Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Gdy wymarzone mieszkanie ma usterki - co zrobić

123RF
Osoba, która kupiła od dewelopera lokal, i stwierdzi w nim wady, może żšdać ich usunięcia lub obniżenia ceny.

Krzywe œciany czy okna, które trudno zamknšć. Mieszkanie nowe, a już z wadami. Nie oznacza to jednak, że kupujšcy nic nie może z tym zrobić. Chroniš go przepisy, a mianowicie kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska).

Odbiór to podstawa

Artykuł 27 ustawy deweloperskiej przewiduje, że odbiór mieszkania odbywa się w obecnoœci kupujšcego. Kupujšcy ma więc œwietnš okazję, żeby dokładnie obejrzeć lokal i wytknšć wszystkie niedoróbki przedstawicielowi dewelopera.

W jego trakcie sporzšdzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić swoje zastrzeżenia. Może także przypilnować, żeby informacja o nich znalazła się w protokole. Jest to tym ważniejsze, że od tego momentu deweloperowi biegnš terminy na zbadanie wady i udzielenie odpowiedzi czy też usunięcie usterek.

Gdy w protokole nie zostanš odnotowane niedoróbki, powstaje swego rodzaju domniemanie, że z lokalem było wszystko w porzšdku. Trudniej więc będzie wywalczyć w sšdzie naprawienie usterek, chyba że te wyjdš na jaw póŸniej.

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na zastanowienie się, czy uwzględnić uwagi kupujšcego i np. usunšć rysy na œcianie lub wymienić okna.

Usuwanie wad z lokalu

Jeżeli deweloper dojdzie do wniosku, że klient ma rację, będzie miał 30 dni na usunięcie wad (liczy się je od daty podpisania protokołu). Oczywiœcie przedsiębiorca może też to zrobić w innym terminie, jeżeli mimo dołożenia należytej starannoœci nie zdoła usunšć usterki w cišgu tych 30 dni. Wówczas powinien jednak wskazać nabywcy mieszkania nowy termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem swojego opóŸnienia.

Jeżeli deweloper nie uzna wskazanej wady, kupujšcy ma kilka możliwoœci. Po pierwsze, może odstšpić od umowy (w przypadku wad istotnych).

Po drugie, może żšdać obniżenia ceny lokalu albo usunięcia wady. Jeœli sprzedawca i kupujšcy nie dojdš do porozumienia, pozostaje droga sšdowa.

Uwaga! Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialnoœci z tytułu rękojmi, jeżeli kupujšcy wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy.

Jak skorzystać z rękojmi

Bardzo często wiele wad pojawia się po jakimœ czasie od odbioru mieszkania. Wówczas można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne, o której mówi art. 556 kodeksu cywilnego

Rękojmia przysługuje z mocy prawa i w obrocie z konsumentami nie można jej w żaden sposób wyłšczyć czy ograniczyć.

Upływ terminu liczy się od dnia ujawnienia wady w trakcie użytkowania mieszkania. Wystarczy powiadomić sprzedawcę listem poleconym, z nim upłynie miesišc, w czasie którego ujawniono usterkę.

Uwaga! Termin rękojmi (czyli odpowiedzialnoœci dewelopera za wady mieszkania) upływa po trzech lub pięciu latach od wydania lokalu (budynku). Pierwszy termin obowišzuje w wypadku mieszkań nabytych przed 25 grudnia 2014 r. a drugi, gdy sprzedaż nastšpiła po tej dacie.

Data nie jest przypadkowa. Wtedy właœnie weszła w życie nowelizacja do kodeksu cywilnego, która wydłużyła okres rękojmi z trzech do pięciu lat. Chodzi dokładnie o ustawę z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta.

W granicach rękojmi deweloper odpowiada m.in. za usterki zmniejszajšce wartoœć i użytecznoœć lokalu czy też za brak właœciwoœci, o których zapewniał klienta np. w samej umowie, prospekcie informacyjnym lub folderach reklamowych, albo też na stronie internetowej poœwięconej danej inwestycji, lub też które mieszkanie mieć powinno z uwagi na swoje przeznaczenie. W praktyce chodzi często o krzywe œciany, porysowane okna, brak odpowiedniej liczby gniazd elektrycznych w mieszkaniu.

Z rękojmi można także skorzystać, gdy mimo zapewnień dewelopera, np. że okno będzie uchylne, a można je otworzyć tylko na oœcież, albo mieszkanie zostało wydane w stanie niezupełnym, np. brakuje w nim drzwi wewnętrznych, chociaż wymieniała je umowa przedwstępna.

Masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Dwa rodzaje uprawnień

Rękojmia chroni nabywców lokali w wypadku wad prawnych i fizycznych.

- Wadš prawnš może być obcišżenie nieruchomoœci prawami osób trzecich, a wadš fizycznš np. brak odpowiedniej wielkoœci otworów okiennych czy drzwiowych w lokalu.

- Kupujšcy w ramach rękojmi ma prawo żšdać: usunięcia wady poprzez naprawę, wymiany pewnych elementów zamontowanych w lokalu, obniżenia ceny lub odstšpienia od umowy (jeœli wada jest istotna).

- Deweloper jest zwolniony od odpowiedzialnoœci z tytułu rękojmi, jeżeli kupujšcy wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Opinia

Tomasz Konieczny, radca prawny, partner w kancelarii Konieczny, Grzybowski, Polak

Na odbiór mieszkania warto przyjœć z umowš deweloperskš i prospektem informacyjnym i sprawdzić, czy to, co deweloper deklarował w tych dokumentach, nie rozmija się z rzeczywistoœciš, czyli tym, co zastajemy na miejscu. Nie zaszkodzi też zabrać ze sobš fachowca wyposażonego np. w poziomicę i cyfrowy dalmierz. Kupujšcy powinien również pamiętać, że nie wszystkie różnice, które znajdzie, sš wadami. W umowie często deweloper zastrzega, że między powierzchniš mieszkania projektowanego a wybudowanego może wystšpić 2–3 proc. różnicy. Jeżeli mieszkanie będzie mniejsze, powinien zwrócić pienišdze za brakujšcy metraż, a jeœli wyjdzie większe, to kupujšcy zapewne zgodnie z umowš będzie musiał dopłacić, choć powinien mieć zagwarantowane prawo odstšpienia od umowy w razie takiej zmiany co do ceny czy też powierzchni lokalu. W przypadku skorzystania z uprawnienia do odstšpienia od umowy istotne jest, czy nabywca odstępuje od samej umowy deweloperskiej (np. po odbiorze lokalu i nieusunięciu istotnych wad, ale przed jego nabyciem), czy też póŸniej od umowy sprzedaży lokalu. W tym pierwszym przypadku warto pamiętać, że takie oœwiadczenie musi również zawierać zgodę kupujšcego na wykreœlenie roszczenia nabywcy z księgi wieczystej, i to z podpisem notarialnie poœwiadczonym.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL