Deweloper nie zarobi na zaniżonym metrażu

Postanowienie umowne zwalniające dewelopera z obowiązku ustalenia ceny lokalu według jego rzeczywistej powierzchni nie wiąże kupujących – orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie.

Aktualizacja: 08.10.2017 14:34 Publikacja: 08.10.2017 14:00

Deweloper nie zarobi na zaniżonym metrażu

Foto: 123RF

Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy deweloperem, a nabywcami lokalu w budynku wielorodzinnym. Małżonkowie domagali się nakazania spółce usunięcia wad fizycznych w mieszkaniu, a także wypłacenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej. Chodziło o różnicę w powierzchni ostatecznej w stosunku do powierzchni projektowanej lokalu (wynosiła ona 1,53 metra kwadratowego).

Jak ustalił sąd, ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu miała zostać określona przy podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, sporządzonego po oddaniu lokalu do dyspozycji powodów, a obmiar dokonany miał być zgodnie z Polską Normą PN-70. W umowie przewidziano, że ustalona w ten sposób powierzchnia może różnić się od odpowiedniej powierzchni określonej w umowie rezerwacji lokalu w każdym przypadku o wartość nieprzekraczającą 3 proc. i każda ze stron będzie miała prawo domagania się od drugiej strony dokonania dopłaty bądź zwrotu nadpłaty wyłącznie w przypadku stwierdzenia, że różnica przekracza wskazaną wartość dopuszczalną.

Znali treść umowy

Sąd okręgowy uwzględnił powództwo tylko częściowo w ten sposób, że nakazał deweloperowi usunięcie w terminie miesiąca od uprawomocnienia się wyroku wad tarasu nad lokalem mieszkalnym.

Za niezasadne SO uznał żądanie zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy w powierzchni ostatecznej w stosunku do powierzchni projektowanej zakupionego lokalu. W umowie rezerwacyjnej przewidziano, że ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego miała zostać określona przy podpisaniu przez strony protokołu zdawczo-odbiorczego, a obmiar dokonany miał być zgodnie z Polską Normą PN-70. – Wynika stąd, że powodowie zawierając umowę i znając jej treść, mieli świadomość, że ostateczna powierzchnia lokalu miała zostać określona dopiero w późniejszym czasie i może się różnić od powierzchni przewidzianej w umowie rezerwacyjnej – wskazał sąd. – Zawierając zaś umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego, mieli wiedzę na temat rzeczywistego metrażu mieszkania – dodał.

Inaczej roszczenie nabywców lokalu ocenił sąd apelacyjny. W uzasadnieniu przyznano, że dozwolone jest zapisanie w umowie deweloperskiej, iż ostateczna powierzchnia lokalu może nieznacznie różnić się od powierzchni projektowej. Uwzględnić bowiem trzeba w tym zakresie specyfikę działalności budowlanej, gdzie trudno oczekiwać precyzji do centymetra kwadratowego. W związku z tym ustalenie, że ostateczna powierzchnia może różnić się nieznacznie, w tym konkretnym przypadku – do 3 proc. – od powierzchni projektowanej nie jest jeszcze samo w sobie postanowieniem z założenia rażąco naruszającym interesy klienta.

Zdaniem sądu o niedopuszczalności klauzuli świadczyło natomiast to, że pozbawiała ona konsumenta prawa do ustalenia ostatecznej ceny za lokal na zasadzie pełnej ekwiwalentności świadczeń. W uzasadnieniu zwrócono uwagę, że zasady pomiaru powierzchni na etapie projektowania (odległości między ścianami nieotynkowanymi) są inne od zasad wyrażonych w Polskiej Normie (odległości między ścianami otynkowanymi), a w konsekwencji – mniejsze o grubość nałożonego tynku. Skutkuje to tym, że pomiar ostateczny daje zwykle wynik niższy od pomiaru według projektu. Dlatego wrażenie symetrycznego ukształtowania uprawnień obu stron we wskazanej klauzuli (powodowie nie mogą żądać zwrotu, ale także pozwani nie mogliby żądać dopłaty w razie zwiększenia się powierzchni) jest iluzoryczne. – W praktyce bowiem, powierzchnia lokalu wykazywana w akcie notarialnym sprzedaży, zawsze okazuje się mniejsza od powierzchni wyliczonej w projekcie. W konsekwencji konsument otrzymuje lokal o mniejszej powierzchni niż powierzchnia umówiona. W takim przypadku powinien zachować prawo do ustalenia ceny lokalu według jego rzeczywistej powierzchni – wskazał sąd apelacyjny.

Jak wyjaśniono dalej, rozsądnie zachowujący się konsument nie zgodzi się na zapłatę pełnej ceny za świadczenie, które faktycznie zostało na jego rzecz spełnione jedynie w części. – Taki sposób kształtowania wzajemnych relacji kontraktowych, który pozwala deweloperowi dostarczyć lokal o mniejszej powierzchni, jednocześnie pozbawia konsumenta prawa do ustalenia ceny za lokal według jego rzeczywistej powierzchni, a zatem na zasadzie pełnej ekwiwalentności świadczeń wzajemnych, musi być uznany za rażąco naruszający interesy konsumenta. Nakłada bowiem na niego nieuzasadnione obciążenia finansowe, tym samym prowadząc do bezpodstawnego wzbogacenia się przedsiębiorcy kosztem konsumenta, czego nie sposób pogodzić z dobrymi obyczajami – wyjaśniono w uzasadnieniu.

Sąd biorąc pod uwagę rodzaj, charakter działalności budowlanej i ceny lokali mieszkalnych uznał, że jest to nierównowaga istotna, nawet w przypadku przyjęcia w kwestionowanych postanowieniach umownych 2-3 proc. dopuszczalnej różnicy między powierzchnią projektowaną a powierzchnią faktycznie przekazaną konsumentowi.

Zafałszowana rentowność

– Wskazane postanowienie w istotny sposób zwiększa rentowność działalności dewelopera kosztem słabszej strony stosunku zobowiązaniowego, której narzuca się nieekwiwalentną metodę naliczenia ceny sprzedaży, nakazując zapłatę także za powierzchnię, której ostatecznie nie otrzymała – zaznaczył sąd, uznając, że wskazane postanowienie zwalniające pozwanych z obowiązku ustalenia ceny lokalu według jego rzeczywistej powierzchni, nie wiąże powodów.

podstawa prawna: Wyrok Sąd Apelacyjnego w Warszawie z 3 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 1465/15)

Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy deweloperem, a nabywcami lokalu w budynku wielorodzinnym. Małżonkowie domagali się nakazania spółce usunięcia wad fizycznych w mieszkaniu, a także wypłacenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej. Chodziło o różnicę w powierzchni ostatecznej w stosunku do powierzchni projektowanej lokalu (wynosiła ona 1,53 metra kwadratowego).

Jak ustalił sąd, ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu miała zostać określona przy podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, sporządzonego po oddaniu lokalu do dyspozycji powodów, a obmiar dokonany miał być zgodnie z Polską Normą PN-70. W umowie przewidziano, że ustalona w ten sposób powierzchnia może różnić się od odpowiedniej powierzchni określonej w umowie rezerwacji lokalu w każdym przypadku o wartość nieprzekraczającą 3 proc. i każda ze stron będzie miała prawo domagania się od drugiej strony dokonania dopłaty bądź zwrotu nadpłaty wyłącznie w przypadku stwierdzenia, że różnica przekracza wskazaną wartość dopuszczalną.

Pozostało 81% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe