Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Opinie

Kredyty hipoteczne do likwidacji

123RF
W czwartek 16 marca Senat RP pracował nad ustawš o kredycie hipotecznym. Przyjęcie przepisów w obecnym brzmieniu grozi całkowitš likwidacjš mieszkaniowych kredytów hipotecznych dla osób, których nie stać na zakup mieszkania za gotówkę.

Ustawa ta stanowi implementacje przepisów Europejskiej Dyrektywy Hipotecznej i generalnie podnosi ona poziom ochrony prawnej kredytobiorcy kredytu mieszkaniowego w Polsce. Obejmuje ona swoim zakresem osoby fizyczne zacišgajšce kredyty na mieszkanie z zabezpieczeniem hipotecznym na nieruchomoœci.

Generalnie należałoby pozytywnie ocenić te ustawę. Co nowego wnoszš dla ochrony konsumenckiej przepisy ustawy o kredycie hipotecznym?

Polska należy do krajów UE, w których poziom ochrony konsumentów hipotecznych już w tej chwili jest na wysokim poziomie. W zakresie obowišzków informacyjnych, inaczej niż w innych państwach już od 2014r. ustawa o kredycie konsumenckim wprowadziła przyjęty na podstawie rekomendacji Fundacji Hipotecznej dodatkowy formularz konsumencki, zgodnie z którym banki oferujšce kredyty mieszkaniowe obowišzane sš udzielać najważniejszych informacji o ryzykach oraz parametrach finansowych obcišżenia kredytem specyficznie dla mieszkaniowych kredytów hipotecznych według wzorca europejskiego Code of Conduct, który w innych państwach stanowił jedynie dobrowolna formę informowania. To co wprowadza zatem ustawa hipoteczna w kluczowych informacjach jak na przykład RRSO dla kredytu hipotecznego dawno już w Polsce obowišzuje, podobnie jak szereg obowišzków zwišzanych z właœciwym reklamowaniem, informacja przedkontraktowš dla konsumenta kredytu hipotecznego. Dodatkowo, dzięki błyskawicznej reakcji Komisji Nadzoru Finansowego po problemach z kredytami hipotecznymi na œwiecie i w kraju po kryzysie w 2007 r. wydano szereg rekomendacji KNF, które skutecznie ujęły w ryzy sposób oferowania, informowania o ryzykach i œwiadomego nacisku na wiedzę klientów Banku o kosztach oraz konsekwencjach stosowania zabezpieczeń hipotecznych przy kredytach mieszkaniowych. (rekomendacja S....)

Zatem w tym zakresie, ustawa hipoteczna nie wprowadza rewolucji ani dla banków ani dla kredytobiorców: pozytywnie jedynie porzšdkuje , uœciœla obowišzki informacyjne, właœciwš treœć umów kredytowych, sposób reklamowania przy specyfice kredytu hipotecznego.

Nowoœciš jakoœciowš jest w ważnych sprawach dla kredytobiorcy wprowadzenie ustawowych ram wyliczania opłat za wczeœniejsza spłatę. Ustawa stanowi, ze opłata za wczeœniejszš spłatę limitowana będzie do 3% przedpłacanej kwoty i tylko za trzy lata. Ustawa rozcišga limitowanie tych opłat i ograniczenie do poniesionych przez bank kosztów również do kredytów hipotecznych, przy których występował będzie okres zwišzania na stałš stopę. Zatem i bank i kredytobiorca maja jasnoœć co do warunków możliwoœci wczeœniejszego spłacania kredytów.

Doniosłš sprawš jest również przesšdzenie, że kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym na mieszkaniu będzie mógł być domenš działalnoœci jedynie banków oraz SKOK-ów. Tym samym udzielanie kredytów mieszkaniowych konsumentom pozostanie pod œcisłym nadzorem bankowym i zapobiegnie nadużyciom nieodpowiedzialnego oferowania przez spółki poza kontrolš KNF. Jednoczeœnie ustawa nakłada szereg obowišzków dyscyplinujšcych działalnoœć poœredników kredytów mieszkaniowych dla konsumentów – zarówno co do ich poziomu wiedzy (wymóg poddania się egzaminowi z wiedzy przed KNF), jak i odpowiedzialnoœci finansowej za błędy oferowania (obowišzkowe ubezpieczenie poœredników).

W aspekcie ryzyka kredytów walutowych, ustawa hipoteczna podtrzymuje wprowadzony już rekomendacjami KNF zakaz udzielania kredytów w walucie innej niż ta w której kredytobiorca zarabia i w ten sposób chroni klientów oraz banki przed ryzykiem zwišzanym z produktami obarczonymi ryzykiem zmiany kursu walut, eliminujšc w randze ustawowej problem, który doœwiadczył tak negatywnie polski sektor hipoteczny.

Wszystkie te pozytywy mogš zostać jednak zniszczone przez jeden nieprawidłowy przepis.

