczna część nieruchomości nie ma określonego celu, na który zostały oddane w użytkowanie wieczyste lub cel ten nie jest precyzyjnie wskazany. Zgodnie z literalnym brzmieniem proponowanych przepisów, w odniesieniu do tych nieruchomości nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych po 1 stycznia 2017 roku, o ile do tego dnia nie zostanie ustanowiona w nich odrębna własność pierwszego lokalu mieszkalnego. Automatyczne przekształcenie będzie bowiem dotyczyć tylko gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste „na cele budownictwa mieszkaniowego", natomiast wyłączenie możliwości ustanawiania odrębnej własności lokali dotyczy nieruchomości „przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe", co jest pojęciem szerszym. Taki negatywny skutek może objąć inwestycje już rozpoczęte i realizowane zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami regulującymi proces inwestycyjny. Przykładowo, jeżeli deweloper aktualnie rozpoczyna budowę mieszkań na nieruchomości, której użytkowanie wieczyste zostało ustanowione z mocy prawa i nie została zawarta żadna umowa określająca cel użytkowania wieczystego, to zgodnie z projektem nie będzie mógł ustanowić odrębnej własności wybudowanych lokali. Oznaczałoby to niemożliwość wykonania zawartych umów deweloperskich (ani zawierania nowych umów dotyczących tej inwestycji). W konsekwencji oznacza to zablokowanie inwestycji i najpewniej dotkliwe straty finansowe.

Cel użytkowania

Ponadto brak możliwości ustanowienia w przyszłości odrębnej własności lokalu mieszkalnego z pewnością spowodowałby, że nieruchomości, co do których cel prawa użytkowania wieczystego nie został wprost określony jako budownictwo mieszkaniowe, w praktyce nie mogłyby być one wykorzystywane do realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych (pomijam tu ewentualną budowę mieszkań na wynajem czy na własne potrzeby inwestora). W sposób oczywisty spowodowałoby to zahamowanie tego typu inwestycji (a więc i ograniczenie podaży nowych mieszkań), negatywnie wpłynęło na rynek oraz naraziło inwestorów na znaczne straty. Ponieważ projekt przewiduje wyłączenie możliwości oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego, należy przyjąć, że w konsekwencji nie będzie możliwa zmiana (czy nawet doprecyzowanie) celu istniejących praw użytkowania wieczystego polegająca na określeniu celu jako budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Oznacza to, że zasadniczo w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej konieczne będzie nabycie prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Takie nabycie jest jednak całkowicie uzależnione od woli obecnego właściciela (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Przyjęcie projektu w obecnym kształcie praktycznie wyłączy możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na nieruchomościach co do których brak jest określonego celu użytkowania wieczystego lub cel ten jest inny niż budownictwo mieszkaniowe, nawet jeżeli w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są one przeznaczone na budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne (w takim przypadku mogą nie być możliwe także inne inwestycje na danej nieruchomości). Także w sytuacjach, gdy określony pierwotnie cel użytkowania wieczystego nieruchomości stał się nieadekwatny do aktualnych potrzeb urbanistycznych, nie będzie możliwa jego zmiana na cel umożliwiający zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (np. przekształcenie zabudowań fabrycznych w lofty). Nic nie wskazuje na to, aby tego typu ograniczenia były intencją ustawodawcy.

Wskazane są zmiany

Podsumowując, uważam, że projekt powinien zostać zmieniony w taki sposób, aby nie wyłączał możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste, co do których cel tego prawa nie został określony wprost jako budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, a co do których możliwa jest realizacja takich inwestycji na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów. Ponadto powinna istnieć możliwość zmiany celu aktualnie istniejących praw użytkowania wieczystego na cel obejmujący budowę lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. W przeciwnym wypadku skutkiem ubocznym nowych regulacji może być osłabienie rynku inwestycji mieszkaniowych i ograniczenie podaży nowych mieszkań.

12 sierpnia 2016 roku Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów (dalej: projekt). Projekt zakłada przekształcenie z mocy prawa, z 1 stycznia 2017 roku, udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, na których znajdują się lokale mieszkalne, w prawo własności. W uproszczeniu, oznacza to uwłaszczenie użytkowników wieczystych będących właścicielami lokali mieszkalnych usytuowanych na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste. Projekt niesie z sobą doniosłe skutki prawno-ekonomiczne. Jednym z nich może być zablokowanie części rozpoczętych oraz istotne ograniczenie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Opinie Prawne
Artur Nowak-Far: Crowdfunding. Zmagania Dawidów i Goliatów
Opinie Prawne
Prof. Marlena Pecyna: O powadze prawa czyli komisja śledcza czy „śmieszna”
Opinie Prawne
Marek Isański: Dla NSA Trybunał Konstytucyjny zawsze był zbędny
Opinie Prawne
Stanisław Biernat: Czy uchwała Sejmu wpływa na status sędziów-dublerów
Opinie Prawne
Ewa Szadkowska: Konfiskata auta. Rząd wchodzi w buty PiS