Wmurowano kamień węgielny na placu budowy Browarów Warszawskich, inwestycji realizowanej na 4,4-ha działce na Woli. 100 tys. mkw. powierzchni użytkowej ma łączyć kilka funkcji – mieszkaniową, biurową i usługową. Takich projektów jest coraz więcej.

– W ostatnich latach dostrzegamy wzrost zainteresowania deweloperów projektami wielofunkcyjnymi – mówi Jan Jakub Zombirt, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa strategicznego w JLL. – Takie realizacje jeszcze do niedawna były rzadkością, co wynikało m.in. z niewielkiego doświadczenia deweloperów w realizacji takich projektów czy ostrożności inwestorów, którzy mając doświadczenie w późniejszym zarządzaniu nieruchomościami, np. biurowymi czy handlowymi, byli mniej skłonni inwestować w trudniejsze, z ich punktu widzenia, projekty wielofunkcyjne. Wciąż jednak takie inwestycje stanowią zdecydowaną mniejszość na rynku nieruchomości – dodaje.

Korzyści i synergie

Ekspert podkreśla, że w ostatnich latach deweloperzy w coraz większym stopniu zwracają uwagę na korzyści i synergie płynące z uzupełniania się wielu funkcji w jednym projekcie. – Komercyjne obiekty wielofunkcyjne, czyli przede wszystkim takie, w których funkcja biurowa jest uzupełniana funkcją handlowo-usługowo-gastronomiczną lub hotelową, powstają przeważnie w centralnych obszarach miast. Często dotyczą także projektów rewitalizowanych. Ze względu na atrakcyjną lokalizację coraz częściej także jednym z elementów takich projektów jest funkcja mieszkaniowa – mówi Zombirt. Jego zdaniem nie da się jeszcze mówić o silniejszym trendzie, takie projekty to raczej efekt pozytywnej oceny deweloperów co do opłacalności konkretnej funkcji w danej lokalizacji. – Znane są przykłady projektów wielofunkcyjnych, w których komponent handlowy okazał się zbyt duży, lub też, jako element uzupełniający, nie został prawidłowo zaprojektowany. Wciąż barierę rozwoju stanowią inwestorzy, którzy preferują mniej skomplikowane monofunkcyjne obiekty, a ich kryteria oceny danej inwestycji są rozbieżne dla poszczególnych funkcji. Wiedzą o tym banki, co sprawia, że projekty tego typu trudniej jest finansować – mówi Zombirt. Ekspert przypuszcza, że w kolejnych latach będą powstawały nowe projekty wielofunkcyjne, jednak wciąż będzie to efektem wnikliwej oceny potencjału danej lokalizacji przez deweloperów.

Tymczasem Michael von Liechtenstein, założyciel i szef Geopolitical Intelligence Services, podczas tegorocznego kongresu Real Estate Impactor w Gdyni zorganizowanego przez „Rzeczpospolitą" podkreślał, że największe szanse mają właśnie nieruchomości typu mixed-use.

Makro i mikro

– Browary Warszawskie mają być miejscem zamieszkania, pracy i wypoczynku. Żywym, inspirującym i otwartym. Skupiamy się na tworzeniu miejsc spotkań, swego rodzaju miast w mieście. Ludzi nie interesują już obiekty czysto biurowe, czysto handlowe czy czysto mieszkalne. Wierzymy, że to jest przyszłość, i chcemy realizować więcej tego typu projektów – mówi Nicklas Lindberg, prezes Echo Investments. W ramach Browarów powstanie 50 tys. mkw. powierzchni biurowej, 8 tys. mkw. powierzchni handlowej oraz tysiąc mieszkań, w tym także na wynajem. Chociaż budowa dwóch apartamentowców dopiero ruszyła, firma sprzedała już 90 proc. lokali.

– Trzy lata temu wygraliśmy konkurs na opracowanie koncepcji architektonicznej tego miejsca. Żeby zdać sobie sprawę z ogromu przedsięwzięcia, wystarczy powiedzieć, że Browary Warszawskie to powierzchnia odpowiadająca Staremu Miastu w obrębie murów obronnych. Inwestycję należy też wpisać w otaczającą tkankę miejską. Zależało nam na stworzeniu miejsca, gdzie będzie się dobrze żyć i pracować – powiedział Olgierd Jagiełło, współzałożyciel i wspólnik pracowni JEMS Architekci, podczas ceremonii wmurowania kamienia węgielnego. Na kompleks złoży się 11 budynków, w tym kilka zrewitalizowanych.

Echo Investment ma już na tapecie drugi projekt, zresztą nieopodal Browarów. Na 6,5-ha działce przy Towarowej 22 ma powstać 110 tys. mkw. powierzchni mieszkalnej, handlowej i biurowej z placem Kazimierza jako nowym centrum spotkań warszawiaków.

Za prekursora zagospodarowywania dużych działek może uchodzić BBI Development, które z belgijską grupą Liebrecht & wooD realizuje projekt Centrum Praskie Koneser na 5-ha działce w sercu starej Pragi. Poza mieszkaniami powstają tam biura, część gastronomiczna i handlowa, a także Muzeum Wódki (na tym terenie funkcjonowała fabryka trunku, część inwestycji polega na rewitalizacji oryginalnych zabudowań), hotel Moxy i centrum konferencyjne. To właśnie tu pojawił się Google Campus.

– Każdą inwestycję deweloperską należy rozpatrywać w kontekście jej lokalizacji, rozmiarów, okolicznej tkanki miejskiej i identyfikowanych potrzeb obecnych i przyszłych użytkowników – mówi Michał Skotnicki, prezes BBI Development. – Przykład Konesera pokazuje, że jest bardzo duże zainteresowanie tego typu projektami, zarówno nabywców mieszkań, jak i najemców powierzchni handlowej czy biurowej. Wzbogacenie projektu o takie dodatkowe funkcje, jak gastronomia, hotel, centrum konferencyjne czy nawet obiekty typowo kulturalne, jak w naszym przypadku Muzeum Polskiej Wódki, przyciąga uwagę i znacząco podnosi atrakcyjność inwestycji – dodaje Skotnicki. Menedżer podkreśla, że tego typu projekty są również bardziej przyjazne dla użytkowników niż parki biurowe czy osiedla. – Takie monolityczne obiekty nie zapewniają mieszkańcom pełnego spektrum funkcji dodatkowych w odległości krótkiego spaceru od miejsca zamieszkania.

W podobnym duchu realizowana jest zabudowa Portu Praskiego, wieloetapowa inwestycja o łącznej powierzchni 1 mln mkw. na niemal 40-ha działce. Powstają tam budynki mieszkalne, lokale biurowe, usługowo-handlowe i gastronomiczne, część rozrywkowa oraz przystań jachtowa. Z kolei na Powiślu, na 3-ha terenie po starej elektrowni, mają zostać zbudowane mieszkania, biura i pasaż handlowy.