Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Opinie

Zakaz handlu: właściciele lokali też majš swoje prawa - o prawie najemców do żšdania obniżki czynszu

Adobe Stock
Ograniczenie handlu w niedziele nie przekłada się na prawo najemców lokali do żšdania obniżki czynszu. Zmiany nie można uznać za zaskakujšcš, a strat z niej wynikajšcych za rażšce – piszš prawnicy.

Po wejœciu w życie ustawy z 10 stycznia 2018 r. o ograniczeniu handlu w niedziele i œwięta oraz w niektóre inne dni (DzU z 2018 r., poz. 305; dalej: ustawa) można się spotkać z pierwszymi żšdaniami najemców, powołujšcych się na klauzulę rebus sic stantibus, dotyczšcymi obniżenia opłat czynszowych w zwišzku z ograniczeniem handlu w niedziele.

Klauzula rebus sic stantibus wyrażona w art. 3571 kodeksu cywilnego została sformułowana przez ustawodawcę w sposób ogólny, przy użyciu licznych zwrotów niedookreœlonych. Stwarza to duże ryzyko rozbieżnoœci orzecznictwa w tym zakresie. Zajęcie jednoznacznego stanowiska odnoœnie do relacji między ograniczeniem handlu w niedziele wprowadzanym ustawš a żšdaniem obniżenia wysokoœci czynszu na podstawie art. 3571 k.c. będzie tym bardziej utrudnione, że problem ten jawi się jako zupełnie nowy i nie był do tej pory rozstrzygany przez sšdy ani szerzej analizowany w piœmiennictwie.

Dla zastosowania przedmiotowej klauzuli konieczne jest wykazanie, że w chwili zawarcia danej umowy strony nie przewidywały ustawowo okreœlonych następstw nadzwyczajnej zmiany stosunków, tj. nadmiernych trudnoœci przy spełnieniu œwiadczenia albo grożšcej jednej ze stron rażšcej straty.

Podstawowš przesłankš zastosowania normy art. 3571 k.c. będzie zatem nieprzewidywalnoœć zdarzenia wywołujšcego zmianę stosunków. Zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus będzie możliwe m.in. w razie nadzwyczajnej zmiany sytuacji gospodarczej, tzn. zmiany szczególnie głębokiej, jak załamanie gospodarcze objawiajšce się hiperinflacjš, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, bardzo dużym bezrobociem czy masowymi upadłoœciami przedsiębiorców.

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że zmiana stanu prawnego może stanowić nadzwyczajnš zmianę stosunków prawnych w rozumieniu art. 3571 k.c. Podkreœla się jednak koniecznoœć wystšpienia zaskakujšcego charakteru takiej zmiany dla strony danego stosunku. Stšd ta kwestia musi być każdorazowo rozstrzygana w oparciu o okolicznoœci konkretnego przypadku. Do tej pory takie stanowisko zajmowane było zasadniczo na gruncie prawa daniowego i zmiany stawek podatku i ceł.

Zakaz handlu w niedziele nie jest pomysłem rewolucyjnym. Nie prowadzi także do istotnie głębokiego przeobrażenia stosunków gospodarczych. Przedmiotowe ograniczenie nie jest rozwišzaniem zupełnie nieznanym dla branży handlowej. Podobne unormowania funkcjonujš w wielu krajach europejskich, a propozycje jego wprowadzenia do systemu prawnego Polski pojawiały się na przestrzeni ostatnich lat wielokrotnie. Poza tym prace nad projektem ustawy były regularnie komentowane w mediach.

Brak elementu zaskoczenia

Majšc powyższe na uwadze, trudno tu mówić o nieoczekiwanej zmianie, która była nagłym zaskoczeniem dla najemców. Omawiany zakaz w profesjonalnej branży handlowej wpisuje się w kategorie zwykłego ryzyka kontraktowego, które nie może stanowić przesłanki zastosowania omawianej klauzuli. Nadzwyczajna zmiana stosunków w rozumieniu art. 3571 k.c. to bowiem nie tylko zmiana o charakterze powszechnym, niezależnym od woli stron, ale musi to być zmiana zasadnicza, niemieszczšca się w ryzyku kontraktowym. W odniesieniu do innego stanu faktycznego, choć wydaje się, że majšcego tu odpowiednie zastosowanie, w orzecznictwie przyjęto, że profesjonalista na danym rynku powinien przewidywać zmianę prawa, w szczególnoœci jeżeli sprawa zmiany stanu prawnego była znana z informacji medialnych.

