Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - RPO zgłasza wątpliwości

Skargi na znowelizowane przepisy ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Kodeksu postępowania cywilnego oraz Prawa spółdzielczego wpływają do Biura RPO niemal od momentu ich uchwalenia 20 lipca 2017 r.

- Ze skarg tych wynika przede wszystkim daleko idąca niepewność co do tego, w jaki sposób interpretować niejasne, bardzo ogólne i niespójne z całym systemem prawa spółdzielczego zapisy tej ustawy, i w jaki sposób stosować je w praktyce, skoro wiele regulacji nie zawiera jasnych wskazówek w tej kwestii - pisze Rzecznik Adam Bodnar w wystąpieniu do Ministra Infrastruktury i Budownictwa Andrzeja Adamczyka.

Członkostwo bez wpisowego i udziałów?

Dodatkowo w ocenie Rzecznika, niektóre zapisy znowelizowanej ustawy, poprzez swoją niejednoznaczność, budzą obawy z punktu widzenia ochrony praw i wolności zagwarantowanych w Konstytucji. Chodzi przede wszystkim o zagadnienia związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej.

Np. zgodnie z regulacją przyjętą w art. 1 ust. 9 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoby nabywające członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej nie składają deklaracji członkowskiej ani nie wnoszą wpisowego i udziałów.

- Powoduje to sytuację, w której w ramach jednej spółdzielni mieszkaniowej funkcjonować będą członkowie, których członkostwo jest związane z wpłaconymi wcześniej wpisowym i udziałami oraz członkowie, których członkostwo nie wiązało się z obowiązkami finansowymi. Taki stan wywołuje słuszne obiekcje z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa - wskazuje RPO.

Ponadto, ustawa zakłada automatyzm w uzyskiwaniu członkostwa przez osoby wymienione w znowelizowanym  art. 3. Zdaniem RPO należy uznać, że już z dniem wejścia w życie nowelizacji wszystkie osoby, spełniające wymogi przewidziane w tym artykule uzyskują członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej. Może temu jednak przeczyć treść art. 3

2

znowelizowanej ustawy, który określa chwilę powstania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej i uzależnia ją w niektórych wypadkach od zawarcia umowy bądź prawomocnego rozstrzygnięcia sądu.

- Brak jednoznacznych reguł w tej kwestii doprowadzić może do chaosu prawnego i braku pewności co do tego, czy dana osoba jest, czy nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej - uważa Adam Bodnar.

Również zapisy dotyczące ustania członkostwa w spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru jej członków są niejasne, mnożą wątpliwości interpretacyjne oraz ingerują w zagwarantowaną przez Konstytucję wolność zrzeszania się.

Spółdzielnia musi czekać z pozwem pół roku

Z kolei zgodnie z art. 11 ust.11 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Obecnie spółdzielnia mieszkaniowa nie może już własnym działaniem spowodować wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w stosunku do osób, które nie przestrzegają wskazanych wyżej obowiązków. Jedynym jej uprawnieniem jest żądanie orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu prawa. Jednak w przypadku zalegania przez uprawnionego z opłatami za zajmowane mieszkanie, spółdzielnia mieszkaniowa może wystąpić na drogę sądową dopiero, jeśli taka osoba zalega z zapłatą opłat za okres co najmniej 6 miesięcy.

- Regulacja ta stanowi zatem istotne ograniczenie właściciela nieruchomości w możliwości doprowadzenia do zakończenia stosunku prawnego wiążącego go z osobą, która nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Kwestionowana regulacja stwarza także istotne ryzyko rozbieżności w orzecznictwie, a zatem budzi wątpliwości z punktu widzenia zasad poprawnej legislacji, wywodzonych z Konstytucji - uważa Rzecznik.

Po co spółdzielni procedury wspólnoty?

W ocenie Rzecznika nie są jasne powody, dla których ustawodawca zdecydował o radykalnej zmianie zasad podejmowania przez spółdzielnię mieszkaniową decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. O co chodzi?

W dotychczasowym stanie prawnym spółdzielnia była z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnych. W takich wypadkach nie stosowało się przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli oraz o zarządzie nieruchomością wspólną ani procedur funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej powołanej głównie po to, aby liczni właściciele lokali mogli sprawnie zarządzać nieruchomością stanowiącą ich wspólną własność.

Od momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła w odniesieniu do nieruchomości wspólnej podejmować samodzielnie wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędne będzie każdorazowo podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Podjęcie uchwały będzie następowało w jednym z trybów przewidzianych w przepisach ustawy o własności lokali, większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo wg zasady jeden właściciel – jeden głos.

Rzecznik przypomina, że choć wcześniejsze uregulowanie było przedmiotem kontrowersji oraz rozbieżności w orzecznictwie sądowym, to jednak zostały one usunięte w uchwale SN z 27 marca 2014 r. (sygn. akt III CZP 122/13), uchwale 7 sędziów NSA z 19 października 2015 r. (sygn. akt II OPS 2/15) a także w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13).