Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Mieszkanie plus: Pierwsi najemcy wkrótce z kluczami

Krajowy Zasób Mieszkaniowy już w 2020 r. nie będzie potrzebował dotacji z budżetu państwa i samodzielnie się utrzyma – twierdzi Andrzej Adamczyk, minister infrastruktury
Fotorzepa, Jerzy Dudek
Zawarto już 26 umów na budowę ponad 8,6 tys. mieszkań w 25 gminach – mówi minister infrastruktury Andrzej Adamczyk.

Rz: Kiedy pierwszy najemca odbierze klucze do lokalu w programie Mieszkanie+?

Andrzej Adamczyk: Pilotaż programu Mieszkanie+ trwa w Białej Podlaskiej, Gdyni, Jarocinie, Pruszkowie i Wałbrzychu. To pierwsze ponad tysišc mieszkań. W pierwszym kwartale przyszłego roku planowane jest zakończenie dwóch inwestycji: w Białej Podlaskiej – 186 mieszkań, i w Siedleminie w gminie Jarocin – 96 mieszkań. Tam ruszył już nabór najemców. W kolejnych miesišcach 2018 r. będš oddawane następne: w Jarocinie, Gdyni, Wałbrzychu i Pruszkowie. Zakończenie tej ostatniej przewidziane jest na poczštku 2019 r. Jest naprawdę duża mobilizacja na placach budowy.

Jednoczeœnie w drugim filarze programu Mieszkanie+, przewidujšcym dofinansowanie budżetowe społecznego budownictwa czynszowego, na bieżšco oddawane sš mieszkania gminne oraz budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego. Można powiedzieć, że klucze do lokali sš oddawane niemal na bieżšco.

Czy w realizacji programu nie przeszkadza brak ustawy o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym (KZN)?

Mieszkanie+, a dokładnie pierwszy filar, już wykorzystuje fundusze inwestycyjne zarzšdzane przez spółkę BGK Nieruchomoœci. I skorzysta z nowych możliwoœci, które otworzy KZN. BGKN organizuje proces inwestycyjny i poszukuje partnerów. Przedsięwzięcia opierajš się na już istniejšcych strukturach spółki i funduszy inwestycyjnych BGK, dlatego brak ustawy o KZN nie wpływa na tę częœć programu. Zasady ustalone w ustawie o KZN umożliwiš zarzšdzanie nieruchomoœciami Skarbu Państwa przekazanymi do zasobu przede wszystkim przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu, a także Krajowy Oœrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencję Mienia Wojskowego czy Lasy Państwowe. Działania BGKN, a w przyszłoœci KZN, będš się uzupełniać. Celem jest stworzenie szerokiej oferty mieszkań na wynajem dla Polaków. Jednoczeœnie trwajš inwestycje gmin, organizacji pożytku publicznego, TBS i spółdzielni mieszkaniowych. Odbywa się to w drugim filarze Mieszkanie+ przewidujšcym tworzenie mieszkań komunalnych i mieszkań społecznych czynszowych. Wkrótce spółdzielnie mieszkaniowe będš mogły korzystać ze wsparcia na budowę mieszkań spółdzielczych lokatorskich.

Skoro brak ustawy nie przeszkadza, to po co jš uchwalać?

Jest kluczowym elementem Narodowego Programu Mieszkaniowego. Umożliwia uporzšdkowanie zasobu nieruchomoœci SP, przygotowanie ich do inwestycji mieszkaniowych oraz ogłoszenie przetargów na użytkowanie wieczyste dla inwestorów, którzy zapewniajš budowę mieszkań. Będš to spółki celowe utworzone przez gminy i KZN albo prywatni przedsiębiorcy, którzy zobowišżš się do budowy mieszkań o normowanym czynszu. Podstawowym trybem oferowania działek z KZN będš przetargi na ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz inwestora, który zobowišże się do wynajmowania częœci ze zbudowanych mieszkań o czynszu normowanym, w tym z opcjš dojœcia do ich własnoœci.

Nie obawia się pan, że KZN będzie kolejnš biurokratycznš i kosztownš instytucjš?

KZN już w 2020 r. nie będzie potrzebował dotacji z budżetu państwa i samodzielnie się utrzyma. Ustawa wyposaża KZN w wiele mechanizmów, które pozwolš na jego skuteczne i samodzielne działanie, np. możliwoœć zamiany nieruchomoœci wchodzšcych w skład zasobu tak, aby zamiast jednego budynku na bardzo drogim terenie można było postawić dziesięć na dostępnych cenowo działkach. Funkcjonowanie ustawy i samego KZN będzie na bieżšco monitorowane, więc w razie wštpliwoœci podejmiemy działania. Nie stworzyliœmy KZN jako kolejnego molocha państwowego, bardziej jako niewielkš, sprawnš jednostkę publicznš, zdolnš do reagowania na wyzwania gospodarcze i społeczne. Zadanie KZN to nie gromadzenie nieruchomoœci dla samego prawa dysponowania nimi. Będzie przygotowywał działki do przetargu, do inwestowania i przekazywał nieruchomoœci w użytkowanie wieczyste.