Niestety nie wszystkie przepisy projektu ustawy zostały zaprojektowane przez ustawodawcę odpowiedzialnie. Treœć art. 35 oraz 38 ust. 7 i 8 dowolnie i ponad wymagany do implementacji zakres Dyrektywy Hipotecznej wprowadza niezidentyfikowany systemowo tryb pozbawienia kredytu zabezpieczenia hipotecznego w sytuacji problemów ze spłatš. Rozwišzanie jest bez precedensu w szczelnych i bezpiecznych do tej pory procedurach, które w wyważony sposób chroniš pozycję zarówno dłużnika jak i wierzyciela hipotecznego w dochodzeniu zabezpieczenia z nieruchomoœci, również z uwzględnieniem możliwoœci jej spieniężenia (przepisy kodeksu cywilnego, KPC, KPA, przepisy prawa upadłoœciowego, upadłoœć konsumencka, w oparciu o prawo bankowe, bankowe przepisy restrukturyzacyjne). Polskie prawo nie stawia obecnie przeszkód do często stosowanej praktyki umożliwiajšcej sprzedaż nieruchomoœci zabezpieczajšcej kredyt mieszkaniowy na wolnym rynku celem uregulowania spłaty kredytu w uzgodnieniu z bankiem i zwolnienia z hipoteki.

Tymczasem art. 35 oraz art. 38 ust. 1 i 8 prowadzajš wyłom od fundamentalnych dla zabezpieczenia hipotecznego zasad, wskazujšc w okreœlonych sytuacjach braku dokonywanej obsługi kredytu na jednostronne uprawnienie dłużnika do spieniężenia nieruchomoœci i niezależnie od uzyskanej z niej sumy i całkowite wykreœlenie hipoteki. W praktyce oznaczać to będzie, że kredytobiorca może sprzedać nieruchomoœć np. za 20% jej wartoœci na rzecz „podstawionej osoby", przekaże bankowi uzyskanš kwotę ze sprzedaży, czyli 100 tys. zł za nieruchomoœć warta 500 tys. zł a bank będzie musiał wykreœlić hipotekę na tej nieruchomoœci.

Pytanie jaki bank zaryzykuje udzielenie kredytu mieszkaniowego w takiej sytuacji. Żaden i to nie dlatego, ze nie będzie chciał, ale nie będzie mógł tego legalnie zrobić.

Sytuacja, w której wierzyciel hipoteczny pozbawiony jest prawa zadecydowania o czasie, sposobie i kontroli zrealizowania zabezpieczenia hipotecznego, dyskwalifikuje hipotekę jako sposób zabezpieczenia kredytu w standardzie wypełniajšcym normy europejskie i powoduje daleko idšce konsekwencje finansowe. Miedzy innymi rozporzšdzenie UE CRR i jego polskie przełożenie wymagajš (art. 209) aby mechanizm prawny ustanowionego zabezpieczania hipotecznego na rzecz Banku był „solidny i skutecznie zapewniał prawo do sumy ze sprzedaży nieruchomoœci ...a również solidne procedury szybkiego przejmowania zabezpieczenia, uzyskanej z niego sumy,... bez zgody dłużników. „

Przepis art. 35 projektu po trzykroć daje podstawę do wykazania, że polskie prawo nie stanowi skutecznego i całkowicie w dyspozycji wierzyciela zabezpieczenia a tym samym do kredytów hipotecznych udzielanych konsumentom bank nie będzie miał prawa stosowania zasad i przywilejów finansowych wynikajšcych z CRR. Skutek nastšpi natychmiast po wejœciu w życie szkodliwego art. 35 gdyż bank zmuszony będzie (art. 209 CRR)" do weryfikacji prawnej potwierdzajšcej egzekwowalnoœć umów o zabezpieczenie we właœciwej jurysdykcji".

Jakie skutki wišżš się z dyskwalifikacjš egzekwowalnoœci hipoteki w wyniku uchwalenia art. 35 dla banków i dla konsumentów?

- Œrednio trzykrotne podniesienia obcišżenia kapitałowego banków prowadzšcych kredytowanie mieszkaniowe

Zgodnie z przepisami bankowo nadzorczymi bank ma obowišzek utrzymywania odpowiedniego poziomu kapitału regulacyjnego na prowadzenie danego typu działalnoœci. Dla kredytowania hipotecznego – gdy hipoteka w danym kraju jest uznana i egzekwowalna – korzysta z uprzywilejowanego, niższego wymogu kapitałowego. Tak zwane wagi ryzyka przypisane wierzytelnoœciom hipotecznym z tytułu kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipotekš korzystajš do tej pory z niskiego wymogu (35% wagi ryzyka do 50% wartoœci zabezpieczajšcej nieruchomoœci). Po wprowadzeniu destrukcyjnej dla hipoteki zmiany art. 35– obcišżenie kapitałowe banków wzrosłoby trzykrotnie. Mówimy o metodzie standardowej wyliczania potrzebnego bankom kapitału regulacyjnego; w metodzie zaawansowanej – tzw. IRB, potrzeba zamrożenia dodatkowego kapitału Banku będzie relatywnie dużo wyższa od dotychczas stosowanej przy funkcjonujšcej hipotece.

- Brak możliwoœci finansowania konsumentów – kredytodawców hipotecznych listami zastawnymi ( list zastawny z uwagi na wymóg kwalifikowanego zabezpieczenia zgodnie z CRR nie będzie mógł być zakwalifikowany jako Covered Bond).

- Koniec korzystniejszych od kredytów niezabezpieczonych ofert na kredyty mieszkaniowe dla konsumentów.

Z uwagi na skutek zakwalifikowania kredytów mieszkaniowych udzielanych dla konsumentów do kategorii wyższego ryzyka z uwagi na iluzorycznoœć zabezpieczenia hipotecznego (w przypadku utrzymania art. 35 ustawy ) banki zmuszone będš stosować wyższš marżę za ryzyko – kredyty będš wyżej oprocentowane . dla przypomnienia obecnie œrednio kredyt hipoteczny pod warunkiem skutecznego ustanowienia hipoteki oferowany jest (na zmienna stopę) œrednio na 4,5 %, podczas gdy œrednie oprocentowanie kredytu niezabezpieczonego dla konsumenta wynosi ok. 7,5%.

Przepis art. 35 przełoży się też negatywnie na dostępnoœć kredytów dla konsumentów hipotecznych. Nie doœć, że właœciciele banków zniechęceni do prowadzenia biznesu i ryzyka kredytowania hipotecznego z uwagi na trzykrotne podniesienie wymogów kapitałowych, co w strategiach banków może zaowocować odwrotem od angażowania w kredytowanie hipoteczne ; to zgodnie z ogólnymi regułami finansowo bankowymi spodziewać się można podniesienia wymogów minimalnego wkładu własnego – właœnie dla konsumentów, kredytobiorców kredytów mieszkaniowych.

Reasumujac: przepisy art. 35 oraz art. 37 ust. 7 i 8 stanowiš nieprawidłowa regulację, niezgodnš z literš i intencjš implementowanej w Polsce Dyrektywy Hipotecznej. Majš skutek systemowy, niweczš hipotekę jako zabezpieczenie a także majš wymiar konsumencki z uwagi na skutki godzšce konsumenta jako klienta Banku . Na lepsze warunki kredytowania paradoksalnie będš mogli liczyć dłużnicy, którzy prowadzš działalnoœć gospodarcza , ponieważ ich zabezpieczenie na nieruchomoœci nie będzie obaczone ryzykiem braku możliwoœci realizacji zabezpieczenia przez wierzyciela.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane przez przedstawiciela Komisji Nadzoru Finansowego w trakcie posiedzenia senackiej Komisji Finansów Publicznych rozpatrujšcej ustawę, który stwierdził, że uchwalenie ustawy z obecnym brzmieniem art. 35 oznacza likwidacje mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Polsce.

Historia lubi się powtarzać. Gdy w 2011 roku uchwalano ustawę deweloperskš Fundacja proponowała, aby wprowadzić przepis chronišcy nabywców wpłacajšcych pienišdze na rachunek powierniczy w przypadku upadłoœci banku. Ministerstwo Finansów stwierdziło, że nie ma takiej potrzeby, bo to teoretyczny przypadek. O prawdziwoœci tej teorii mogš przekonać się klienci, którzy wpłacali na rachunek powierniczy w Banku Spółdzielczym w Wołominie a bank ten upadł. Gdyby przepis proponowany przez Fundacje został uchwalony, osoby te otrzymałyby równowartoœć 100 tys. euro a ponieważ przepis nie został uchwalony, to mogš otrzymać wielokrotnie mniej.

Nie jest jeszcze za póŸno. Rozwišzaniem byłaby zmiana art.35, która przewiduje, że bank i kredytobiorca uzgadniajš sposób sprzedaży nieruchomoœci. Kredytobiorca mógłby sprzedać nieruchomoœć, ale za cenę rynkowš. Gdyby była wštpliwoœć, to bank mógłby skorzystać w prawa pierwokupu i kupić za cenę uzgodniona przez kredytobiorcę z nabywca. Eliminowałoby to ryzyko sprzedawania poniżej wartoœci podstawionym osobom. Szczegółowa propozycja brzmienia art.35 została przekazana przez Fundacje Kredytu Hipotecznego senackiej Komisji Finansów Publicznych.

Dr Agnieszka Tułodziecka - prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Mec. Paweł Kuglarz - partner w kancelarii Taylor Wessing, wiceprzewodniczšcy Sekcji Prawa Upadłoœciowego Instytutu Allerhanda

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL