Mariusz Andrzejewski: Własnościowe dla Rodziny 500+

Należy częściowo się zgodzić z krytycznymi uwagami Jerzego Hausnera i Mirosława Gronickiego na temat stanu naszej gospodarki i jej perspektyw w najbliższych kwartałach („Czy Polsce grozi stagflacja", „Rzeczpospolita" z 15 grudnia 2016 r.), można jednak wskazać kierunki rozwiązania problemu malejącej dynamiki wzrostu PKB.

Faktycznie gospodarka wydaje się pracować w ostatnich miesiącach tylko na jednym silniku, którym jest konsumpcja. Słusznie autorzy tekstu piszą, że nadzieja na poprawę PKB kryje się w inwestycjach. Jednak krytyka programu 500+ była nieuzasadniona. Program ten może bowiem stać się podstawą rozwoju budownictwa, jeżeli wejdzie w życie zgłoszona rządowi propozycja autora programu „Własnościowe dla Rodziny 500+".

Około 20 mld zł wydawanych dziś przez rząd na program 500+ znajduje głównie odzwierciedlenie w zwiększonych wydatkach konsumpcyjnych. Należy jednak oczekiwać, że niedługo beneficjenci programu 500+ zechcą zmienić przeznaczenie uzyskiwanych pieniędzy z konsumpcji na oszczędności lub inwestycje.

Na czym polegałby program

W ramach nowej propozycji dowolny bank komercyjny mógłby udzielać kredytów hipotecznych w formule wystandaryzowanej pod względem treści umowy, oprocentowania i sposobu zabezpieczenia. Kredyt byłby udzielany na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, a zabezpieczeniem byłaby hipoteka na rzecz banku. Udzielano by go bez konieczności wniesienia wkładu własnego. Drugą formą zabezpieczenia będzie cesja praw do pozyskiwania przez rodzinę pieniędzy z programu 500+, które w uzgodnionej kwocie będą przelewane bezpośrednio z budżetu państwa na rachunki banku służące do spłaty rat kredytu. Cesja ta ma zastąpić wymóg wkładu własnego, a jej ustanowienie zasadniczo zwiększa pewność spłaty kredytu.

Kredyt powinien być oprocentowany według stawki WIBOR plus stała marża 2 proc. W związku z możliwością zmiany stawki WIBOR ze względu na inflację (lub deflację) należy wprowadzić zasadę, że łączny koszt kredytu (WIBOR + marża) nie może być niższy niż 2 proc., czyli w razie ujemnych stóp procentowych bank powinien mieć możliwość utrzymania wpłat z tytułu marży. Jednocześnie stawka ta nie powinna być wyższa aniżeli np. 7 proc., czyli w razie drastycznego wzrostu inflacji (np. w czasie stagflacji, przed którą słusznie przestrzegają Hausner i Gronicki) i idącego w ślad za tym wzrostu stóp procentowych ochronie powinna podlegać rodzina korzystająca z tak zaprogramowanego kredytu. A zatem rodzina korzystająca z tego programu powinna mieć znacznie ograniczone ryzyko finansowe związane ze spłatą zaciągniętego kredytu.

Należy przewidywać, że najczęściej będziemy udzielali kredytu mieszkaniowego do kwoty 300 tys. zł rodzinom z trójką dzieci, które zechcą przeznaczać swoje dwa razy po 500 zł na spłatę kredytu na kupno mieszkania lub niewielkiego domu jednorodzinnego. Wszystkie parametry nieruchomości będą oceniane w zwykłej procedurze, jaką każdy bank komercyjny stosuje dziś przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Parametry te będą różne w zależności np. od położenia wybranej przez daną rodzinę nieruchomości. Bank będzie miał zawsze prawo odmówienia danej rodzinie kredytu na zakup wybranej przez nią nieruchomości, bez podawania przyczyn.

Skutki makroekonomiczne

Można szacować, że realizacja programu „Własnościowe dla Rodziny 500+" w najbliższych kilku latach spowodowałaby, że sektor bankowy udzieli kredytów na kwotę ok. 360 mld zł. Taki szacunek wynika z tego, że ok. 120 tys. rodzin może zakupić mieszkania o powierzchni 60 mkw. po 300 tys. zł każde.

PKB w Polsce wynosi dziś ok. 1,8 bln zł, dlatego można szacować, że jeśli rocznie banki udzielą kredytów na kwotę 50 mld zł w ramach tego programu, to da nam dodatkowo ok. 2,7 proc. wzrostu PKB. Dziś wydatki konsumpcyjne z programu 500+ przynoszą tylko 0,2 proc. wzrostu PKB.

W Polsce jest oddawanych do użytku ok. 150 tys. mieszkań rocznie. To o wiele za mało w stosunku do potrzeb. Podstawowym problemem przy podejmowaniu decyzji o zakupie nowego mieszkania na kredyt jest brak pieniędzy na 20-proc. wkład własny, a także niepewna sytuacja na rynku pracy. Powoduje to problemy ze zdolnością kredytową, szczególnie rodzin wielodzietnych. Trzeba odwrócić ten niekorzystny trend i spowodować, by posiadanie rodziny wielodzietnej kojarzyło się z możliwością pozyskania własnego mieszkania bez wkładu własnego i konieczności wykazania się wysoką zdolnością kredytową.

Propozycja ta wychodzi naprzeciw potrzebom mieszkaniowym rodzin wielodzietnych. Daje też możliwość zrównoważonego rozwoju sektora budownictwa, który ponownie powinien się stać kołem zamachowym dla gospodarki.

Program miałby przekierować cześć strumienia pieniężnego wydatkowanego przez rząd w ramach realizacji programu 500+ z konsumpcji na wydatki inwestycyjne i zainicjować na szeroką skalę akcję udzielania kredytów hipotecznych na zasadach komercyjnych. Program jest oparty na wolnorynkowych mechanizmach – zarówno z punktu widzenia banku oraz dewelopera, jak i nabywającej nieruchomość rodziny. Nie wymaga wydawania dodatkowych pieniędzy z budżetu państwa, nie zwiększa długu publicznego, jest oparty na mechanizmach wolnego obrotu nieruchomościami z zastosowaniem standardowych produktów bankowych. Banki i deweloperzy rywalizowaliby o klienta, co wpływałoby na oferowaną cenę mieszkań i marżę oraz oprocentowanie (ograniczonych od góry).