Remontując cudzą kamienicę, uważaj na fiskusa

Nakłady na poprawę otoczenia apartamentowca, mimo że miały poprawić atrakcyjność inwestycji, są wyłączone z kosztów podatkowych – pisze Piotr Chojnacki.

Publikacja: 13.01.2017 08:51

Remontując cudzą kamienicę, uważaj na fiskusa

Foto: Fotorzepa, Ryszard Waniek

Przedsiębiorcy często ponoszą wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które stanowią nakłady na rzeczy niebędące w ich posiadaniu. Niekiedy inwestycje w obiektach sąsiednich są niezbędne, aby prowadzić własną działalność gospodarczą.

Taka sytuacja miała miejsce w przypadku spółki realizującej inwestycję polegającą na budowie zespołu biurowo-usługowo-mieszkalnego, w którego skład wchodzą budynek biurowy oraz zespół pięciu budynków mieszkalnych (apartamentowych). W bezpośrednim sąsiedztwie powstających budynków o charakterze nowoczesnych kamienic miejskich stoi niski budynek wielorodzinny z lat 60. XX wieku. Ma on starą elewację, przez co wyraźnie kontrastuje z projektowanym nowoczesnym, luksusowym apartamentowcem. Z jego okien widać zaniedbany dach tego budynku. Taki widok obniża wartość luksusowej nieruchomości. Spółka postanowiła zagospodarować sąsiadujący teren poprzez modernizację elewacji budynku, jego widocznej połaci dachu, a także remont chodnika niestanowiącego jej własności. Powstała wątpliwość, czy wydatki takie mogą stanowić koszty podatkowe spółki.

Organ podatkowy uznał, iż tego rodzaju wydatki nie mogą stanowić kosztów podatkowych. Podatnik nie uzyska od właściciela budynku (wspólnoty mieszkaniowej) żadnego świadczenia ekwiwalentnego. Dlatego też nakłady na sąsiednią nieruchomość nie mogą stanowić podatkowych kosztów uzyskania przychodów – są darowizną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, uwzględniając skargę spółki, zauważył, że nakłady na mniejszy budynek poczynione przez spółkę mają oczywisty cel – mają skłonić potencjalnych nabywców luksusowych mieszkań do ich zakupu; chodzi o maksymalizację zysku. Świadczenie ekwiwalentne, jakiego spodziewać się można w związku z poczynieniem opisanych we wniosku inwestycji, pochodzić może od osób trzecich. Sąd zauważył ponadto, że nie można zaakceptować poglądu, jakoby w celu wykluczenia darowizny ekwiwalent ekonomiczny powinien pochodzić od podmiotu, który otrzymuje świadczenie. Świadczenie ekwiwalentne spółka otrzyma od nabywców apartamentów i nie nastąpi ono w intencji nieodpłatnego, charytatywnego przysporzenia majątku wspólnocie mieszkaniowej, lecz po to, by skłonić potencjalnych nabywców do zakupu mieszkań. Celem świadczenia nie jest więc causa donandi, lecz zamiar maksymalizacji zysku spółki.

Odmienne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 września 2016 r. (sygn. II FSK 2186/14), podzielając stanowisko organu podatkowego. NSA podkreślił, iż darowizny nie stanowią kosztów podatkowych, a pojęcie „darowizna" oznacza darowiznę w rozumieniu prawa cywilnego. Istotą umowy darowizny jest zobowiązanie się darczyńcy kosztem swojego majątku do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego. Świadczenie musi być bezpłatne, co oznacza, że nie może mieć odpowiednika w świadczeniu drugiej strony. Aby umowa darowizny doszła do skutku, strony tej umowy muszą być zgodne co do tego, że podstawa świadczenia darowizny ma charakter causa donandi, a więc wzbogacenia obdarowanego bez jakiegokolwiek świadczenia z jego strony na rzecz darczyńcy. Zaistnienie zatem świadczenia ze strony innych osób, czyli osób trzecich, nie ma wpływu na charakter umowy jako umowy darowizny. Obdarowana wspólnota mieszkaniowa w umowie nie zobowiązała się do żadnego świadczenia wzajemnego. Umowa zawierana przez spółkę będzie więc umową darowizny, bez względu na cel i motyw, jaki przyświecał spółce przy wykonaniu świadczenia na rzecz innego podmiotu, a przez to poniesione wydatki nie stanowią kosztów podatkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe rozstrzygnięcie, należałoby się odnieść do niego krytycznie. Naczelny Sąd Administracyjny niesłusznie odmówił podatnikowi prawa ujęcia w kosztach podatkowych nakładów na sąsiednią nieruchomość. Spółka jasno wskazała, iż ponosi wydatki w celu poprawy atrakcyjności własnych nieruchomości. Jedynym celem nie było wzbogacenie wspólnoty mieszkaniowej kosztem majątku spółki, a więc nakłady na sąsiednią nieruchomość nie stanowiły darowizny.

Piotr Chojnacki, radca prawny, doradca podatkowy w DORADCA Zespół Doradców Finansowo-Księgowych Sp. z o.o.

Przedsiębiorcy często ponoszą wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które stanowią nakłady na rzeczy niebędące w ich posiadaniu. Niekiedy inwestycje w obiektach sąsiednich są niezbędne, aby prowadzić własną działalność gospodarczą.

Taka sytuacja miała miejsce w przypadku spółki realizującej inwestycję polegającą na budowie zespołu biurowo-usługowo-mieszkalnego, w którego skład wchodzą budynek biurowy oraz zespół pięciu budynków mieszkalnych (apartamentowych). W bezpośrednim sąsiedztwie powstających budynków o charakterze nowoczesnych kamienic miejskich stoi niski budynek wielorodzinny z lat 60. XX wieku. Ma on starą elewację, przez co wyraźnie kontrastuje z projektowanym nowoczesnym, luksusowym apartamentowcem. Z jego okien widać zaniedbany dach tego budynku. Taki widok obniża wartość luksusowej nieruchomości. Spółka postanowiła zagospodarować sąsiadujący teren poprzez modernizację elewacji budynku, jego widocznej połaci dachu, a także remont chodnika niestanowiącego jej własności. Powstała wątpliwość, czy wydatki takie mogą stanowić koszty podatkowe spółki.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Opinie Prawne
Prof. Pecyna o komisji ds. Pegasusa: jedni mogą korzystać z telefonu inni nie
Opinie Prawne
Joanna Kalinowska o składce zdrowotnej: tak się kończy zabawa populistów w podatki
Opinie Prawne
Robert Gwiazdowski: Przywracanie, ale czego – praworządności czy władzy PO?
Opinie Prawne
Ewa Szadkowska: Bieg z przeszkodami fundacji rodzinnych
Opinie Prawne
Isański: O co sąd administracyjny pytał Trybunał Konstytucyjny?