Biznes potrzebuje stabilności

Na te tematy dyskutowali główni gracze na rynku w czasie Spotkania Liderów Branży Nieruchomości, które odbyło się 2 grudnia w redakcji „Rzeczpospolitej".

Nie bańka a korekta?

Debata rozpoczęła się od próby odpowiedzi na pytanie, czy grozi nam bańka na rynku nieruchomości komercyjnych. Zdaniem części rzeczoznawców majątkowych RICS niektóre obiekty nie do końca są właściwie wycenione, więc inwestorów, którzy zbyt optymistycznie zakładają zyski, mogą czekać kłopoty.

– Każdy inwestor ma swoje wyceny. Mogą one być rozbieżne z innymi, ale tylko dlatego, że jest to kwestia wyboru metody. Nie zgodziłabym się z tym, że inwestorzy nie są przygotowani na kryzysy. Gdy mamy do czynienia z doświadczonymi graczami, to takie pomyłki stanowią marginalny procent całości portfela – uważa Dorota Latkowska-Diniejko, partner zarządzająca, REINO Partners.

Jeśli nie kryzys, to może raczej korekta na rynku czeka graczy?

– To, co nas skłania do myślenia o korekcie na rynku, to nadaktywność organów podatkowych. Żeby bowiem rynek mógł działać, musi na nim dochodzić do transakcji. Aby tak było, inwestorzy muszą mieć stabilną sytuację podatkową. W tej chwili tego nie ma. W efekcie są coraz większe podstawy do tego, aby mówić o korekcie na rynku – uważa Jarosław Bator, dyrektor rozwoju biznesu w Skanska TFI Sółka Akcyjna.

Także Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości, przyznał w trakcie dyskusji, że dzisiaj rynek nieruchomości komercyjnych nie jest łatwym miejscem do zarobienia pieniędzy. Jego zdaniem zamiast na biura czy na inne nieruchomości komercyjne nowi gracze będą się nastawiać na poszukiwania okazji na rynku mieszkaniowym.

– Otwiera się u nas rynek inwestycji w lokale na wynajem. Część kapitału będzie iść w kierunku obiektów mieszkaniowych, co pozwoli dywersyfikować portfel inwestycyjny – twierdzi Włodzimierz Stasiak.

Dość niespodzianek

Uczestnicy spotkania wskazywali także na inny problem, również podatkowy. Mówili o zapowiadanym podatku handlowym oraz o zakazie handlu w niedziele.

– Centra handlowe w sercach miast, które mają trochę inną funkcje niż sklepy w mniejszych miastach, będą mniej dotknięte planowanymi zmianami. Oczywiście krótkoterminowo będzie to miało wpływ na rynek, natomiast długoterminowo – nie – uważa Dorota Wysokińska-Kuzdra, starszy partner w Griffin Real Estate.

Jej zdaniem największym problemem jest brak możliwości przygotowania się na zmiany.

– Jeśli inwestor jest zaskakiwany rozwiązaniem, które jest wprowadzane w ciągu dwóch miesięcy, nie ma jak przygotować się do jego konsekwencji. To powoduje ogólną niepewność – podkreślała Dorota Wysokińska-Kuzdra.

Także Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland, uważa, że nowe planowane przepisy, a przede wszystkim zmienne interpretacje podatkowe, wpłyną na decyzje inwestorów w najbliższym czasie.

– Choć życzyłbym sobie, aby przyszły rok był równie dobry jak ten, to mam pewne wątpliwości, czy będzie to możliwe. Chodzi o brak stabilności otoczenia – podkreśla Jarosław Zagórski. – Nie same zmiany są najgorsze dla inwestorów, ale to, że nie wiadomo, kiedy skończy się ich wprowadzanie i w jakim kształcie. Nie da się więc przywidzieć ich konsekwencji.

Paweł Welo, dyrektor departamentu zarządzania portfelami nieruchomości w PKO TFI, mówił, że inwestorzy są dziś bardzo ostrożni i dokładnie badają, czy rzeczywiście wybrana nieruchomość pozwoli im zarobić tyle, ile zakładali.

– Firmy głębiej analizują rynek najmu, dokładnie sprawdzają warunki umów, które są już zawarte. Muszą mieć bowiem pewność, że zyski z tych kontraktów będą mogły być kontynuowane – mówi Paweł Welo. – Ale nie wszystko da się przewidzieć i sprawdzić. Na decyzje inwestorów wpływają czynniki makroekonomiczne i geopolityczne, ale także zmiany prawa na lokalnym rynku.

Jako przykład przepisów, które weszły już w życie i nie spowodowały wzrostu zaufania do możliwości inwestycyjnych w Polsce, Paweł Żelich, partner w Kancelarii Noerr, wymienił wprowadzenie ustawy o obrocie ziemią rolną.

– Pytanie tylko: czy państwo polskie naprawdę tak radykalnie chciałoby chronić ziemię rolną i obrót tą ziemią – zastanawiał się Paweł Żelich.

Jego zdaniem inne ważne kwestie to m.in. relatywnie długie procesy zmiany planów zagospodarowania przestrzennego oraz brak klarownych reguł pozwalających zamieniać użytkowanie wieczyste we własność.

– Im dłużej nie ma przejrzystości na rynku, tym relatywnie mniej będzie inwestycji – podsumował Paweł Żelich.

Nastroje takie sobie

Po zakończeniu dyskusji przeprowadziliśmy wśród gości sondę, chcąc zbadać nastroje wśród głównych przedstawicieli rynku.

Zapytaliśmy, czy przyszły rok będzie lepszy niż ten czy trudniejszy? Okazało się, że nastroje nie są dobre.