Sšdy wskazujš, że nadzwyczajnš zmianš stosunków może być taka zmiana legislacyjna, której zakres, kształt i stopień, wczeœniej niemożliwe w szczegółach do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majštkowš co najmniej jednej strony umowy. Element przewidywania konsekwencji gospodarczej zmiany stanu prawnego w postaci groŸby poniesienia rażšcej straty może zaœ zachodzić wówczas, gdy ewolucja stanu prawnego miała charakter oczywisty, odpowiednio stabilny i pozwala stronom skalkulować ewentualne, przyszłe ryzyko kontraktowe w odpowiednim horyzoncie czasowym. Wobec powyższego w omawianym przypadku można mówić o przewidywalnoœci skutków ustawy. Tym samym zastosowanie klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków nie wydaje się zasadne.

Indywidualna ocena

Odnoszšc się do przesłanek powstania wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków nadmiernych trudnoœci przy spełnieniu œwiadczenia albo zagrożenia poniesienia rażšcej straty, ta kwestia musi być oczywiœcie oceniana indywidualnie dla każdego przypadku. Jednak można wskazać zwłaszcza, że na chwilę obecnš ustawa nie wprowadza generalnego zakazu handlu w niedziele, a jedynie ogranicza liczbę niedziel handlowych. Można zatem założyć, że straty najemców w ostatecznym rozrachunku nie przybierajš rażšcego charakteru. Okreœlenie, że strata ma być „rażšca", oznacza zaœ, że ma być ona zdecydowanie ponadprzeciętna. Zakazem nie sš objęte przy tym wszystkie kategorie sprzedawców (handel może być prowadzony przez właœciciela sklepu działajšcego np. na zasadzie franczyzy). Dodatkowo handlowcy mogš rekompensować straty poniesione w niepracujšce niedziele poprzez dłuższe godziny otwarcia sklepów w inne dni.

Na marginesie trzeba też zauważyć, że specyfika działalnoœci profesjonalnych galerii handlowych polega na stosowaniu stawek czynszu minimalnego oraz czynszu od obrotu. W tym kontekœcie niezbędna jest weryfikacja, czy dochodzone przez najemców obniżki czynszu minimalnego sš uzasadnione osišganymi w lokalu obrotami i wynikajšcego z nich czynszu od obrotu. Jeżeli bowiem czynsz od obrotu, uwzględniajšc nowo wprowadzone dni niehandlowe, będzie wyższy niż czynsz wynikajšcy ze stawek minimalnych, wówczas uzasadnienia dla takiej obniżki nie będzie.

Taka weryfikacja będzie się jednak mogła odbyć nie wczeœniej niż po kilku miesišcach po wprowadzeniu ograniczeń w handlu, a także przy uwzględnieniu zmieniajšcych się cykli handlowych dla danej branży w porównaniu z wynikami z lat poprzednich. Niezależnie, żšdania najemców dotyczšce obniżek płatnoœci nie powinny dotyczyć opłat eksploatacyjnych, z uwagi na ich stały i co do zasady niezależny od wynajmujšcego charakter.

Majšc powyższe na uwadze, pamiętać należy, że każdy przypadek oceniany musi być indywidualnie z uwzględnieniem w szczególnoœci następujšcych czynników: (i) momentu zawarcia umowy najmu, (ii) skali obniżenia obrotów danego najemcy w zwišzku z zakazem handlu w niektóre niedziele, (iii) wpływu wydłużonych godzin pracy w inne dni na obroty danego najemcy, (iv) możliwoœci prowadzenia handlu bezpoœrednio przez właœciciela sklepu, (v) wysokoœci stawek czynszu minimalnego w porównaniu z czynszem od obrotu (jeżeli znajduje zastosowanie). Dopiero taka analiza pozwoli na skuteczne odparcie żšdań najemców w oparciu o wyżej przedstawione argumenty, z podkreœleniem jednak, że to stanowisko może ulec weryfikacji na drodze praktyki orzeczniczej.

Dominik Rafałko, Local Partner

Wiktor Wacławski, Law Clerk Greenberg Traurig Grzesiak sp.k.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL