Ustawodawca zlecił to stronom
Należy podkreślić, że w tym przedmiocie nowelizacja nie wprowadza żadnych zmian, ponieważ art. 2 ust. 3 u.w.l. nie został zmieniony, także zatem od 11 września 2017 r. starosta ma tylko obowiązek stwierdzić w zaświadczeniu, czy lokal spełnia warunki technicznej samodzielności. Można mieć jednak wątpliwości, czy taka była intencja ustawodawcy, czy nie słuszniej byłoby poszerzyć obowiązek starosty o badanie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy itd. liczby wydzielonych lokali. Jednakże wykładnia literalna dodanego ust. 1a do art. 2 u.w.l. prowadzi do wniosku, że adresatem tej normy nie jest starosta, lecz strony uczestniczące w ustanawianiu odrębnej własności lokalu, notariusze oraz sądy wieczystoksięgowe i sądy orzekające o zniesieniu współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. To te podmioty mają obowiązek od 11 września 2017 r. sprawdzać, czy liczba lokali jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i kolejnymi decyzjami. Zgodnie z systemową zasadą wykładni przepisów podstawowe znaczenie ma wykładnia literalna, a dopiero gdy ta prowadzi do wyników niedających się pogodzić z racjonalnym działaniem ustawodawcy, należy sięgać do innych metod wykładni, np. celowościowej, funkcjonalnej. Wskazane byłoby, aby tę niezgodność stwierdzić już na początku czynności koniecznych do skutecznego ustanowienia odrębnej własności lokali, a nie dopiero na końcu, np. w postępowaniu sądowym o dokonanie wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej. Nie można jednak wykluczyć, że ustawodawca rozważał kompetencje starosty do badania zgodności z planem liczby wydzielonych lokali i zdecydował nałożyć ten obowiązek na strony uczestniczące w ustanawianiu odrębnej własności lokalu. Dlatego zmiana adresata normy ust. 1a art. 2 u.w.l. wymaga interwencji ustawodawcy. Zanim jednak do tego dojdzie, notariusz przed sporządzeniem umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz sąd, orzekając o zniesieniu współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, mają obowiązek sprawdzić, czy liczba lokali jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i kolejnymi decyzjami.
Niezbędny jest wypis
W jaki sposób to ustalić? Dane te nie wynikają z rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków ( tekst jedn. DzU z 2016 r., poz. 1034), a zawiera je załącznik do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), (DzU z 2002 r. nr 18, poz. 170), która jest usystematyzowanym wykazem obiektów budowlanych. Notariusz oraz sąd powinni zatem zażądać przedłożenia przez strony wypisu z kartoteki budynków danego obrębu ewidencyjnego. Zgodnie z § 24 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków rejestr budynków jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych, którymi zgodnie z § 63 ust. 1 tego rozporządzenia są m.in.: klasa budynku według PKOB oraz główna funkcja budynku. Oznacza to, iż wypis z kartoteki budynków zawiera informację, czy budynek jest budynkiem jednorodzinnym, w którym są dwa odrębne lokale (klasa 1121 PKOB ) czy też trzy lub więcej ( klasa 1122 PKOB). Tym samym za głównego adresata normy z art. 2 ust. 1a u.w.l. uznać należy notariusza sporządzającego akt notarialny, w którym ustanawiana jest odrębna własność lokalu, a następnie sąd wieczystoksięgowy oraz sąd orzekający o zniesieniu współwłasności.
Zaświadczenie starosty nie jest konieczne, jeśli odrębną własność lokali ustanawia sąd w orzeczeniu znoszącym współwłasność lub dokonującym działu spadku, gdyż do dokonania tej oceny może skorzystać z opinii biegłego (tak SN w orzeczeniu z 13 marca 1997 r., III CRN 14/97, OSNC 1997, nr 8, poz. 115). Jeżeli natomiast odrębną własność ustanawia się w formie umowy notarialnej, to zaświadczenie takie musi być przedłożone notariuszowi i powinno być dołączone do wniosku, który notariusz przesyła do sądu wieczystoksięgowego (por. orzeczenie SN z 3 października 2000 r. I CKN 40/00, niepubl.).
Helena Ciepła jest doktorem nauk prawnych, sędzią SN w stanie spoczynku
Mirosława Pytlewska-Smółka jest doktorem nauk prawnych, wykładowcą Uczelni Łazarskiego