Czy znane sš już szczegółowe kryteria najmu?

Kryteria przydziału mieszkań w pilotażu programu Mieszkanie+ sš ustalane indywidualnie dla poszczególnych lokalizacji. Co do zasady o najem będš mogli ubiegać się wszyscy Polacy, niezależnie od sytuacji finansowej i rodzinnej. Dopiero gdy zainteresowanych najmem w danej lokalizacji będzie więcej niż mieszkań, zostanš wprowadzone kryteria pierwszeństwa. W wyborze kryteriów uwzględni się sytuację mieszkaniowš w danym regionie, w tym sytuację osobistš i finansowš mieszkańców, uwarunkowania lokalnego rynku pracy – tak by jak najlepiej dopasować ofertę do potrzeb mieszkańców. W dwóch gminach, w których rozpoczęto budowę mieszkań, jest już prowadzony nabór najemców: w Białej Podlaskiej i Jarocinie. Warunkiem uzyskania mieszkania w Jarocinie jest m.in. brak tytułu prawnego do innego mieszkania, spełnienie kryteriów ekonomicznych umożliwiajšcych terminowe opłacanie czynszu, sš preferowane rodziny z dziećmi. W Białej Podlaskiej zaœ we wstępnej ankiecie kwalifikacyjnej brane sš pod uwagę takie kryteria jak osišgane dochody, wiek wnioskodawcy, posiadanie tytułu do innego mieszkania czy niepełnosprawnoœć.

Nabór dla mieszkań powstałych dzięki zasobom KZN będzie prowadzony na zasadach okreœlonych w ustawie. Weryfikacji wniosków ma dokonywać operator mieszkaniowy – podmiot, który uzyskał prawo do nieruchomoœci – zwykle użytkowanie wieczyste – w drodze przetargu. Będzie on odpowiedzialny za budowę i zarzšdzanie powstałymi budynkami mieszkalnymi. Informacja o naborze ma być zamieszczana m.in. na stronie internetowej KZN oraz w lokalnych mediach. W katalogu kryteriów zawartych w ustawie jest m.in. osišganie względnie niskich dochodów, niepełnosprawnoœć, posiadanie dzieci, osišgnięcie wieku powyżej 65 lat czy utrata dotychczasowego mieszkania lub domu wskutek działania żywiołu, katastrofy budowlanej, a także koniecznoœć jego opuszczenia w wyniku wywłaszczenia. Kryteria będš dobierane indywidualnie dla każdego przetargu i uzależnione od specyfiki lokalizacji danej inwestycji. Gmina dostanie też prawo do przedstawienia opinii dotyczšcej jej potrzeb mieszkaniowych, co ułatwi dostosowanie kryteriów pierwszeństwa do lokalnych potrzeb.

Podstawowym warunkiem zawarcia umowy najmu w obu przypadkach będzie rękojmia terminowego uiszczania czynszu i opłat.

Dużo uwag krytycznych padło pod adresem programu ze względu na uproszczenie zasad eksmisji. Zgadza się pan z tš opiniš? Czy najemcy będš jakoœ chronieni?

Przepisy ustawy o KZN chroniš najemców. Ustawa nie zmienia obecnie funkcjonujšcych zasad najmu, przepisów regulujšcych problematykę eksmisji czy prawa do lokalu socjalnego.

Wprowadzamy też liczne rozwišzania gwarantujšce bezpieczeństwo najmu, m.in. œciœle okreœlone przesłanki wypowiedzenia umowy, czynsz normowany (o maksymalnej wysokoœci gwarantowanej w przepisach rozporzšdzenia) czy mechanizm przeniesienia własnoœci mieszkania na najemcę w przypadku ogłoszenia upadłoœci operatora mieszkaniowego. Również gwarantujemy najemcom prawo pierwokupu mieszkania.

Czy osoba, która skorzysta z programu Mieszkanie+, może liczyć, że stanie się w przyszłoœci jego właœcicielem?

W każdym czasie trwania umowy najmu o czynszu normowanym bez takiej opcji będzie można przekształcić jš w umowę umożliwiajšcš dojœcie do własnoœci. Będzie jš można wielokrotnie odnawiać i bezpiecznie kontynuować. Nie należy jednak zapominać, że zgodnie z założeniami Narodowego Programu Mieszkaniowego mieszkania z opcjš docelowego przeniesienia własnoœci sš realizowane na zasadach rynkowych. A zatem sš też zachęty dla podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań, umożliwiajšce równoważenie interesów obu stron umowy najmu.

Konstrukcja najmu instytucjonalnego umożliwia podmiotom prowadzšcym działalnoœć gospodarczš w postaci najmu lokali zawieranie umów najmu dopuszczajšcych w razie nieuczciwoœci najemców, np. niezgodnego z ustawš podnajmowania mieszkania, zakończenie najmu. Nawet jednak w takich przypadkach najemca uzyska schronienie w systemie publicznym, chociaż nie będzie miał „automatycznego" prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Trzeba wyraŸnie podkreœlić, że taka sytuacja może wystšpić jedynie w œciœle okreœlonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Dla tej kategorii umów przyjęto rozwišzania znane na rynku najmu, funkcjonujšce już w najmie okazjonalnym.

Ograniczajš one możliwoœć wypowiedzenia umowy do trzech przypadków wskazanych w ustawie.

Kiedy będzie można pozbyć się najemcy?

Do takiego wypowiedzenia może dojœć, tylko gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umowš lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za trzy miesišce – pomimo wyznaczenia dodatkowego miesišca na spłatę należnoœci – albo wynajšł lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właœciciela. Przesłanki takiego wypowiedzenia sš zatem œciœle okreœlone, co chroni najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmujšcego. Podkreœlam, że w razie zaprzestania uiszczania czynszu ewentualna przeprowadzka do tańszego w utrzymaniu mieszkania w innej lokalizacji oferowanej przez KZN może nastšpić po 4,5 miesišcach niepłacenia czynszu. Tego nie da się porównać z aktualnš praktykš rynkowš.

A co z zaległoœciami czynszowymi?

W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami korzystajšcymi z gruntów KZN możliwe jest ponadto okreœlenie w umowie najmu z opcjš przeniesienia własnoœci zasad potršcania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania, co również umożliwi najemcy dalsze zajmowanie lokalu mimo chwilowych trudnoœci finansowych. Czynsz najmu normowanego będzie istotnie niższy od cen rynkowych, co także minimalizuje ryzyko wypowiedzenia umowy najmu w razie problemów finansowych najemcy.

Warto zauważyć, że regulacja nie narzuca stronom zawierania umów najmu instytucjonalnego – wyjštek stanowi tutaj najem mieszkań powstałych na nieruchomoœciach przekazanych przez KZN. Decyzja w tym zakresie należy do właœciciela i wymaga zgody najemcy. Zainteresowanie tš formš umowy ostatecznie okreœlš warunki rynkowe. Zmniejszone ryzyko straty dla właœciciela w przypadku wystšpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnoœciš istotnym argumentem przemawiajšcym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansowš najemców.

Będzie też stanowić motywację dla inwestora do rozszerzania oferty dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Do zadań KZN należy również prowadzenie działań zwiększajšcych dostępnoœć mieszkań w gminnym zasobie mieszkaniowym, w tym lokali socjalnych. Oznacza to, że funkcjonowanie KZN ułatwi także otrzymywanie tego rodzaju lokali, a więc i zminimalizuje zjawisko nieprzydzielania lokali socjalnych, gdy zostanie przyznane prawo do nich, ale tych lokali brakuje. Š?

Co z formalnoœciami? Ich załatwianie nie jest ani proste, ani szybkie. Uproœcić miał je kodeks budowlany, ale prace nad nim się przedłużajš.

Drugi projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego ma zostać przedstawiony w sierpniu. Przewidujemy, że prace rzšdowe potrwajš ok. czterech miesięcy i zakończš się w grudniu. Tym samym projekt zostanie skierowany do Sejmu w pierwszym kwartale przyszłego roku. Kodeks jest regulacjš do dawna wyczekiwanš. Powiedziałbym, że jak na tak obszernš regulację i zakres wprowadzanych zmian prace te przebiegajš bardzo sprawnie, a ich tempo odpowiada randze zadania kodyfikacji. Szeroki kršg podmiotów zgłosił uwagi w ramach konsultacji publicznych. Uwagi i stanowiska prezentowane przez różne podmioty często były odmienne co do oczekiwań lub przedstawiały cele niemożliwe do jednoczesnego osišgnięcia. Wszystkie uwagi, stanowiska i opinie zostały szczegółowo przeanalizowane, zarówno w zakresie literalnego brzmienia, jak i faktycznych oczekiwań oraz potrzeb, a także możliwoœci, jakie daje zakres regulacji i polski porzšdek prawny, a wypracowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa rozwišzania z pewnoœciš doprowadzš do uproszczenia dotychczasowych procedur. Rozumiem, że wszyscy ze zniecierpliwieniem oczekujš na wejœcie w życie nowych przepisów, ale zależy nam, by były opracowane rzetelnie.

—rozmawiała Renata Krupa-Dšbrowska

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL