Notowani na giełdzie deweloperzy mieszkaniowi rozpoczęli publikację wyników finansowych. Lokum Deweloper w II kwartale 2017 r. pogłębił stratę netto do 7,28 mln zł z 2,22 mln zł pod kreską na koniec marca. Zysk netto Ronson Europe w I półroczu zmniejszył się do 4,6 mln zł wobec 7,4 mln zł na koniec I kwartału.

Może się wydawać, że stoi to w sprzeczności z informacjami płynącymi z branży – co kwartał, gdy deweloperzy publikują dane o liczbie sprzedanych mieszkań, słowo „rekord" odmieniane jest przez wszystkie przypadki.

Specyficzna branża

Deweloperzy mieszkaniowi to specyficzna branża. Sprzedaż zwykle rusza po uzyskaniu pozwolenia na budowę, klienci kupują więc „dziurę w ziemi" – i o tym mówią dane dotyczące bieżącej sprzedaży. Zgodnie z przepisami firmy mogą uwzględnić te transakcje w sprawozdaniach finansowych dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego i przekazania nabywcom kluczy, a więc z kilkunastomiesięcznym przesunięciem wobec zaraportowanej sprzedaży.

Po drugie, z uwagi na cykl budowlany gros inwestycji zamykanych jest pod koniec roku, dlatego większość przekazań przypada na III i IV kwartał. Inwestorzy powinni więc analizować wyniki deweloperów w perspektywie pełnego roku, a nie poszczególnych kwartałów.

Lokum Deweloper w I połowie 2017 r. przekazał zaledwie 24 mieszkania, stąd strata netto, ale w całym roku ma ich wydać 679, czyli o prawie 18 proc. więcej niż w rekordowym 2016 r. Kumulacja przekazań nastąpi w IV kwartale.

Z kolei Ronson w II kwartale przekazał 72 lokale wobec 299 w I kwartale, co tłumaczy stratę. W całym roku spółka ma wydać blisko 1 tys. mieszkań, o 25 proc. więcej niż rok wcześniej.

Kolejni gracze będą publikować sprawozdania w najbliższych tygodniach. Mając na uwadze, że w latach 2015 i 2016 sprzedaż mieszkań rosła, tego- i przyszłoroczne wyniki finansowe zapowiadają się bardzo mocno. Firma doradcza REAS szacuje, że w 2017 r. padnie kolejny rekord i deweloperzy w największych aglomeracjach sprzedadzą około 72 tys. lokali, o 16 proc. więcej niż w 2016 r. Specyficzne zasady księgowości oznaczają, że kiedy rynek zacznie stygnąć i bieżąca sprzedaż będzie się kurczyć, deweloperzy w tym samym czasie będą mogli chwalić się dalszą poprawą wyników finansowych.

Niepopularne prognozy

Deweloperzy wiedzą, ile mieszkań budują i kiedy poszczególne projekty się zakończą, biznes jest więc relatywnie łatwo „policzalny". Mimo to nieliczne spółki decydują się na publikację prognoz wyników finansowych. Główną przeszkodą jest ryzyko opóźnień – np. przy zakładaniu rachunków powierniczych czy przy uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Z tego powodu deweloperzy unikają twardych deklaracji – chętniej operują wolumenem przekazań niż wartościami.

Ale są wyjątki. Działający w Warszawie i Trójmieście Robyg przedstawił w marcu prognozę zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Rok wcześniej firma prognozowała wynik operacyjny. Czysty zysk ma wynieść 90 mln zł wobec 108,7 mln zł w 2016 r. Spółka ma przekazać 2,5 tys. mieszkań wobec 2,8 tys. rok wcześniej.

Z kolei Atal spodziewa się wypracować 175–190 mln zł zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej wobec 93,1 mln zł zarobku. Firma podała prognozę w przedziale ze względu na wspomniane wcześniej ryzyko związane z liczbą przekazanych ostatecznie lokali. Atal szacuje, że wyda klucze do 2,5–2,7 tys. mieszkań wobec 1,4 tys. w ubiegłym roku.

Presja na marże?

Wyzwaniem dla deweloperów są rosnące ceny gruntów oraz wykonawstwa. Eksperci REAS podkreślają, że firmy podnoszą ceny mieszkań, ale bardziej z chęci uzyskania lepszego zarobku, skoro popyt jest wysoki. Uderzenia kosztowego REAS spodziewa się w przyszłym roku.