Prenumerata 2018 już w sprzedaży - SPRAWDŹ!

Nieruchomości

Gdy wymarzone mieszkanie ma usterki - co zrobić

123RF
Osoba, która kupiła od dewelopera lokal, i stwierdzi w nim wady, może żądać ich usunięcia lub obniżenia ceny.

Krzywe ściany czy okna, które trudno zamknąć. Mieszkanie nowe, a już z wadami. Nie oznacza to jednak, że kupujący nic nie może z tym zrobić. Chronią go przepisy, a mianowicie kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska).

Odbiór to podstawa

Artykuł 27 ustawy deweloperskiej przewiduje, że odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Kupujący ma więc świetną okazję, żeby dokładnie obejrzeć lokal i wytknąć wszystkie niedoróbki przedstawicielowi dewelopera.

W jego trakcie sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić swoje zastrzeżenia. Może także przypilnować, żeby informacja o nich znalazła się w protokole. Jest to tym ważniejsze, że od tego momentu deweloperowi biegną terminy na zbadanie wady i udzielenie odpowiedzi czy też usunięcie usterek.

Gdy w protokole nie zostaną odnotowane niedoróbki, powstaje swego rodzaju domniemanie, że z lokalem było wszystko w porządku. Trudniej więc będzie wywalczyć w sądzie naprawienie usterek, chyba że te wyjdą na jaw później.

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na zastanowienie się, czy uwzględnić uwagi kupującego i np. usunąć rysy na ścianie lub wymienić okna.

Usuwanie wad z lokalu

Jeżeli deweloper dojdzie do wniosku, że klient ma rację, będzie miał 30 dni na usunięcie wad (liczy się je od daty podpisania protokołu). Oczywiście przedsiębiorca może też to zrobić w innym terminie, jeżeli mimo dołożenia należytej staranności nie zdoła usunąć usterki w ciągu tych 30 dni. Wówczas powinien jednak wskazać nabywcy mieszkania nowy termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem swojego opóźnienia.

Jeżeli deweloper nie uzna wskazanej wady, kupujący ma kilka możliwości. Po pierwsze, może odstąpić od umowy (w przypadku wad istotnych).

Po drugie, może żądać obniżenia ceny lokalu albo usunięcia wady. Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, pozostaje droga sądowa.

Uwaga! Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy.

Jak skorzystać z rękojmi

Bardzo często wiele wad pojawia się po jakimś czasie od odbioru mieszkania. Wówczas można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne, o której mówi art. 556 kodeksu cywilnego

Rękojmia przysługuje z mocy prawa i w obrocie z konsumentami nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć.

Upływ terminu liczy się od dnia ujawnienia wady w trakcie użytkowania mieszkania. Wystarczy powiadomić sprzedawcę listem poleconym, z nim upłynie miesiąc, w czasie którego ujawniono usterkę.

Uwaga! Termin rękojmi (czyli odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania) upływa po trzech lub pięciu latach od wydania lokalu (budynku). Pierwszy termin obowiązuje w wypadku mieszkań nabytych przed 25 grudnia 2014 r. a drugi, gdy sprzedaż nastąpiła po tej dacie.

Data nie jest przypadkowa. Wtedy właśnie weszła w życie nowelizacja do kodeksu cywilnego, która wydłużyła okres rękojmi z trzech do pięciu lat. Chodzi dokładnie o ustawę z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta.

W granicach rękojmi deweloper odpowiada m.in. za usterki zmniejszające wartość i użyteczność lokalu czy też za brak właściwości, o których zapewniał klienta np. w samej umowie, prospekcie informacyjnym lub folderach reklamowych, albo też na stronie internetowej poświęconej danej inwestycji, lub też które mieszkanie mieć powinno z uwagi na swoje przeznaczenie. W praktyce chodzi często o krzywe ściany, porysowane okna, brak odpowiedniej liczby gniazd elektrycznych w mieszkaniu.

Z rękojmi można także skorzystać, gdy mimo zapewnień dewelopera, np. że okno będzie uchylne, a można je otworzyć tylko na oścież, albo mieszkanie zostało wydane w stanie niezupełnym, np. brakuje w nim drzwi wewnętrznych, chociaż wymieniała je umowa przedwstępna.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Dwa rodzaje uprawnień

Rękojmia chroni nabywców lokali w wypadku wad prawnych i fizycznych.

- Wadą prawną może być obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich, a wadą fizyczną np. brak odpowiedniej wielkości otworów okiennych czy drzwiowych w lokalu.

- Kupujący w ramach rękojmi ma prawo żądać: usunięcia wady poprzez naprawę, wymiany pewnych elementów zamontowanych w lokalu, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy (jeśli wada jest istotna).

- Deweloper jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Opinia

Tomasz Konieczny, radca prawny, partner w kancelarii Konieczny, Grzybowski, Polak

Na odbiór mieszkania warto przyjść z umową deweloperską i prospektem informacyjnym i sprawdzić, czy to, co deweloper deklarował w tych dokumentach, nie rozmija się z rzeczywistością, czyli tym, co zastajemy na miejscu. Nie zaszkodzi też zabrać ze sobą fachowca wyposażonego np. w poziomicę i cyfrowy dalmierz. Kupujący powinien również pamiętać, że nie wszystkie różnice, które znajdzie, są wadami. W umowie często deweloper zastrzega, że między powierzchnią mieszkania projektowanego a wybudowanego może wystąpić 2–3 proc. różnicy. Jeżeli mieszkanie będzie mniejsze, powinien zwrócić pieniądze za brakujący metraż, a jeśli wyjdzie większe, to kupujący zapewne zgodnie z umową będzie musiał dopłacić, choć powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy w razie takiej zmiany co do ceny czy też powierzchni lokalu. W przypadku skorzystania z uprawnienia do odstąpienia od umowy istotne jest, czy nabywca odstępuje od samej umowy deweloperskiej (np. po odbiorze lokalu i nieusunięciu istotnych wad, ale przed jego nabyciem), czy też później od umowy sprzedaży lokalu. W tym pierwszym przypadku warto pamiętać, że takie oświadczenie musi również zawierać zgodę kupującego na wykreślenie roszczenia nabywcy z księgi wieczystej, i to z podpisem notarialnie poświadczonym.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL