Mieszkanie za długi hipoteczne

Zarówno walutowi, jak i złotowi klienci banków znaleźli się, nie tylko z własnej winy, w trudnej sytuacji uniemożliwiającej obsługę zadłużenia. Czasami stanowi ona dla nich taki ciężar finansowy, że stawia ich na marginesie życia gospodarczego i społecznego, nie pozwalając na korzystanie z poprawiającej się w Polsce jakości życia. Przeznaczanie większości dochodu na obsługę kredytu ma bardzo negatywne skutki społeczne, uniemożliwiając wielu rodzinom zaspokajanie wyższych potrzeb. Nie są skłonne do powiększania się, zatem także inwestowania w dzieci.

Banki w okresie równoległego boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym stosowały zachęty, aby klienci zaciągali możliwie najwyższe zobowiązania, bez dostatecznej analizy ich zdolności kredytowej i z pobieżną analizą wartości mieszkań (zwłaszcza przyszłej) jako podstawowego zabezpieczenia tych kredytów. Stąd też mamy kredyty (walutowe i złotowe) udzielone przy wskaźniku LTV na poziomie nawet 120 proc. i to przy nie w pełni realnym szacunku wartości finansowanych nieruchomości. Banki w realizacji planów sprzedażowych na rosnącym rynku, gdzie ceny nieruchomości dynamicznie rosły, a ogólna sytuacja makroekonomiczna wskazywała na poprawiającą się sytuację finansową klientów, systemowo zapomniały o fundamentalnej cykliczności gospodarki, a więc i rynku nieruchomości.

Wykluczeni przez kredyt

Sytuacja tak dużej liczby gospodarstw domowych o nadmiernych, długoterminowych obciążeniach hipotecznych przekłada się również na potencjał wzrostowy gospodarki jako całości. Jednym z motorów rozwoju gospodarczego jest konsumpcja, której wzrost, oprócz wkładu w PKB, wpływa na poprawę jakości życia, czyli ma kluczowe znaczenie dla odczuwania pozytywnych efektów rozwoju kraju. Inwestycje i eksport są niezbędne dla dynamiki rozwoju gospodarczego, ale to stabilny wzrost konsumpcji zapewnia spokój społeczny oraz poczucie korzystania z owoców wzrostu.

Wykluczenie dużej grupy ze zrównoważonego procesu konsumowania osiąganych dochodów wpływa hamująco na rozwój gospodarki. Strumień gotówki płynącej od kredytobiorców do banków poprzez spłacane raty kredytowe nie jest elementem efektywnie wspierającym gospodarkę jako całość, lecz jedynie nadal zapewnia ponadprzeciętne zyski sektorowi bankowemu oraz wypłaty dużych dywidend akcjonariuszom i w dużej części ich transfery zagraniczne.

W konsekwencji liczna grupa osób dynamicznych, młodych, aktywnych zawodowo, stanowiących podstawowy element klasy średniej będącej podstawą nowoczesnych społeczeństw, zmaga się w Polsce z procesem pauperyzacji i wykluczenia z ważnej części życia społecznego i gospodarczego. Trudno nie zauważyć tu związku z niską dzietnością, czego nie są w stanie zmienić dotychczas stosowane zachęty i programy. Osoby będące niewolnikami kredytów hipotecznych tracą podstawowe poczucie bezpieczeństwa w długim terminie, co wpływa na ich decyzje życiowe.

W polskim systemie prawnym i finansowym kredyty mieszkaniowe są zabezpieczone nie tylko nieruchomością, która została z nich sfinansowana, ale też całym majątkiem kredytobiorcy. Mamy zatem dramatycznie nierówną pozycję obu stron. Bank ponosi znacznie mniejsze ryzyko w stosunku do klienta ryzykującego całym swoim życiowym dorobkiem. W przypadku windykacji bank przejmie nieruchomość, sprzeda, odzyska część należności i rozpocznie procedurę windykacji z pozostałego majątku dłużnika, jego pensji, renty, emerytury.

Taki komfort przyznany bankom przez ustawodawcę przyczynił się do ich niezwykle liberalnego podejścia do udzielania kredytów hipotecznych, w tym walutowych i tych o wskaźniku LTV powyżej 100 proc. To właśnie uwarunkowania prawne spowodowały, że banki decydowały się na udzielanie kredytów wyższych niż szacunkowa wartość zabezpieczających je nieruchomości, ponieważ przyjmowały, że i tak będą mogły swobodnie windykować kredytobiorcę z całości jego majątku oraz dużej części jego aktualnych i przyszłych dochodów. Kredyty o wskaźniku LTV powyżej 100 proc. są systemową aberracją i należy je rozpatrywać jako produkty spekulacyjne (zakładające wzrost wartości mieszkania), a nie kredytowe.

Mieszkanie za długi

Wprowadzenie możliwości oddania bankowi kredytowanego mieszkania przy jednoczesnym zwolnieniu ze wszystkich dodatkowych zobowiązań wynikających z umowy kredytowej z jednej strony poprawiłoby sytuację kredytobiorców hipotecznych, z drugiej zaś na przyszłość korygowałoby podejście banków do kwestii ryzyka kredytowego oraz sprawiedliwiej dzieliło ewentualne konsekwencje trudności w jego spłacie. Bank przejmowałby mieszkanie, a umowa kredytowa wygasałaby. Rozwiązanie to, w celu zachowania stabilności sektora bankowego, powinno być ograniczone do kredytów, których obsługa przekracza możliwości dochodowe kredytobiorcy (ocena powinna zostać oparta na przyjętym określonym poziomie dochodu rozporządzalnego na członka rodziny oraz kryterium posiadania okreśłonego majątku).

Dotychczasowy kredytobiorca miałby prawo wciąż mieszkać na zasadach wynajmu. Stawkę określałby minister infrastruktury na podstawie danych statystycznych GUS – jeśli ten nie ma obecnie wystarczających danych, musiałby rozszerzyć swoje badania w tym obszarze. Określona stawka mogłaby być niższa od średniej, co z jednej strony wpływałoby na stabilizację czynszów, a z drugiej – było atrakcyjne dla najemców.

Również banki powinny być usatysfakcjonowane, ponieważ niższa niż rynkowa stawka czynszu byłaby rekompensowana rozwiązaniami ograniczającymi ryzyko wynajmu; jako podmioty, których podstawowym obszarem nie jest zarządzanie nieruchomościami, banki uzyskałyby możliwość tworzenia specjalnych funduszy (posiadających osobowość prawną), w których gromadziłyby przejmowane nieruchomości. Zarówno poszczególne mieszkania, jak i całe fundusze banki mogłyby sprzedawać na rynku.

Jednocześnie masowa sprzedaż mieszkań przez banki poza określonymi ramami prawnymi, tj. poza systemem funduszy, byłaby ograniczona tym, że większość mieszkań byłaby zajęta przez lokatorów – dotychczasowych kredytobiorców, chronionych przed niekontrolowanym wzrostem czynszu i eksmisją specjalnymi zapisami ustawowymi. To chroniłoby rynek nieruchomości przed zalewem podaży mieszkań bankowych i jednocześnie zabezpieczało najemców – dotychczasowych kredytobiorców.

Mniejsza ochrona najbogatszych

Zasadniczo sprzedaż mieszkania poza systemem funduszy byłaby ekonomicznie uzasadniona dla banku tylko wtedy, gdy dotychczasowy kredytobiorca zrezygnowałby z możliwości dalszego użytkowania go jako najemca. Takie fundusze mogłyby być tworzone lub przejmowane od banków przez inne podmioty, które decydowałyby się na prowadzenie działalności zarządzania nieruchomościami. Celem byłoby również stworzenie nowego segmentu rynku, za pośrednictwem którego banki mogłyby pozbywać się przejmowanych nieruchomości i odzyskiwać zamrożone w nich środki, natomiast wyspecjalizowani zarządcy nieruchomości docelowo stworzyliby w Polsce dobrze działający uregulowany i atrakcyjny rynek długoterminowego najmu.

Elementem koniecznym jest objęcie ww. funduszy bardziej liberalnym prawem w obszarze ochrony lokatorów. Niezbędna jest odrębna ustawa tworząca powyższy system, ale i zmiana przepisów regulujących udzielanie kredytów (w tym prawa bankowego, a także zaleceń i regulacji KNF) oraz ochronę lokatorów.

W obecnym stanie prawnym nie ma szans, aby banki znalazły nabywców na przejęte nieruchomości wśród poważnych inwestorów. Głównym czynnikiem odstraszającym oraz obniżającym ewentualną wartość rynkową do poziomów nieakceptowalnych dla banków jest wysoki stopień ochrony lokatorów obowiązujący w prawie polskim. Niezbędne jest jego zróżnicowanie w zależności od rodzaju zajmowanego lokalu, z tym, że najwyższy poziom bezpieczeństwa powinien dotyczyć najuboższych tj. lokatorów mieszkań komunalnych, a relatywnie najniższy lokatorów mieszkań zarządzanych przez ww. fundusze.

Aby możliwe było sprawne funkcjonowanie systemu, najemca realizujący wszystkie postanowienia umowy najmu powinien mieć zagwarantowaną możliwość nieograniczonego terminowo korzystania z lokalu. Natomiast gdy występują określone problemy z realizacją umowy, wynajmujący powinien mieć zapewnioną szybką i skuteczną ścieżkę eksmisji, bez konieczności zapewniania lokalu zastępczego. W przypadku problemów z regulowaniem czynszu przed ostatecznym rozwiązaniem umowy wynajmujący miałby obowiązek zaproponowania najemcy innego lokalu z własnego zasobu o niższych kosztach wynajmu (jeśliby taki lokal posiadał).

