Będą problemy ze sprzedażą mieszkań, które nie mają w archiwach pozwoleń na budowę i użytkowanie. Winna jest obowiązująca od 11 września zmiana ustawy o własności lokali (uwl). Notariusze już odmawiają przygotowania aktów notarialnych. Problem może dotyczyć także budynków wzniesionych w XX w.
– Miałam sporządzić kilkanaście umów notarialnych przenoszących własność mieszkań Skarbu Państwa w Warszawie na rzecz lokatorów. Odmówiłam – mówi Daria Stojak-Kowalik, notariusz. – Transakcja musi być zgoda z przepisami, inaczej będzie nieważna. Tymczasem nowych uregulowań nie da się zastosować do starszych budynków.
Puste archiwa
Nowy art. 2 ust. 1a uwl przewiduje, że ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) i pozwoleniem na użytkowanie.
– W starszych budynkach to bardzo trudne – mówi Stojak-Kowalik. – W archiwach pozwoleń często już nie ma. Nie wiadomo też, jaki miejscowy plan brać pod uwagę: czy ten, który obowiązywał w dacie budowy, czy może aktualny.
– Jeszcze 20 lat temu dokumentację budowlaną przechowywano w archiwach urzędów tylko pięć lat od wydania pozwolenia na budowę – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.
Wystarczy zaświadczenie
Podobny problem mają w urzędach miast na prawach powiatu oraz starostwach. To ich urzędnicy wydają zaświadczenia o samodzielności lokali, niezbędne przy sprzedaży mieszkań.
– Przed 11 września sprawa była prosta. Dla budynków, które nie miały dokumentacji, wydawaliśmy zaświadczenia na podstawie inwentaryzacji budowlanej, którą dostarczał zainteresowany wydaniem zaświadczenia. Sporządzała ją osoba z uprawnieniami, która opisywała stan faktyczny budynku – mówi mec. Dąbrowski. – Można do tego wrócić, choć będzie w tym duża uznaniowość urzędników. Innego wyjścia nie ma, chyba że ustawodawca poprawi przepisy. Myślę, że notariusze mogą się na nich opierać. Nie muszą badać zgodności z pozwoleniami. To dla nich trudne, bo nie mają dostępu do archiwów – dodaje.
Kiepskie prawo
Problemu by nie było, gdyby ustawodawca przygotował dobre przepisy przejściowe. Tymczasem nie wyjaśniają wątpliwości, czy zgodność wyodrębnienia lokalu z pozwoleniami należy badać także w odniesieniu do starych budynków. Uzasadnienie projektu ustawy też nie zawiera żadnych wskazówek, jak postępować, gdy nie jest możliwe przedstawienie pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie – mówi Tomasz Kamiński, radca prawny.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Rafał Dębowski, adwokat
Intencje ustawodawcy były dobre. Chciał, by obrót nieruchomościami był bezpieczniejszy. Niestety, wyszło wręcz odwrotnie. Pomału wkrada się chaos. Im dłużej ten przepis obowiązuje, tym więcej pojawia się wątpliwości, jak go interpretować. Tymczasem naruszenie przepisu ustawy o własności lokali może skutkować nieważnością umowy przenoszącej własność lokalu, czego kupujący nie jest w stanie zweryfikować. Nowe przepisy nie odpowiadają też na pytanie, a co, jeżeli zgodnie z prawem dochodzi do różnic między miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a pozwoleniem na budowę albo w trakcie inwestycji niewymagającej zmian w pozwoleniu na budowę. Tego typu pytań jest znacznie więcej.