Proces inwestycyjny zamiast ułatwień – utrudnienia

Obawy budzą pomysły resortu infrastruktury, które miały co do zasady usprawnić proces inwestycyjny.

Mowa o projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego, którego konsultacje właśnie trwają.

Ministerstwo zaproponowało w nim m.in., by zakres wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę był tożsamy z zakresem zawartym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dziś ponad 50 proc. inwestycji prowadzonych jest na podstawie tzw. wuzetek (dalej decyzja WZ).

Decyzja skonsumowana

„Wprowadzony zapis ma wykluczyć możliwość etapowej realizacji decyzji WZ w celu obejścia prawa w następstwie podziału nieruchomości. Decyzja WZ po zrealizowaniu zamierzenia budowlanego, dla którego została wydana, będzie skonsumowana i nie będzie podstawą do zrealizowania kolejnych, innych zamierzeń budowlanych" – czytamy w uzasadnieniu projektu.

Co nowelizacja przyniesie branży?

– Jeśli będziemy mieć działkę o powierzchni 10 czy 5 ha i uzyskamy warunki zabudowy na całą inwestycję – a dziś zazwyczaj tak się robi – to późniejsze pozwolenie na budowę będzie musiało być wydane na cały ten obszar. To wiąże się z koniecznością wykonania w pierwszej fazie projektu budowlanego dla całego przedsięwzięcia i finalnie uzyskania dla niego pozwolenia na użytkowanie – wskazuje Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący rady nadzorczej Dom Development SA, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dla inwestorów zmiana może oznaczać problemy z finansowaniem. Dziś, gdy zarówno sprzedaż, jak i budowa prowadzone są etapami, zdobycie środków jest prostsze.

– Zabudowanie tak dużych działek trwa latami. Nie wiadomo, jakie mieszkania będą potrzebne po trzech–czterech latach od uruchomienia projektu. W tym czasie mogą się zmienić preferencje nabywców czy samego rynku. Przede wszystkim problemem są jednak koszty. Niewielu będzie stać na prowadzenie inwestycji – uważa Grzegorz Kiełpsz.

Nie wyklucza, że w efekcie wzrostu kosztów finansowania i problemów z uzyskaniem środków ceny mieszkań podskoczą.

Dodatkowe utrudnienie polega na tym, że resort planuje, by decyzje WZ – co do zasady – wygasały z upływem dwóch lat od dnia, w którym stały się ostateczne.

Nie ma obejścia prawa

Deweloperzy nie godzą się ze stwierdzeniem użytym w uzasadnieniu projektu, że etapowa realizacja wuzetek to obchodzenie prawa.

Obecne przepisy przewidują, że w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego budowę więcej niż jednego obiektu możliwe jest etapowanie procesu budowlanego. Wymaga to złożenia wyraźnego wniosku inwestora, przy czym wydane w tym trybie pozwolenie na budowę może dotyczyć wybranych obiektów mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem – czytamy w opinii przesłanej do ministerstwa.

Polski Związek Firm Deweloperskich odwołuje się również do brzmienia art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. – W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – akcentuje.

Czy odpowiedzią na pomysły resortu powinno być występowanie o warunki zabudowy tylko dla części działki, na której budujący zamierzają wznosić jedną z kilku części inwestycji?

– Oczywiście można to robić. Ta procedura jest jednak drogą przez mękę. Uzyskanie warunków zabudowy jest dużo trudniejsze niż uzyskanie pozwolenia na budowę. Wymaga więcej czasu i dokonania uzgodnień. Co wiąże się z koniecznością wydatkowania pieniędzy – zaznacza Grzegorz Kiełpsz.

4 415 pozwoleń na budowę wydanych w 2016 r. dotyczyło budynków wielorodzinnych

2 751 pozwoleń na budowę wydanych w pierwszej połowie 2017 r. dotyczyło budynków wielorodzinnych