Dałoby to możliwość wyjścia z trudnej sytuacji wielu kredytobiorcom, a jednocześnie tworzyłoby nowy, dynamiczny segment wynajmu długoterminowego, który obecnie jest w Polsce nieobecny. W dalszej perspektywie umożliwienie rozwoju ww. funduszy poprzez zakupy nowych mieszkań, realizowane już z własnych środków finansowych lub kredytu, dałoby wielu Polakom możliwość skorzystania z opcji wynajmu długoterminowego jako alternatywy dla nabywania mieszkania.

Takie rozwiązanie jest bardzo popularne w Niemczech, Szwajcarii lub we Francji. Jest ono bezpieczne i elastyczne; jeśli mamy wysokie dochody, to stać nas na wynajęcie dużego mieszkania, jeśli dochody są niższe lub spadły, mając do dyspozycji rozwinięty i ucywilizowany rynek wynajmu długoterminowego, możemy wynająć mniejsze lokum. W dłuższej perspektywie takie ucywilizowanie rynku mogłoby doprowadzić do spadku średniego czynszu rynkowego i możliwe byłoby wycofanie się z administracyjnego regulowania jego wysokości. Gdy fundusze osiągną wystarczające duże rozmiary na lokalnych rynkach, takich jak Warszawa i inne największe miasta, zaczną ze sobą konkurować co będzie wpływać na obniżenie cen.

Przywiązani do mieszkania

Powstanie dobrze rozwiniętego rynku wynajmu długoterminowego miałoby również pozytywne efekty społeczno-gospodarcze. Jednym z największych problemów polskiego rynku pracy jest mała mobilność pracowników (niższa niż w krajach Europy Zachodniej), w tym z uwagi na brak rozwiniętego i uregulowanego rynku najmu mieszkań. W przypadku pracowników najwyższego szczebla w ramach pakietu socjalnego pracodawca zapewnia we własnym zakresie mieszkanie, jednak w przypadku znacznie liczniejszej grupy pracowników średniego i niższego szczebla problem zapewnienia sobie mieszkania spada na pracownika.

Obecnie niedorozwinięty obszar wynajmu powoduje, że podstawowym celem i marzeniem Polaków jest posiadanie własnego mieszkania jako symbolu stabilizacji i bezpieczeństwa egzystencji rodziny. To myślenie doprowadziło do pułapki kredytowej. Posiadanie mieszkania w kredycie ogranicza mobilność pracownika, który w przypadku relokacji, musi nie tylko zadbać o nowe miejsce zamieszkania (najem), ale i zapewnić środki na obsługę kredytu mieszkaniowego, czyli wynająć na rynku własne mieszkanie. Taka skomplikowana logistyka powoduje awersję do aktywnego poruszania się po rynku pracy. Historyczne przywiązanie chłopa do ziemi i obowiązkową pańszczyznę zastąpił kredyt hipoteczny i comiesięczne raty kredytowe.

Zaletą systemowego rozwiązania byłoby także relokowanie ryzyka kredytowego z wielu osób fizycznych do funduszy i banków, które byłyby stronami umów kredytowych (fundusze, rozwijając swoje zasoby, budowałyby lub nabywały mieszkania, co byłoby częściowo finansowane przez banki). Wprowadzenie kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych wyłącznie na nabywanej nieruchomości spowodowałoby większą ostrożność banków w ich udzielaniu.

Na koniec września 2015 r. wartość kredytów mieszkaniowych określanych jako zagrożone (spłacane nieregularnie) wyniosła 12,4 mld zł (dane KNF). Nie jest to tożsame z kredytami, które byłyby objęte powyższym systemem. W wielu przypadkach LTV kredytów zagrożonych jest poniżej 100 proc., a jednocześnie wiele kredytów, których LTV jest powyżej 100 proc. i których spłata jest bardzo dużym obciążeniem dla kredytobiorców (często np. wspiera ich w tym dalsza rodzina), obsługiwanych jest prawidłowo i nie jest wliczana do ww. kwoty.

Jeśli proponowane rozwiązanie w pierwszym okresie obowiązywania objęłoby portfel kredytów o wartości 2,5 mld zł (mówimy o realnym skorzystaniu z systemu przez kredytobiorców i banki), dałoby to ok. 10 tysięcy mieszkań zlokalizowanych głównie w większych miastach Polski. Jest to liczba wystarczająca, aby na rynku pojawiły się silne fundusze, które w oparciu o pozyskane od banków mieszkania będą w stanie rozpocząć działalność, a w dalszej perspektywie rozszerzać portfel w ramach kolejnych transakcji zakupów mieszkań od banków oraz przede wszystkim w ramach rozwoju w drodze nabywania mieszkań na rynku lub nawet prowadzenia własnych inwestycji.