Nowo wybudowanych domów jednorodzinnych nie można przekształcać w wielorodzinne - wyrok NSA

Deweloperom nie wolno wykorzystywać luk w prawie istniejących przed 11 września br. po to, by przerabiać wille na bloki wielorodzinne.

Publikacja: 26.09.2017 18:11

Nowo wybudowanych domów jednorodzinnych nie można przekształcać w wielorodzinne - wyrok NSA

Foto: Fotorzepa, Dominik Pisarek

We wtorek Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, który zamyka drogę deweloperom do korzystania z luki prawnej, dzięki której do 11 września br. mogli nowo wybudowane domy jednorodzinne przekształcać w wielorodzinne.

Wyrok NSA ma znaczenie dla inwestycji zrealizowanych przed tą datą, a takich jest sporo . Według sądu to, że do 11 września br. prawo nie zabraniało tego typu praktyk, nie oznacza, że deweloper może naciągać przepisy.

Sprawdzanie zgodności

W sprawie, którą zajmował się NSA, deweloper wybudował siedem szeregowców w warszawskim Wawrze po dwa lokale w każdym. Postawił je na typowo willowym osiedlu.

Kiedy było ono już gotowe i załatwił formalności końcowe, wystąpił do urzędu dzielnicowego o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokalu. Okazało się, że chce je dla trzech mieszkań w każdym budynku, a nie dwóch. Tłumaczył, że przestawił ściany działowe i tak w każdym domu jednorodzinnym pojawiły się trzy lokale. Urząd odmówił. Według niego zaświadczenie poświadczałoby nieprawdę. Deweloper nie miał zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego na wielorodzinny. Poza tym z pozwolenia i na budowę, i na użytkowanie jasno wynikało, że mają to być dwulokalowe domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej.

Deweloper odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie i przegrał. Wówczas postanowił powalczyć w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Warszawie. W skardze podniósł, że ustawa o własności lokali, na podstawie której wydaje się zaświadczenia o samodzielności lokali, nie przewiduje sięgania po prawo budowlane w tym przypadku. A przecież pozwolenia wydawane są na jego podstawie.

WSA oddalił skargę. Wówczas deweloper odwołał się do NSA, a ten nie pozostawił na nim suchej nitki.

Nie wolno omijać prawa

NSA przyznał też, że to jest niestety powszechna praktyka, że pod pretekstem budowy osiedla willowego deweloperzy budują budynki wielorodzinne.

Przypominał jednak, że od 11 września br. obowiązują zmiany do art. 2 ustawy o własności lokali. Ukróciły one tego typu proceder. W tym jednak wypadku trzeba stosować dotychczasowe przepisy, a te są bardzo ogólnikowe.

– Nie oznacza to jednak, że wolno deweloperowi celowo omijać prawo budowlane – tłumaczył sędzia sprawozdawca Arkadiusz Despot-Młodanowski. – Konstytucja wyraźnie mówi, że jesteśmy państwem prawa, a prawo dotyczy wszystkich, również dewelopera. Nie wolno więc w jego wypadku wykluczać stosowania prawa budowlanego. A to wyraźnie mówi, że dom jednorodzinny może mieć tylko dwa lokale mieszkalne. Zarówno pozwolenie na budowę, jak i na użytkowanie jasno przewidywało, że w każdym szeregowcu mają być po dwa lokale. ©?

Sygn. akt II OSK 92/16

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Co mówią dziś przepisy

- Ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości zmieniono też przepisy ustawy o własności lokali (dodano ust. 1a do art. 2, który utrudni zamianę domu jednorodzinnego na blok).

- Do tej pory u.w.l. regulowała, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w zaświadczeniu.

- Od 11 września starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) najpierw bada, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego mieszkania jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę, skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w domu jednorodzinnym mogą stanowić najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

We wtorek Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, który zamyka drogę deweloperom do korzystania z luki prawnej, dzięki której do 11 września br. mogli nowo wybudowane domy jednorodzinne przekształcać w wielorodzinne.

Wyrok NSA ma znaczenie dla inwestycji zrealizowanych przed tą datą, a takich jest sporo . Według sądu to, że do 11 września br. prawo nie zabraniało tego typu praktyk, nie oznacza, że deweloper może naciągać przepisy.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe